Charges par nuit et rentabilité de votre bien

[Cécile443]

Bonjour à toute la communauté

Nous avons mis notre bien en ligne récemment (mi-janvier 2023). Il s'agit seulement d'une chambre chez l'habitant avec petit-déjeuner. 

Nous avons fixé notre prix un peu "à la louche" en fonction des biens similaires dans notre région. Après quelques semaines de locations nous avons refait nos comptes et calculé nos charges réelles par nuit... et là, surprise ! en intégrant aux charges l'amortissement des investissements et une petite provision pour le renouvellement des draps, serviettes, vaisselle etc, nous sommes à quasi 37 euros de charges par nuit (dont 15 euros d'énergie : gaz, électricité, eau).

Ce qui représentait 80% de notre prix par nuit !!!

Nous avons donc dû augmenter quelque peu nos tarifs... et vu d'ailleurs baisser le nombre de réservations !!

De votre côté, quel pourcentage de votre prix représente vos charges ?

Comment se fait-il que AirBnB après de savants calculs nous propose de fixer des prix qui ne couvrent même pas les charges de base (j'étais sensée mettre mon prix à 26 euros la nuit)

Arrivez-vous à vous dégager un salaire ? (perso, je ne me paye pas)

Comment certaines personnes arrivent à proposer des chambres à des prix ridiculement bas sans perdre d'argent ?

Bref, c'est un mystère pour moi

Je vous remercie !

Cécile 

[Danielle603]

@Cécile443 

Vous louez depuis janvier... les beaux jours arrivent, et vous pourrez éteindre les radiateurs. Sur l'année, vos coûts en énergie vont se lisser. A moins bien sûr que le chauffage soit remplacé par une climatisation pour les mois d'été.

C'est clair que l'option petit-déjeuner fait monter les tarifs. A vous de voir si vous souhaitez conserver ce service.

La tarification intelligente proposée par Airbnb ne tient pas du tout compte de la réalité. Le but pour Airbnb c'est de louer votre bien, quel qu'en soit les coûts pour vous (n'oubliez pas qu'Airbnb se prend une commission à chaque location... ils ont donc intérêt à ce que nous louions le plus possible, même si c'est à un tarif bas). Si vous souhaitez garder la tarification intelligente, vous pouvez mettre un prix plancher. Ainsi, vos prix monteront si la demande est élevée, mais en période creuse, ne descendront pas à des prix indécents. Vous pouvez aussi désactiver la tarification intelligente et fixer vos prix vous-même.

[Cécile443]

@Danielle603 en effet, avec les beaux jours, le prix du gaz va être baissé vous avez raison ; mais guère celui de l'électricité (machines pour les draps, repassage, chauffe-eau pour la douche) et de l'eau.

Le petit déjeuner, n'est pas la plus grosse part des charges mais cela compte quand même en effet. Je souhaite le garder car j'ai beaucoup de voyageur qui font une étape sur la route et cela les arrange beaucoup de ne pas avoir à faire de courses pour petit déjeuner le matin.

Je trouve aussi que cela ajoute à la convivialité de la chambre d'hôte et c'est ce que beaucoup de personnes qui passent chez nous recherchent.... je vais voir si les réservation reviennent dans les semaines qui viennent.

J'ai visé un amortissement des investissements sur 200 nuits, peut-être n'est-ce pas assez ? (cela me rajoute 10 euros de charges par nuit)

Merci beaucoup de votre retour,

Cécile

[Sabrina722]

@Cécile443vous louez une chambre chez l'habitant ou une chambre d'hôte ?

au démarrage, le calcul du coût de la nuitée ne peut être qu'approximatif, il faut attendre d'avoir loué une année entière pour faire le point de façon précise.

après, tout dépend si vous avez emprunté ou non, car c'est une charge très importante dans le bilan.

ensuite entre une chambre d'hôte et une chambre chez l'habitant, le standing, les prestations obligées sont différentes. mais je viens de regarder vos tarifs et e effet, ils sont bas avec pdj inclus

[Cécile443]

@Sabrina722 nous somme classés comme chambre chez l'habitant car, n'étant pas pro, je n'ai pas le droit d'être chambre d'hôte ... enfin, c'est ce que j'ai compris. Dans les faits, j'espère avoir les mêmes prestations qu'une chambre d'hôte (enfin c'est le but). 

Pour les charges d'investissement, nous avons juste rénové et aménagé la chambre, mais rien que ça, c'est un joli budget (bien moindre que si nous avions acheté le bien certes !)

Vous me rassurez sur le fait qu'il est difficile de fixer un prix ! ... et sur le fait que mes prix soient bas, je vais les revoir un peu à la hausse... et voir au bout d'un an ce qu'il en est, comme dit @Danielle603 certaines charges vont également varier au fil des saisons.

Merci de m'avoir éclairée !

Cécile

[Zoé27]

Bonjour @Cécile443 

15€/jour d'electricité c'est juste énorme et ca m'étonnerait fort que ce soit votre consommation réelle. L'idée n'est pas d'inclure dans vos charges la conso totale de votre maison mais uniquement celle liée à votre activité sinon vous allez avoir un tarif prohibitif et n'avoir pas de réservations. 

Concernant l'actiité de chambre d'hote, ce n'est pas aussi simple. Si vous avez deux prestations parahotelières au moins alors vous êtes une chambre d'hote, et vous devez faire les choses en regle, c'est la loi.

Renseignez vous. https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/appellations-chambres-dhotes-chambres-chez-lhabitant-et-gites

Vous n'avez pas le droit de louer une chambre chez vous et d'offir par exemple le ménage quotidien et le petit dej, tout en disant que vous êtes juste un LMNP qui loue une chambre privée. C'est interdit. 

Les prestations parahotelières sont définies ici :https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-10-20120912

Notez que faire le ménage en fin de séjour et "juste" remettre les clés au locataire en guise d'acceuil ne sont pas considéré comme des prestations parahotelieres. 

[Mohamed728]

Hi , I am mohomed from morocco ,

Suggest a different idea , if you're interested , send me a DM (to do so, click on my profile, and then on "Send a message")

Salut, je suis mohomed du Maroc,

Proposez une autre idée, si vous êtes intéressé, envoyez moi un DM (pour cela, cliquez sur mon profil, puis sur "Envoyer un message")

[Commentaire traduit afin d'en faciliter la compréhension et données personnelles cachées selon les principes du CC] 

[Olivier817]

Bonjour @Cécile443,

Je trouve que 15€ d'énergie par nuit c'est beaucoup pour une chambre, même en comptant le lave-linge et le repassage, est-ce que la chambre est mal isolée ? De même pour l'amortissement de votre investissement : vos draps, meubles et objets décoratifs seront toujours en bon état dans 200 nuits (environ un an) !

En ce qui me concerne les charges représentent 48% des recettes (hors mensualités du crédit immobilier pour acquérir le bien).

Comme l'a dit @Danielle603 ne vous fiez pas à la tarification (pseudo-)intelligente de AirBNB qui semble paramétrée pour optimiser le taux d'occupation plutôt que les revenus !

Cordialement,
Olivier

[Cécile443]

Bonjour @Olivier817 merci beaucoup pour votre réponse précise ! 

En effet, nous allons réévaluer l'énergie sur une période plus longue ; nous avions calculé avec l'augmentation des factures gaz et élec sur la période en divisant par le nombre de nuits.

Je vais revoir l'amortissement des investissements en l'étalant un peu plus dans le temps. 

Et pour la tarification intelligente, en effet, j'avais mis de toutes les façons un prix plus élevé que celui recommandé. Je vais voir si je la laisse ou pas.

Très bonne journée 

Cécile