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[Cristina702]

Buongiorno , sono una host ancora abbastanza inesperta anche se ho già accolto 3 guest.

Ho messo insieme alcune domande a cui magari anche @Giancarlo0 (visto che è uno degli utenti più presenti e disponibili nelle discussioni) potrebbe rispondermi.

1 Un ospite mi aveva chiesto di stare mezza giornata in più rispetto al ceck out e volevo fargli pagare una piccola cifra in più (visto che ho dovuto bloccare il calendario per un giorno in più).Ho provato a farlo dove c'è, nella sezione prenotazioni,il totale del pagamento. Non ci sono riuscita probabilmente perchè avevo bloccato per 24 ore la prenotazione a favore dell'ospite. Probabilmente avrei dovuto, a questo punto, utilizzare la sessione invia denaro (che non so come si usa), alla fine mi sono fatta pagare in contanti questa piccola cifra anche se mi ha scocciato e so che non si dovrebbe fare.

Poi, un altro caso, siccome chiedo un surplus per il check in dopo una certa ora di sera, mi è capitato di dover chiedere questo surplus alla società che affittava l'appartamento una notte per un suo dipendente che arrivava più tardi (dopo le 20) ma siccome non sapevo bene come fare e il pagamento era stato già fatto (ho la prenotazione immediata) ho lasciato perdere di farmi pagare il surplus. Forse anche in questo caso dovevo utilizzare l'opzione: Invio denaro?

2 So che per un affitto di pochi giorni non c'è bisogno di fare il contratto. Ma quando è necessario farlo? Dopo 28 notti di soggiorno? E che tipo di contratto? Va bene uno qualsiasi, tipologia di breve durata? 

3 Visto che c'è la possibilità di tradurre l'annuncio anche in altra lingua, l'ho fatto in inglese. Traduzione che però non si vede sul sito airbnb.it...Vuol dire che si vedrà sul  airbnb.com? E se io non mettessi la descrizione in inglese ma la lasciassi solo in italiano...in che lingua viene visto l'annuncio da chi si collega dall'Inghilterra, dalla Spagna ecc. ?

Ultima domanda: Perchè non riesco a trovarmi con i conti quando dal totale del mio guadagno (considerando sia le spese di soggiorno che le spese di pulizia) mi sembra che airbnb prenda un po' più del 4%? sono io che faccio i conti sbagliati? O c'è qualche altro piccolo importo che io non considero?

Grazie mille in anticipo per la risposta e scusatemi se mi sono un po' dilungata.

Cristina

[Susanna0]

@Cristina702, credo che dovresti studiarti le istruzioni, nella sezione Aiuto.

Comunque: se fai locazione turistica, DEVI fare il contratto di affitto SEMPRE, fosse anche per 2 giorni. 
Dopo i 30 gg va registrato all'Agenzia delle Entrate e prima no, ma va sempre firmato da entrambi. Altrimenti, ti sarà difficile dimostrare che effettivamente fai locazione turistica e non sei un'attività ricettiva abusiva, per esempio.

Attenzione anche con i servizi extra a pagamento (tipo il late check-in); le locazioni turistiche non possono fornire servizi, e non so se questo extra potrebbe essere interpretato come un servizio. Non lo so, aspettiamo qualcuno più ferrato di me.

Considera che a Milano abbiamo una situazione kafkiana con Regione e Comune, riguardo alle locazioni turistiche, che secondo la Regione non hanno diritto di esistere, checchè ne dica il Codice Civile che essendo legge statale ovviamente non può essere scavalcato da una norma regionale.
Per questo, ci sono difficoltà anche nell'ottenere le credenziali per il portale Alloggiatiweb, per dichiarare gli ospiti in questura, e per i flussi turistici.
A questo proposito ti rimando alla pagina di Prolocatur, che è l'unica associazione italiana che veramente tutela i nostri interessi: https://www.facebook.com/Prolocatur/

Per quanto riguarda le lingue, ognuno vede l'annuncio nella propria lingua, se c'è, altrimenti in inglese.
Per controllare, seleziona la lingua che vuoi nella pagina del browser, in basso in basso, dove puoi selezionare sia la lingua che la valuta.

[Cristina702]

Grazie @Susanna0,

fin da subito avevo registrato il mio appartamento come casa vacanze  in Comune ed ho anche le credenziali per alloggiatiweb. Infatti ho registrato meticolosamente le 3 persone che ho ospitato finora sul portale online che è comodissimo.

Per quanto riguarda il contratto,la persona che mi ha fatto la registrazione  in comune mi aveva detto che finalmente in alcune città italiane (tra cui Milano) non eravamo più obbligati a redimere un contratto avendo già l'autorizzazione come casa-vacanze . Per questo ero abbastanza tranquilla da questo punto di vista... E pensavo che, quando il periodo di soggiorno diventava più lungo, tipo un mese, allora era necessario il contratto scritto.

[Susanna0]

Allora no, @Cristina702, se sei una Casa-Vacanze dovrai fare la ricevuta, non il contratto! Il contratto è per chi fa locazione.

[Cristina702]

@Susanna0

ho parlato or ora col signore di cui parlavo prima che si occupa delle registrazioni in Comune di casa vacanze e dice che solamente per quanto riguarda la regione Lombardia non è necessario redimere un contratto (se meno di 30 giorni) perchè l'attività di  casa vacanze non è Ufficio imprenditoriale.

Oltre i 30 giorni invece si deve fare il contratto (uso transitorio) e registrarlo all'agenzia delle entrate.

Che ne pensi?

[Susanna0]

Non lo so, @Cristina702.
Io credo che o fai locazione, o fai attività ricettiva (che poi sia imprenditoriale o non imprenditoriale, questo è un altro aspetto che non riguarda la regione ma il fisco). E' per questo che non devi fare i contratti, non perchè sei in Lombardia!
In Lombardia tentano di costringere tutti a diventare attività ricettiva iscrivendosi a Impresainungiorno,  Suap, Casa Vacanza, però poi ti dicono che devi fare i contratti in alcuni casi? Transitori oltretutto, che a Milano sono a canone calmierato e quindi non convengono assolutamente.
Mah

[Cristina702]

@Susanna77

che ricevuta?

Non basta essere presenti sul sito di airbnb? e registrare gli ospiti in comune e questura?

[Susanna0]

Secondo me le attività ricettive devono dare una ricevuta al cliente. Tra l'altro, se le fai in Excel o con un database risolvi anche il problema del riepilogo di fine anno.

[Roberto143]

@Cristina702

Come ti ha già detto @Susanna0, a Milano (in Lombardia) c'è una situazione del tutto particolare, a causa del mancato riconoscimento da parte della Regione della locazione turistica.

Ma comunque tu sei registrata già come Casa Vacanza, quindi sei una attività ricettiva a tutti gli effetti.

Per la regolare attestazione degli incassi, dai un'occhiata a questa PAGINA.

Tieni conto che non vanno mischiate pere con patate.

- Airbnb è una multinazionale alla quale tu hai chiesto di fornirti un servizio di promozione del tuo alloggio / attività ricettiva in tutto il mondo, che si occupa anche di incassare il corrispettivo e per il quale paghi una commissione (per la quale Airbnb ti rilascia fattura)

- la segnalazione degli ospiti alla Questura è una normativa di Pubblica Sicurezza (art. 109 TULPS) e non ha nulla a che vedere con gli aspetti fiscali del soggiorno;

- la attività ricettive devono rilasciare ricevuta fiscale sempre o fattura a richiesta specifica del cliente;

- l'imposta di soggiorno credo che a Milano, da poco, sia un compito che svolge Airbnb (ma prima andava percepita cash dagli ospiti e riversata al Comune;

- credo anche che venga richiesta la segnalazione Istat dei turisti, tramite un sito web apposito (non so quale, ce ne sono diversi a seconda della Regione... forse Turismo5)

- ovviamente a fine anno, tutti i redditi devono essere inseriri nella dichiarazione, credo nel quadro "redditi diversi"

ps: per la leggera differenza nel conteggio della commissione, hai tenuto conto dell'Iva (3%+iva = 3,66%; 4%+iva =4,88%; 5%+iva=6,01%), a seconda dei termini di cancellazione che hai stabilito