Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

[Francesca]

Ciao a tutti, 

recentemente sono stati introdotti da Airbnb gli affitti a lungo termine.

Forse hai già avuto delle esperienze con ospiti che sono stati più di un mese nel tuo alloggio, o forse - semplicemente - la curiosità di conoscere queste nuove possibilità è tanta. 

In ogni caso la community può essere un ottimo modo per iniziare a scambiare idee e domande! Siete pronti/e?

> Quali sono le tue esperienze sugli affitti lunghi di Airbnb?

Spero di sentire presto le vostre storie!
Fra

[Susanna0]

Ma nel caso degli affitti lunghi (parliamo di 12 mesi, per esempio) Airbnb come si comporta nei riguardi della cauzione e delle garanzie?

Normalmente si chiedono i classici 3 mesi di cauzione, quando si affitta, più varie garanzie, che possono essere una fideiussione, o un'assicurazione per il canone, oltre a tutte le referenze e documentazioni possibili (dalla busta-paga allo stato di famiglia).

E in questo caso?
Airbnb proibisce sempre il passaggio di denaro extra portale? Nel caso di un affitto lungo si occuperebbe veramente di incassare la cauzione e tenerla la parte, o sarebbe sempre il suo deposito cauzionale che in realtà non ha valore?
Come potrebbe avvenire il passaggio di documenti prima di accettare la prenotazione, se non ci fa vedere neppure la faccia degli inquilini nel profilo?

In Italia bisogna stare molto attenti quando si affitta a medio/lungo termine, perchè sappiamo che il proprietario non ha nessuna tutela nei confronti dell'inquilino moroso che rimane oltre il termine senza pagare. Bisogna auto-tutelarsi prima.

Io non so se mi fiderei ad affittare così al buio. Un conto sono gli studenti stranieri che vengono 3 mesi per un master, o chi sta un mese per motivi di salute, per cui la temporaneità è implicita e garantita; un conto è affittare per un anno a qualcuno che non so chi sia.

[Mira63]

ciao @Susanna0 per i soggiorni oltre i 30 gg bisogna poi ricordarsi che è obbligatorio registrare il contratto alla Agenzia delle Entrate. A quel punto si puo far firmare un contratto (quello del soggiorno fino a 18 mesi che è l'unica forma contrattuale per essere in regola oltre  i 30gg) e capire come Airbnb puo gestire rimanere a tutelare lo stesso, oltre alle tutele di un contratto di 18 mesi che può essere revocato in qualsiasi momento e con preavviso concordato tra le parti. Non ti nego anche anche io sono restia a queste formule perchè ben conosciamo i problemi dei contratti 3+3 etc. Però potrebbe essere una formula intermedia accettabile. Bisogna capire l'assicurazione di Airbnb quanta efficacia ha a livello legale qualora sfortunatamente ci fosse un inquilino moroso. Non so se @Francesca possa aiutarci su questi temi

[Susanna0]

@Mira63 , il contratto lo devi registrare anche in caso di locazione turistica oltre i 30 gg (come per esempio gli stranieri che stanno qui 2-3 mesi per un master o un corso); Io però non vedo nessuna tutela nel caso di un affitto più lungo; anzi, le classiche precauzioni in meno!

[Dario0]

Ciao @Francesca , ciao @Roberta168 

il limite dei 4 appartamenti gestibili in forma non imprenditoriale si riferisce come ben scritto nella norma soltanto alle locazioni brevi. Nessuna norma pone obblighi di imprenditorialità per gli "affitti lunghi". 
La ragione è nell'organizzazione quasi obbligatoria che è necessaria per gestire più di 4 appartamenti concessi in locazione breve mentre per i contratti lunghi non è poi necessaria alcuna organizzazione.

[Roberta168]

@Dario0 Grazie per  la risposta

[Valentina10]

Per una LT non è  previsto un soggiorno maggiore di 28 giorni per legge, altrimenti il contratto va registrato all'agenzia delle entrate e diventa un regolare contratto di locazione

[Susanna0]

comunque non è 28 giorni, ma 30

[Federico-and-Violeta0]

Ciao a tutti. Questa conversazione sta diventando un po demode. Il turismo sembra ripreso e si torna ormai alla tipologia di affitto medio breve per fortuna. Come segnalato l affittanza lunga è stato per chi ha saputo cogliere un salvagente.  Chi lavora in modo professionale non ha avuto problemi a riempire il calendario anche nel 2020 come già da me segnalato.  Sulle normative affittanza medio lunghe conviene però non generalizzare e sentire il proprio comune. Solo a Milano mi pare ci sia da scriverci un libro sulle normative e non sono uguali al mio comune di Vicenza. Quindi passerei la cosa. Per quanto riguarda il modus operandi  di gestione e ai servizi da avere per fare affitanze lunghe l abbiamo imparato vivendoci. Ci sono servizi da aggiungere come i cambi lenzuola asciugamani, ci sono ripristini da concordare, ci sono servizi da avere come la possibilità di poter usufruire di scrivania e sedia ufficio per esempio o linee internet veloci. Io però continuo a stupirmi come non si apra un forum sulla qualità degli alloggi e sul come selezionare gli host. Il mondo è sicuramente cambiato. Noi siamo cambiati. Il modo di viaggiare è cambiato ma anche il modo di fare hosting è cambiato. Gli hosting si sono ridotti innanzitutto. Questo può andar bene se però Airbnb uniforma e seleziona stringendo i parametri per potér elevare la qualità offerta. Usufruisco spesso di Airbnb per viaggi e non trovo assolutamente qualità nell offerta. Fare l host non è affittare camere o case. È una professione per quanto amatoriale sia. Ci devono essere standard elevati per poter oggi affittare un alloggi. Che sia in centro a Milano o una casa su un albero. Ci sono troppi brutti alloggi sul sito e questo non va bene per la community degli host. Sotto il 4.5 dovrebbero essere eliminati. Ma ci dovrebbero essere valutazioni da parte di Airbnb sugli host più stringenti. Oggi non puoi affitare un alloggio se non hai linea internet, aria condizionata, se sei al 10 piano senza ascensore, se non ha una pulizia impeccabile. E poi ci dev essere attenzione al green. Airbnb dovrebbe mettere regole su strumenti che si utilizzano in alloggio. Insomma io penso che questo momento sia una buona opportunità per il ceo per rimettere in ordine le carte. Ma bisogna agire ora. La community di hosts dev essere uniforme nel mondo. Regole comuni e certi must si possono estendere a tutti semplicemente eliminando dal sito chi non si uniforma. Meno annunci e più qualità. Buon lavoro a tutti. Federico Vicenza 

[Letizia7]

@Emily352 @Susanna0 @Dario0 @Francesca @Mira63 

Buonasera a tutti,

la mia esperienza è opposta a quella di Emily perchè ho iniziato 7-8 anni con la locazione transitoria (senza Airbnb) per passare a 7 ottimi anni (fino al tempo covid) di locazione turistica (con Airbnb) molto più adatta alla mia casa. Con la locazione transitoria non avrei mai fatto il tutto compreso (pulizia, biancheria, consumi) rischiando costi di utenze lievitati perchè le esigenze stando in modo continuativo sono diverse. Ovviamente trattenevo io le mensilità a cauzione, il problema era invece trovare ospiti adatti a questo tipo di contratto e sui motivi della transitorietà, non derogavo, volevo essere sicura che a un certo punto se ne sarebbero andati via (non volevo rischiare un 4+4) E quindi era tutto molto difficile...

Con la locazione turistica, più faticosa ma anche appagante, avevo trovato un buon ritmo! nei mesi scorsi mi sono trovata a rifiutare due possibili affitti lunghi quando l'assistenza di Airbnb mi ha detto che i pagamenti mi sarebbero arrivati mensilmente e che se gli ospiti non avessero pagato sarebbero stati invitati a lasciare l'appartamento, ma nessuna garanzia aggiuntiva! e sono d'accordo con Susanna che senza conoscere gli ospiti e soprattutto senza le dovute garanzie come ci si può fidare?

In conclusione, non rifiuto di cambiare con modalità di lavoro diverse ma vorrei le giuste garanzie e in questo credo che Airbnb abbia ancora molto da lavorare...  Chiedo troppo?

[Mira63]

ciao @Letizia7 ma per locazione transitoria di cosa parliamo esattamente? quanto tempo e con quale modalità burocratica per curiosità..anche se Siena avrà regolamenti diversi da Milano. Comunque, penso che la flessibilità sia sempre la risposta giusta. Anche io, prima del covid, avevo cambiato modalità di affitto turistico di una stanza, passando dai tempi brevi dei weekend a quelli dei 28 giorni, consentendomi meno lavoro e un pò più di continuità senza però incorrere nella registrazione dei contratti (a Milano oltre i 30 gg) che comunque ha senso fare per soggiorni di alcuni mesi. Anche io ho avuto più soddisfazione dagli affitti turistici e ho trovato che l'attività di host avesse una sfumatura umana che integra piacevolmente il lato meramente pratico della redditività della cosa in sé. 

[Mira63]

Ciao Federico @Federico-and-Violeta0   

condivido in generale il tema della qualità, ma non vorrei che diventasse una limitazione. Sappiamo tutti che a volte i voti non sempre danno contezza della reale qualità della sistemazione, come sappiamo che non tutte le valutazioni sono corrette e sta a chi legge capire i termini delle recensioni negative e scegliere. E' giusto e sacrosanto scrivere una recensione negativa se non sei stato contento, ma questo non vuol dire pregiudicare l'interezza del giudizio complessivo. In buona sostanza, non è corretto secondo me per una recensione non buona su 20, facciamo conto, scendere di mezzo punto. Questo è dato da un problema dell'algoritmo che è stato già contestato qui nella community ben prima del covid. Pertanto non condivido l'idea che il punteggio determini la selezione dell'alloggio. Credo che ci siano alloggi bellissimi e brutti, ma secondo me dovrebbe essere lasciata scelta all'utente, la selezione va bene per i parametri di sicurezza, igiene, qualità del servizio minimo di base giustamente, ma poi c'è anche una selezione naturale credo. Secondo me è più importante porre l'attenzione sulle garanzie che ancora mancano nei confronti degli host e di cui si discute anche in questa discussione. Un saluto

[Francesca]

Ciao @Mira63 ! 
Mi fa piacere rivederti 🙂

Fra