Possibilità di affittare per più di 30 giorni?

Silvio-E-Maria-Grazia0
Level 2
Moniga del Garda, Italy

Possibilità di affittare per più di 30 giorni?

La regione Lombardia non permette affitto superiori ai trenta giorni. A me sembra un assurdo, ma in regione mi hanno confermato che registrandosi per locazione turistica, cosa peraltro obbligatoria per poter pubblicizzare la propria casa su portali come airbnb, non si può affittare per più di 30 giorni. Cosa si rischia se non si rispetta questo limite?

Maria Grazia e Silvio
12 Risposte 12
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Mmmh, @Silvio-E-Maria-Grazia0 potrei sbagliarmi ma non si tratta di Casa Vacanza vs. Locazione Turistica? mi pare che una delle due sia ora stata introdotta nella regione. Ma non fidarti di me: gioco il jolly e chiedo l'aiuto da casa 🙂 @Susanna0 @Angela1056 @Paolo466 (grazie mille!)

 


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Angela1056
Level 10
Linarolo, Italy

@Silvio-E-Maria-Grazia0 @FrancescaPer quanto ne so io con la Locazione Turistica non si può affittare per un periodo superiore a 30 giorni alla stessa persona (anche se suddiviso in periodi diversi nell’anno). Ma si può sempre affittare tutto l’anno per periodi sotto i 30 giorni a persone diverse. Se con la Locazione Turistica  si vuole affittare oltre i 30 giorni alla stessa persona  bisogna fare un Contratto Transitorio che va registrato all’Agenzia delle Entrate. 

Io affitto in Regione Piemonte ma mi sembra che anche in Lombardia valgano le stesse norme.

Paolo466
Level 8
Milan, Italy

@Silvio-E-Maria-Grazia0 

La questione è spinosa e, non essendo un legale o commercialista, provo ad affrontarla con il buon senso. Innanzitutto distinguerei 2 aspetti: quello giuridico e quello fiscale. Dal punto di vista giuridico non credo la regione possa derogare norme del codice civile sulla locazione: in quanto proprietario di un bene immobile credo tu possa disporne come preferisci nell’ambito di quanto ammesso. Questo vale soprattutto se in regione comune hai optato presentato, nella denuncia di inizio attività, per la formula locazione turistica. Nel caso, invece, si sia optato per Casa Vacanze, il limite, per la forma non imprenditoriale, è che non si può affittare per più di 275 giorni poiché la Regione chiede di chiudere per almeno 90gg all’anno anche non continuativamente. Dal punto di vista fiscale per una CAV (Casa Vacanze) che affitta per meno di 30gg è possibile avere i benefici della cedolare secca, altrimenti il reddito verrà tassato con l’aliquota progressiva. Inoltre la casa vacanza è assimilabile ad un albergo, non occorre contratto scritto, mentre è obbligatorio per la formula affitto turistico. Nei regolamenti regionali, non ho trovato limiti di affitto a 30 giorni ma solo l’indicazione che per soggiorni oltre i 30 giorni non serve fare segnalazione di flussi turistici perché  occorre registrare il contratto (nel caso di locazione turistica). Riesci a condividere la normativa che in regione ti hanno citato?

Paolo
Silvio-E-Maria-Grazia0
Level 2
Moniga del Garda, Italy

@paolo466@Angela1056@francesca@susanna0

Paolo dici bene: la questione è spinosa. Io mi sono registrata come locazione turistica in regione Lombardia: Loro sostengono che per poter affittare alla stessa persona per più di un mese nel corso dell'anno, anche se per soggiorni separati, dovrei cancellare la mia registrazione come locazione turistica. In quel caso però non potrei più pubblicizzare la mia casa sui portali, visto che è obbligatorio che ogni casa abbia il suo codice identificativo regionale, pena sanzioni. La legge regionale, indica chiaramente il limite massimo di 30 giorni per la locazione turistica. Un avvocato a cui mi sono rivolta mi ha detto che in teoria potrei farlo, registrando il contratto all'agenzia delle entrate, però con il rischio di multe e di dover fare un ricorso al Tar. ovviamente non sono disposta. Prima ero registrata come cav, poi ho cambiato perché mi sembrava meglio la locazione turistica, ma è davvero un pasticcio. 

Questo è il prospetto che mi è stato inviato dalla provincia

 

Egregio/Gentile,

ad integrazione della nostra mail del 28.01.2020, si riportano ulteriori chiarimenti in merito alla differenza tra le CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE e le LOCAZIONI TURISTICHE.

  1. la riclassificazione da CASA ED APPARTAMENTI PER VACANZE in LOCAZIONE TURISTICA NON E’ OBBLIGATORIA ma FACOLTATIVA;
  2. la LOCAZIONE TURISTICA prevede solo ed esclusivamente contratti di locazione non superiori ai 30 giorni.

 

 

CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE

LOCAZIONE TURISTICA

permanenza minima

NON è prevista

NON è prevista

permanenza massima

massimo UN ANNO

massimo 30 GIORNI

contratti di locazione

NON DEVONO essere effettuati contratti di locazione

DEVONO essere effettuati esclusivamente contratti di locazione

polizza assicurativa

OBBLIGO di stipula

NESSUN obbligo di stipula

chiusura

90 GIORNI per la gestione non imprenditoriale

NON prevista la chiusura

struttura ricettiva

E’ una struttura ricettiva

NON E’ una struttura ricettiva

comunicazione tariffe

DEVE essere effettuata nel programma Turismo5

NON DEVE essere effettuata

denuncia alla pubblica sicurezza

DEVE essere effettuata

DEVE essere effettuata

comunicazione flussi turistici

DEVONO essere comunicati nel programma Turismo5

DEVONO essere comunicati nel programma Turismo5

rispetto del regolamento regionale n. 7 del 2016 relativo ai requisiti da possedere

DEVE essere rispettato

DEVE essere rispettato

 

Per la riclassificazione è necessario rivolgersi al Comune ove ha sede la C.A.V. o allo Sportello SUAP interessato.

Cordiali saluti.

 

 

Ufficio Strutture Ricettive

Provincia di Brescia

Maria Grazia e Silvio

@Silvio-E-Maria-Grazia0 ,

Non conosco la legge della tua regione, ma evidentemente la Lombardia, così come il Piemonte, equipara la locazione turistica agli affitti brevi del DL 50/2017.

La locazione turistica potrebbe durare più di 30 giorni, ma in Piemonte per i contratti superiori alle 29 notti bisogna sospendere la LT o cessarla per contratti superiori ai 6 mesi ( se ricordo bene e se nel mentre le cose non sono cambiate ) .

Decidere di adibire il proprio appartamento agli affitti brevi diventa pertanto una scelta che preclude gli affitti superiori ai 30 giorni ( a meno che non si sospenda o si cessi la LT ).

Per quanto riguarda il fatto di pubblicizzare il proprio appartamento su Airbnb, non occorrerebbe più esporre il codice regionale se si optasse esclusivamente per affitti con soggiorni minimi di 30 notti e quindi con LT regionale cancellata.

Volendo si può stare su Airbnb soltanto per affitti " lunghi " anche se secondo me, a quel punto ci sarebbero portali più indicati...ma questa è solo una mia opinione.

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

@Silvio-E-Maria-Grazia0 , mi manderesti un link dove la regione, o la provincia, ha pubblicato questa regola dei 30 giorni massimo?
Vorrei segnalarlo a Prolocatur (E' vero, come dicevi in un altro post, che Prolocatur non ti "aiuta": nel senso che non fornisce consulenze ai singoli, però è molto attiva nei confronti delle istituzioni - se possiamo registrarci e avere il Cir è merito suo, ad esempio)

Silvio-E-Maria-Grazia0
Level 2
Moniga del Garda, Italy

@Susanna0 

Ecco il prospetto inviatomi dalla provincia

Egregio/Gentile,

ad integrazione della nostra mail del 28.01.2020, si riportano ulteriori chiarimenti in merito alla differenza tra le CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE e le LOCAZIONI TURISTICHE.

  1. la riclassificazione da CASA ED APPARTAMENTI PER VACANZE in LOCAZIONE TURISTICA NON E’ OBBLIGATORIA ma FACOLTATIVA;
  2. la LOCAZIONE TURISTICA prevede solo ed esclusivamente contratti di locazione non superiori ai 30 giorni.

 

 

CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE

LOCAZIONE TURISTICA

permanenza minima

NON è prevista

NON è prevista

permanenza massima

massimo UN ANNO

massimo 30 GIORNI

contratti di locazione

NON DEVONO essere effettuati contratti di locazione

DEVONO essere effettuati esclusivamente contratti di locazione

polizza assicurativa

OBBLIGO di stipula

NESSUN obbligo di stipula

chiusura

90 GIORNI per la gestione non imprenditoriale

NON prevista la chiusura

struttura ricettiva

E’ una struttura ricettiva

NON E’ una struttura ricettiva

comunicazione tariffe

DEVE essere effettuata nel programma Turismo5

NON DEVE essere effettuata

denuncia alla pubblica sicurezza

DEVE essere effettuata

DEVE essere effettuata

comunicazione flussi turistici

DEVONO essere comunicati nel programma Turismo5

DEVONO essere comunicati nel programma Turismo5

rispetto del regolamento regionale n. 7 del 2016 relativo ai requisiti da possedere

DEVE essere rispettato

DEVE essere rispettato

 

Per la riclassificazione è necessario rivolgersi al Comune ove ha sede la C.A.V. o allo Sportello SUAP interessato.

Cordiali saluti.

 

 

Ufficio Strutture Ricettive

Provincia di Brescia

Maria Grazia e Silvio
Susanna0
Level 10
Milan, Italy

@Silvio-E-Maria-Grazia0 ,  e @Angela1056 , io credo che la regione, dopo gli innumerevoli pasticci che ha fatto in materia negli anni passati (in cui per esempio negava l’esistenza delle locazioni), stia ancora confondendo locazione breve con locazione turistica. Hanno riferimenti di legge diversi, che adesso non ti so dire ma che si possono trovare facilmente (beh, forse non molto facilmente, però ci sono).
La locazione breve è quella sotto i 30 gg. La locazione turistica può arrivare fino ad alcuni mesi (com’è logico: basti pensare gli appartamenti al mare o in montagna affittati per la stagione).
In ogni caso, si tratta di LOCAZIONE: ovvero di un diritto del proprietario a disporre del proprio bene - non di un’attività da aprire o chiudere.

Infatti, noi locazioni abbiamo trasmesso una comunicazione in Comune, non una richiesta di inizio attività. Abbiamo comunicato che intendevamo locare per meno di 30 gg., ma questo non ci toglie la possibilità di locare per 3 o 6 mesi o 4 anni, se decidiamo così; senza che dobbiamo comunicare altro.
Cambiano i tipi di contratti: fino a 30 gg si tratta di locazione breve; oltre i 30 gg il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate, e può essere un contratto turistico, o transitorio, o di foresteria, o un 4+4, o quello per studenti, ecc.
Ma e sempre locazione, quindi non cambia l’uso che facciamo dellappartamento.

Come dice giustissimamente @Paolo466 , la regione non può derogare norme del codice civile.

Su questi argomenti vi suggerisco l’associazione italiana dei proprietari di locazioni turistiche (Pro.Loca.Tur) che per me è sempre stata un punto di riferimento prezioso.
La pagina Fb è sempre aggiornata (il sito un po’ meno).

@Susanna0,

Sicuramente la regione confonde  e sovrappone sbagliando  la locazione turistica con la locazione breve, ma nei fatti questo è .

È vero che le locazioni dovrebbero rispondere soltanto al codice civile ( anche se questa frase è stata spesso strumentalizzata da locatori che non si limitano a svolgere pura locazione ), ma è anche vero che non seguire le normative regionali ci espone a rischio di sanzioni e ad eventuali azioni legali, che non tutti ( io ad esempio ) se la sentono di intraprendere, come detto dall' avvocato a cui si sono rivolti @Silvio-E-Maria-Grazia0 .

 

Riporto la normativa Piemontese ( a rettifica di quanto ho scritto sul commento precedente, la LT è da cessare per contratti superiori ai 18 mesi, fino a questo limite può essere sospesa ).

 

" Coloro che locano immobili per finalità turistica per periodi consecutivi fino a 30 giorni trasmettono al comune ove ha sede l'immobile, entro dieci giorni dalla stipula della prima locazione, il modello informativo previsto nell'allegato H del presente regolamento....." ( Art. 1 , per ottenere il CIR ).
"...Il locatore, entro dieci giorni dall'avvenuta stipula del nuovo contratto di locazione, avvisa il comune che l'informativa di cui al comma 1 è : 
- sospesa, se il nuovo contratto di locazione è di tipo transitorio, o di altra natura, con durata superiore a 30 giorni e inferiore a diciotto mesi, con successivo ripristino della locazione per finalità turistiche;
cessata, se il nuovo contratto di locazione ha una durata superiore a diciotto mesi, oppure costituisce altra tipologia contrattuale prevista dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo)." 
Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

@IsabellaEValerio0 

@Susanna0 

@Paolo466 

grazie oer le vostre risposte. Purtroppo la regione Lombardia  crea un mucchio di problemi. Per esempio non c’è la possibilità di sospendere la propria iscrizione ( obbligatoria ) se si vuole affittare per periodi superiori al mese. Bisognerebbe andar per tribunali, ma io non ne la sento.

Prolacatour mi è stata di poco aiuto. Meglio la casa che avanza. Mi hanno confermato che la locazione pura non ha vincoli, ma che se le regioni arbitrariamente li impongono si rischiano sanzioni.

Maria Grazia e Silvio
Rita15
Level 5
Milan, Italy

La pretesa di alcune Regioni (non solo Lombardia e Piemonte) di obbligare le persone che ospitano occasionalmente in modalità non imprenditoriale a comunicare volta a volta cosa intendono fare (più o meno di trenta giorni) è assurda. L'associazione OspitaMi, di cui faccio parte, e l'associazione Prolocatur, da tempo sostengono sia preso il comune di Milano, sia presso la Regione Lombardia che chi ospita lo fa in base alle occasioni che si presentano (questo significa "occasionale"), a volte con locazioni brevi altre con locazioni turistiche di oltre 30 giorni, altre volte con contratti di servizio (alloggio, pulizie periodiche, cambi biancheria e quant'altro), è soggetto a rispettare le regole relative alle comunicazioni (alloggiatiweb e turismo5/Ross1000) e, nei comuni che la prevedono, all'imposta di soggiorno. Se CAV, rispettiamo anche l'obbligo di chiusura per almeno 90 gg all'anno solare.

Sottolineiamo che 1) non esiste alcun obbligo di apertura minima (molti in questo Covid periodo sono stati chiusi per oltre 8 mesi ininterrottamente), 2) non siamo in alcun modo assimilabili a "pubblici esercizi", né assoggettabili ai loro obblighi imprenditoriali, 3) quando si presenta l'occasione di ospitare amici e parenti lo facciamo senza dover comunicare nulla a nessuno, 4) quando non si presenta l'occasione per una locazione turistica o un contratto di alloggio, disponiamo delle nostre abitazioni altrimenti senza dover render conto a nessuno, se non per i divieti di legge. 

Stefano1393
Level 2
Municipio, Italy

Buongiorno, c'è, per caso, qualche novità sul tema? Leggendo il R.R. Lombardia 7/2016 il divieto non si deduce.

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