CAV e adempimenti burocratici

[Federica804]

Buongiorno, 

sono proprietaria di un alloggio in Lombardia, precisamente nel comune di San Donato Milanese e tra 20 giorni riceverò i miei primi ospiti.
Ho eseguito tutte le procedure amministrative necessarie:

1. Comunicazione di avvio nuova attività al SUAP del mio comune di riferimento + richiesta codice CIR
2. Accesso al portale ROSS 1000
3. Richiesta credenziali al portale ALLOGGIATI WEB gestito dalla questura (anche se non ho ancora ricevuto nulla).

L'intero appartamento che ho deciso di locare con Airbnb è configurato come CAV in forma NON IMPRENDITORIALE, perché da quello che mi era sembrato di capire, era l'unico modo per non dover incorrere nell'obbligo di fornire servizi aggiuntivi quali colazione, cambio biancheria durante il soggiorno e/o servizi di pulizia. E' corretto?

A questo punto però mi sorgono i seguenti dubbi che, pur controllando sulle varie sezioni del forum non riesco a fugare.

Per evitare di incorrere in sanzioni è strettamente necessario:

1) Stipulare un contratto d'affitto con gli ospiti anche per soggiorni brevi (inferiori ai 30 gg)?

2) Esporre i prezzi massimi all'interno della struttura? (Non saprei nemmeno come fare a reperire informazioni concrete in materia?

3) Una volta accolti gli ospiti devo prima registrarli su ROSS 1000 e poi sul portale Alloggiati?

Grazie in anticipo a chi mi risponderà.

Federica

[Alberto1535]

@Federica804 buonasera

Quale proprietaria dell'appartamento hai due opzioni completamente diverse.

La prima è la locazione breve ("affitti brevi" secondo la definizione del Comune).

In questo caso c'è il divieto di fornire servizi aggiuntivi e c'è l'obbligo di stipulare un contratto di locazione in forma scritta indipendentemente dalla durata della locazione (anche una sola notte).

Fiscalmente produce dei redditi fondiari, senza la possibilità di dedurre alcuna spesa, e con la possibilità di optare per la cedolare secca del 21%.

Hai l'obbligo di indicare a Airbnb di applicare la ritenuta fiscale del 21%.

Trovi tutte le informazioni qui:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...

La seconda è la gestione non imprenditoriale di una CAV, vale a dire la gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva.

Non si tratta di locazione, quindi non c'è alcun contratto di locazione (Si tratta di un contratto atipico, definibile contratto di ospitalità o contratto di albergo che non richiede la forma scritta).

Fiscalmente produce dei redditi diversi, senza la possibilità di optare per la cedolare secca del 21%, ma con la possibilità di dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi (commissioni host di Airbnb, spese di pulizia, quota parte delle utenze, ecc.). Il reddito diverso netto sarà assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

La gestione della CAV non è soggetta alla ritenuta fiscale. Di conseguenza devi indicare a Airbnb di NON applicare la ritenuta fiscale.

Trovi tutte le informazioni qui:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Nella sostanza, sono tipologie simili, ma differenziandosi nella forma, determinano effetti diversi, soprattutto di natura fiscale. Dipende dalla tua posizione personale, ma, considerata la possibilità di deduzione delle spese, la CAV potrebbe risultare una scelta fiscalmente conveniente (Una valutazione può farla un dottore commercialista).

Per i dettagli:

1.Come gestore di CAV non devi stipulare alcun contratto di locazione.

2.Per comunicare i prezzi massimi e stampare il "cartellino" da esporre, prova a leggere qui:

https://www.cittametropolitana.mi.it/turismo/strutture_ricettive/comunicare_prezzi_statistiche/index...

Si tratta di prezzi massimi informativi, quindi tieni conto dei prezzi massimi che potresti richiedere con l'occupazione massima degli ospiti in periodi di forte domanda (fiere). E' ovvio che i prezzi applicati non potranno superare i prezzi massimi esposti. E' anche possibile modificarli.

3.Gli ospiti devono essere prontamente registrati sul portale Alloggiati web (sanzioni amministrative e conseguenze anche penali).

 https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

Eccezionalmente, nel caso di problemi tecnici, le informazioni possono essere inviate via PEC.

La segnalazione regionale su ROSS1000 è solo ai fini statistici: puoi farla contestualmente alla prima (anzi lavorando prima su ROSS1000 dovresti avere la possibilità di produrre un file da inviare alla Questura su Alloggiati web) ma nulla vieta di farla in un secondo momento (entro fine mese).

4.Inoltre nella gestione di CAV, hai l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso i clienti.

5.E' obbligatorio indicare il CIR su tutte le offerte, quindi anche nell'apposita sezione dell'annuncio su Airbnb.

Buon proseguimento.

[Federica804]

Grazie!

Ma quindi non basta l'assicurazione già compresa con Airbnb? 

E poi, se volessi da CAV variare verso locazione turistica comunicandolo al SUAP si potrebbe fare? O forse cambia il CIR che ho appena ottenuto?

Scusa la marea di domande ma più scavo e più mi sembra di capirci meno!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Federica804 ciao

No, per le CAV la normativa regionale (art. 38, comma 10 della L.R. 27/2015) impone una Polizza assicurativa RC verso i clienti.

Puoi provare con il SUAP del Comune, ma temo che tu debba comunicare la cessazione della CAV per poi presentare una nuova comunicazione per gli affitti brevi.

In passato (quando è stata data la possibilità degli affitti brevi ) era possibile la trasformazione.

Comunque, contatta prima il SUAP.

Con il passaggio da CAV a affitti brevi  il CIR dovrebbe cambiare (in particolare se comprende delle lettere che identificano la tipologia).

Ai fini operativi, tra affitti brevi e CAV poco cambia.

In Lombardia, prima degli affitti brevi, c'era solo la CAV non imprenditoriale.

Ma la CAV è una struttura ricettiva, quindi richiede maggiori adempimenti obbligatori (tra cui assicurazione RC e comunicazione prezzi).

Rilevante la differenza ai fini fiscali, e quindi attenzione alle corrette comunicazioni da inserire nell'annuncio ai fini dell'applicazione della ritenuta: la gestione della CAV non è assoggettata a ritenuta fiscale.

[Patrizia578]

Buongiorno@Alberto1535

Ho letto con attenzione e interesse  la risposta che hai scritto a Federica in questo post. Vorrei chiedere il tuo aiuto, per fare chiarezza  in merito alla scelta " cedolare secca  sì o no !

Io sono una CAV non imprenditoriale da circa sei anni quando ancora nel mio comune non esisteva ancora lo sportello SUAP per cui a suo tempo presentai una scia come inizio.

Arrivo al dunque e mi scuso per la lunga premessa. Il mio commercialista mi disse a suo tempo di optare per la cedolare secca , per cui i miei compensi arrivano decurtati del 21% che è  anche un po di più.... secondo me.

Mostrata  la tua risposta in merito a quanto sopra e dopo un attimo di perplessità mi è stato domandato se è possibile avere  qualche riferimento normativo o di legge  a riguardo ed ecco la ragione per cui ti scrivo, Io credo ,che solo  per mancanza d'informazioni chiare, mi sia stata suggerita  una scelta non proprio corretta riguardo la tassazione.

Ti ringrazio per la gentile attenzione e resto in attesa di un aiutino.

Grazie mille

Un cordiale saluto

[Alberto1535]

@Patrizia578 buonasera

la gestione non imprenditoriale di CAV (o di altra struttura ricettiva) produce redditi diversi occasionali derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (art.67, c.1, lettera i) del TUIR).

I redditi di cui alle lettere h) i) e l) del comma 1 dell'art.67 sono costituiti dalla differenza tra l'ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (art.71, c. 2 del TUIR).

La Circolare 24/2017 dell'Agenzia sul regime fiscale delle locazioni brevi precisa che 

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

Di conseguenza i redditi percepiti dalla gestione non imprenditoriale di CAV (o di altra struttura ricettiva) sono esclusi dall'applicazione della ritenuta fiscale del 21% da parte degli intermediari che intervengano nel pagamento.

Né, in sede di dichiarazione, è possibile optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca 21% o 26%) riservata ai contratti di locazione breve (DL 50/2017).

Per contro, è possibile dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di tali redditi occasionali.

Buon proseguimento.

[Patrizia578]

Buonasera @Alberto 1535 e grazie infinite per tutte le chiare informazioni ed i riferimenti inviati che mi saranno senz'altro utilissimi.

Ancora grazie, per essere con i tuoi preziosi consigli ( che leggo sempre) di grande supporto a questa community.

Un cordiale saluto 

[Alberto1535]

@Federica804 

ma anche in caso di affitti brevi, una Polizza assicurativa RC verso gli ospiti è consigliata (anche se non obbligatoria).

[Veruska6]

Salve, per quanto ne sappia io la polizza R.C. CONTO TERZI , risulterebbe d'obbligo :

il comune in cui ho presentato la scia per l'apertura della casa vacanze, non mi avrebbe dato l'autorizzazione se non avessi inoltrato la stessa che ho acceso presso una compagnia assicuratrice, ed inoltre ho pure inserito l'incendio.

[Alberto1535]

@Veruska6 

la locazione non è la gestione di una struttura ricettiva.

[Donato76]

Buongiorno @Alberto1535, è stato molto chiaro nelle sue risposte. Mi resta solo un dubbio, sto per terminare tutto l iter per affitti brevi (no cav) proprio per poter usufruire del servizio di airbnb della trattenuta della cedolare secca

Per la cav sono sicuro che non serve ma per affitti brevi il proprietario deve avere la residenza nell immobile oggetto di locazione?

Grazie anticipatamente per l attenzione 

[Alberto1535]

@Donato76 buongiorno

Dipende dall'intromissione della normativa regionale sulla locazione turistica.

Certamente in Emilia Romagna, nel caso di locazione turistica, non deve esserci nessun residente nell'appartamento locato ed è possibile affittare solo l'intero.

Nel caso della Regione Lombardia che, per gli "affitti brevi" fa esplicito riferimento alla normativa nazionale (art.53 Codice del turismo; art. 1 comma 2 della L. 431/1998; art. 1571 del Codice civile), il requisito della residenza del locatore non è rilevante.

Se non è residente, il locatore potrà affittare l'intero appartamento: è questa la situazione più ricorrente.

Se è residente, il locatore potrà affittare porzioni dell'appartamento (o in sua assenza, per periodi limitati, l'intero appartamento).

Anche la normativa fiscale sulle locazioni brevi (DL 50/2017, Circolare AdE 24/E 2017) prevede queste possibilità.