Puglia: CIS & Contratto?

Luigia35
Level 2
Italy

Puglia: CIS & Contratto?

Ciao a tutti.

 

Mi sono organizzata con SPID, CIS e così via. Cosa non ho capito è se devo comunque fare un contratto o se il booking fatto sù Airbnb vale come contratto e io devo solo fare la registrazione degli ospiti sull'apposito sito?!

 

Grazie

16 Risposte 16
Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Ciao @Luigia35 , in questo caso, al di là della Regione in cui si “esercita” l’ospitalità, sarebbe più importante capire in che forma tu fai hosting: LT? CAV??

in ogni caso, qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni. A dirlo è l'articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, che lo stabilisce, a pena di nullità.
Airbnb è solo un intermediario, non scrive né fa firmare contratti, che spettano a noi che mettiamo in locazione i nostri spazi.

 

spero di essere stato utile.

Luigia35
Level 2
Italy

Ok. Grazie @Roberto1055 allora se ho capito bene, airbnb é solo una piattaforma mentre per lo stato bisogna comunque fare i contratti, giusto? Io pensavo che visto che cé il flusso finanziario, che comunque si creasse un contratto sulla piattaforma. 

Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Ciao @Luigia35 , la situazione non è affatto lineare e bisogna districarsi tra tante leggi; io preferisco eccedere che trovarmi in difetto. 

- La Legge 9 dicembre 1998, n 431, regolamenta la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo; è nazionale (quindi super partes) e prevede la forma scritta dell’accordo “contratto di locazione”, pena nullità.

 

a questa seguono delle “deroghe”, cioè le locazioni brevi, contratti “di durata non superiore a trenta giorni” (sia in caso di finalità transitoria che in caso di finalità turistica).


- Nello specifico, la “Locazione Turistica” (che essendo una “deroga” non segue gli stessi obblighi di cui sopra) dovrà fare riferimento esclusivamente agli articoli 1571 e seguenti del codice civile, come indicato peraltro nello stesso Codice del turismo, che individue queste caratteristiche negli affitti “degli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche” (e qui si apre un mondo con quel “esclusivamente”) che non esplicita la necessità di un accordo scritto tra le parti, ma nemmeno la esclude.

 

quindi:

1) di certo c’è che l’intermediario, in questo caso, non stipula contratti, e non genera flussi finanziari (facendo solo da “ponte o anello di congiunzione” tra domanda e offerta) ma fattura solamente ad entrambi la sua commissione.

2) se fai Locazione Breve con finalità Turistica (ma questo non l’ho ancora capito) la legge non te lo impone (ma nemmeno dice che non serve), però un accordo scritto tutela entrambe le parti (per quel che vale una firma ed un documento) con date/orario di entrata/uscita, con regole basilari (il guest non può sub-affittare a sua volta) ed anche con una fotografia/inventario dei beni presenti in casa e del loro stato. In ultimo c’è l’importo versato dall’ospite e da te percepito, che cmq dovrai dichiarare se fai l’host regolare e quindi, perché non farlo?

 

 

 

Buon giorno @Roberto1055 per cominciare un grandissimo grazie per la super spiegazione. Ti do ragione al 100%. Meglio fare tutto scritto e in regola per entrambi le parti. Comunque scusa, locazione breve con finalità turistica. Ancora grazie!

Ciao @Roberto1055 stavo preparando il contrattino e mi é venuto un ... chiamiamolo dubbio.

 

Io il contratto lo faccio, ansi l'ho praticamente fatto. Ma vorrei disturbare l'ospite il meno possibile. 

 

Un contratto dovrebbe tutelare entrambi le parti in caso di danni o problemi. Ma dal momento che siamo "protetti", se ho capito bene, da parte di "Airbnb" fino ad una cifra se non erro di un milione di Euro, e il cliente accetta le regole da te imposte su Airbnb, non é già una specie di contratto? O sbaglio? 

 

Saluti

Luigia

 

 

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Ciao @Luigia35 ,

credo che questo articolo del centro assistenza possa esserti utile: si parla di come ospitare responsabilmente in Italia. Si parla anche di contratto. Dagli una letta 😉 

 


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Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Ciao @Luigia35 ,

dobbiamo chiarire che, anzitutto, i due “accordi” agiscono in ambiti diversi; il contratto di locazione dovresti farlo perché è legiferato, a prescindere dal “mezzo” con cui fai locazione (Airbnb è un intermediario, come Booking o VRBO {però è meglio 😜} ma potresti “locare” anche con Agenzia, annunci sul giornale locale, contatto diretto e la legge, in caso di locazione, prevederebbe un contratto tra le parti.

il condizionale non è casuale, anzitutto perché tu e solo tu devi decidere come agire e poi perché, ne abbiamo già parlato, se per la locazione classica è un obbligo di legge (la 4+4, per intenderci) per la breve il codice non lo esplicita, né lo nega...

 

in questi casi, di solito, si agisce per “eccesso” e cmq i redditi da locazione, brevi o lunghi, vanno dichiarati ed il contratto ti garantisce una pezza d’appoggio quando andrai al Caaf o dal commercialista.

però forse non sono io il riferimento migliore per i tuoi quesiti, che sono un novellino, ma host navigati e con il “pelo”, come @Paola4 , @Angela1056 , @Donatella26 , @Susanna0 ai quali giro anche la questione del 1.000.000 di euro 😶

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

@Roberto1055 grazie mille, sei un prezioso membro di questo gruppo di host! ❤️

 


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Angela1056
Level 10
Linarolo, Italy

@Luigia35 Il contratto scritto tra locatario e locatore è un obbligo di legge. 

Riguardo alla tua domanda se siamo coperti dalla Garanzia Airbnb per 1.000.000 USD ti consiglio di leggere dall’inizio alla fine le condizioni sia della Garanzia Host di Airbnb che L‘Assicurazione Host Airbnb e così scoprirai anche questa:

„Fatta eccezione per i nostri obblighi di pagare gli importi all'utente, in conformità ad una Richiesta di Pagamento Approvata ai sensi delle presenti Condizioni della Garanzia Host, in nessun caso la responsabilità complessiva di Airbnb derivante da o connessa a (a) le presenti Condizioni della Garanzia Host; (b) l'uso o l'impossibilità di usare la Piattaforma Airbnb da parte dell'utente, ivi compresa, a mero titolo esemplificativo, la pubblicazione di un Annuncio; (c) qualsiasi Alloggio e (d) le interazioni dell'utente con qualunque altro Membro, potrà superare gli importi versati da Airbnb all'utente nei dodici (12) mesi precedenti l'evento che dà origine alla responsabilità, ovvero cento dollari statunitensi (100 USD), in assenza di tali pagamenti, a seconda dei casi. Le limitazioni dei danni sopra esposte sono elementi essenziali alla base dell'accordo tra Airbnb e l'utente.“

 

 

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

@Angela1056 sei tornata!! Ci sei mancata parecchio: non farlo più, ché poi moriamo di tristezza 😄 ❤️

 


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Paola4
Level 10
Rome, Italy

@Luigia35 non disturbi l'ospite se lo inserisci nelle regole della casa che per motivi fiscali dopo la prenotazione invierai la bozza del contratto che dovrete firmare. Quando le cose sono spiegate sin dall'inizio, l'ospite non si sente spaesato ed è anche un modo di documentare che fai le cose in regola, cosa non sempre ovvia. @Angela1056  grazie per l'estratto della Garanzia, sarò analfabeta ma non ci ho capito una mazza, come si dice a Roma! ahahhahahahah

Angela1056
Level 10
Linarolo, Italy

@Luigia35 @Paola4 provo a spiegare come funziona questa Garanzia del Host di Airbnb.

Esempio n. 1

un ospite mi fa un danno di 4.000 euro ma poi non è disposto a risarcire e quindi chiedo l’intervento della  Garanzia Host di Airbnb. Foto, fatture, ricevute e quant’altro in mano, Airbnb approva la Richiesta di Pagamento. Dato che però negli ultimi 12 mesi da quando è successo il danno Airbnb mi ha soltanto versato 2.500 euro per le mie prenotazioni, il mio danno non sarà liquidato da Airbnb per 4.000 euro ma soltanto per 2.500 Euro.

„....in nessun caso la responsabilità complessiva di Airbnb....potrà superare gli importi versati da Airbnb all’utente nei dodici (12) mesi precedenti l’evento che dà origine alla responsabilità....“

Esempio n. 2

non ho avuto prenotazioni nei 12 mesi precedenti causa pandemia. Arriva una prenotazione, l’ospite causa danni nel voler fare un party ancora prima di iniziare. Mi rivolgo a Airbnb che cancella la prenotazione e non ricevo nessun compenso. Il danno è di 500 euro. Chiedo un risarcimento all’ospite che lo nega. Con foto, fatture, ricevute e quant’altro in mano Airbnb approva la Richiesta di Pagamento di 500 euro. In questo caso io ricevo solamente 100 USD (pressappoco 87 euro).

“....ovvero cento dollari statunitensi (100 USD) in assenza di tali pagamenti,  a seconda dei casi...“

La scrittura in neretto è proprio di Airbnb nel testo della Garanzia.

Paola4
Level 10
Rome, Italy

Grazie  @Angela1056  sei stata chiarissima. Ora ho la conferma confermata che questa tanto declamata Assicurazione Host non è altro che uno specchietto per le allodole. Che amarezza!

Roberto1741
Level 1
Brussels, Belgium

Scusate sono proprio nuovissimo, non ho ancora iniziato ad affittare (tra qualche settimana spero). Nella frase in nessun caso la responsabilità complessiva di Airbnb....potrà superare gli importi versati da Airbnb all’utente nei dodici (12) mesi precedenti l’evento che dà origine alla responsabilità....“ non capisco quale sia l’importo versato da Airbnb. Non siamo noi che paghiamo la piattaforma?

 

se poi qualcuno conosce dei link per capire come pagare le imposte e la tassa di soggiorno, ne sarei molto grato 😅

Roberto

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