@Silvia1130 buonasera.
La premessa dell'iscrizione come CAV, in mancanza d'altro, è rilevante, ma perché nel 2019 o dopo, non hai fatto il passaggio ad "affitti brevi" ? Per ragioni fiscali ?
E poi, due stanze della medesima unità abitativa, come possono essere separatamente classificate come gestione non imprenditoriale di CAV ? Sono i misteri italiani.
Volendo restare nell'ambito delle CAV, in effetti oggi tu gestisci solo due CAV (costituite, una da un intero appartamento, l'altra da parti di altra unità abitativa).
Non è possibile sanare questa situazione (magari con cessazione di una) in modo da ricadere nell'ambito normativo regionale della disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative , fermo restando l'altro requisito, spesso sottovalutato, dello svolgimento dell'attività in modo occasionale ?
In alternativa, valuterei anche la trasformazione delle attuali tre CAV in due "affitti brevi", cui aggiungere il nuovo.
Qui la normativa regionale non interviene, perché fa riferimento alle norme nazionali.
Quindi la presunzione (assoluta) di imprenditorialità scatta nel caso di locazione breve, su tutto il territorio nazionale, di più di quattro unità immobiliari.
Al riguardo, per tutte sarebbe possibile applicare l'imposta sostitutiva ma nella misura del 21% solo sulla prima, le altre al 26%.
Per contro, la CAV produce redditi diversi non assoggettabili a imposta sostitutiva, ma a tassazione ordinaria con possibilità di dedurre le spese inerenti la produzione di questi redditi.
Quindi nella valutazione di un eventuale "riordino" gli aspetti fiscali assumono rilievo.
L'ipotesi di mantenimento dell'attuale situazione di tre CAV cui aggiungere una nuova locazione breve, salvo ostacoli da parte del SUAP, potrebbe consentire di eludere la presunzione di imprenditorialità basata sul numero di tipologie ricettive.
Consigliabile comunque ridurre il numero attuale da tre a due (come è nei fatti).
In ogni caso, ritorno all'altro requisito sottovalutato.
Più aumenta il numero dell unità gestite, più è probabile la presunzione (relativa) di imprenditorialità (questa individuata con un accertamento dall'Agenzia delle entrate) per svolgimento dell'attività da parte di un unico soggetto in un modo non ritenuto occasionale, bensì con le caratteristiche dell'imprenditorialità.
Concludo ribadendo che si tratta solo di un parere personale non qualificato e, prima che lo faccia qualcun altro, suggerirei di parlarne direttamente al SUAP in prima battuta, per poi avvalersi della consulenza qualificata di un dottore commercialista regolarmente iscritto all'Ordine.
Buon proseguimento.
