@Federica804 buonasera
Quale proprietaria dell'appartamento hai due opzioni completamente diverse.
La prima è la locazione breve ("affitti brevi" secondo la definizione del Comune).
In questo caso c'è il divieto di fornire servizi aggiuntivi e c'è l'obbligo di stipulare un contratto di locazione in forma scritta indipendentemente dalla durata della locazione (anche una sola notte).
Fiscalmente produce dei redditi fondiari, senza la possibilità di dedurre alcuna spesa, e con la possibilità di optare per la cedolare secca del 21%.
Hai l'obbligo di indicare a Airbnb di applicare la ritenuta fiscale del 21%.
Trovi tutte le informazioni qui:
https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...
La seconda è la gestione non imprenditoriale di una CAV, vale a dire la gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva.
Non si tratta di locazione, quindi non c'è alcun contratto di locazione (Si tratta di un contratto atipico, definibile contratto di ospitalità o contratto di albergo che non richiede la forma scritta).
Fiscalmente produce dei redditi diversi, senza la possibilità di optare per la cedolare secca del 21%, ma con la possibilità di dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi (commissioni host di Airbnb, spese di pulizia, quota parte delle utenze, ecc.). Il reddito diverso netto sarà assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.
La gestione della CAV non è soggetta alla ritenuta fiscale. Di conseguenza devi indicare a Airbnb di NON applicare la ritenuta fiscale.
Trovi tutte le informazioni qui:
https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze
Nella sostanza, sono tipologie simili, ma differenziandosi nella forma, determinano effetti diversi, soprattutto di natura fiscale. Dipende dalla tua posizione personale, ma, considerata la possibilità di deduzione delle spese, la CAV potrebbe risultare una scelta fiscalmente conveniente (Una valutazione può farla un dottore commercialista).
Per i dettagli:
1.Come gestore di CAV non devi stipulare alcun contratto di locazione.
2.Per comunicare i prezzi massimi e stampare il "cartellino" da esporre, prova a leggere qui:
https://www.cittametropolitana.mi.it/turismo/strutture_ricettive/comunicare_prezzi_statistiche/index...
Si tratta di prezzi massimi informativi, quindi tieni conto dei prezzi massimi che potresti richiedere con l'occupazione massima degli ospiti in periodi di forte domanda (fiere). E' ovvio che i prezzi applicati non potranno superare i prezzi massimi esposti. E' anche possibile modificarli.
3.Gli ospiti devono essere prontamente registrati sul portale Alloggiati web (sanzioni amministrative e conseguenze anche penali).
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/
Eccezionalmente, nel caso di problemi tecnici, le informazioni possono essere inviate via PEC.
La segnalazione regionale su ROSS1000 è solo ai fini statistici: puoi farla contestualmente alla prima (anzi lavorando prima su ROSS1000 dovresti avere la possibilità di produrre un file da inviare alla Questura su Alloggiati web) ma nulla vieta di farla in un secondo momento (entro fine mese).
4.Inoltre nella gestione di CAV, hai l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso i clienti.
5.E' obbligatorio indicare il CIR su tutte le offerte, quindi anche nell'apposita sezione dell'annuncio su Airbnb.
Buon proseguimento.