Come detrarre Spese Ristrutturazione?

[Raffaela19]

Buongiorno a tutti,

sto decidendo se affittare la mia casa che sto finendo di ristrutturare tramire Airbnb, probabilmente come CAV (non imprenditoriale ma privata).
Per il regime fiscale dell'affitto, opterei per il Regime Ordinario e non per la Cedolare Secca, in modo da poter utilizzare il Bonus Casa e dedurre al 50% le (ingenti) spese di ristrutturazione. Il mio scaglione IRPEF è di circa il 25% (parte 23%, parte 27%). La mia possibile detrazione ammonterebbe quindi a circa il 12.5%, e la quota da versare di Irpef il rimanente 12,5%.

La domanda è: se AirBnB agisce come sostituto d'imposta e versa direttamente di default allo Stato il 21% dell'affitto, questo vuol dire che sarei a credito per 10 anni? E che la mia detrazione mi ritornerebbe dallo Stato sotto forma di rimborso? (con i tempi lunghissimi che sappiamo?)

Se qualcuno ha esperienze in materia sarei molto grata!

Grazie!

[Ermanno8]

Ciao  @Raffaella19,premesso che non sono un esperto in materia fiscale,e pertanto ti consiglierei di rivolgerti ad un bravo commercialista,ti esprimo il mio pensiero.

Premesso che le detrazioni per la ristrutturazione, al 50%,le puoi fare indipendentemente dal fatto che poi opti per una Cav,o un Aaaut,e quindi incideranno sui tuoi redditi anche solo quelli attuali.

Se i tuoi reditti attuali sono oggetti ad una tassazione media del 25%,quando poi andrai a sommare quelli derivanti dalle nuove entrate,probabilemente aumenteranno.

Airbnb,che attualmente non fa la ritenuta d'acconto,tratterra'  (forse,in futuro)la ritenuta d 'acconto,lo potra' fare solo sulle somme che ti verranno poi accreditate al netto.

A quel punto valuterai se fare la cedolare secca,del 21 o 26%,che sara' detratta del 20 % gia' trattenuto da Airbnb,e quindi o l'1% o il 5%.

Se i tuoi redditi,aumenteranoo al punto di arrivare ad un'aliquota del 40%,valuterei se è il caso 

di pagare cedolare secca.Ma difficile fare i conti prima,senza sapere quano sara' il volume di denaro che l'affitto potra raggiungere.

O no?

Cordialmente 

Ermanno

[Raffaela19]

Ciao  @Ermanno8 ,

grazie mille. No, i conti li ho già fatti, e sono quelli comprensivi dei redditi da affitto almeno "potenziali"  (devo tenere conto dello scaglione massimo per ora); non voglio il regime della Cedolare Secca perché non permette nessuna detrazione, e ho necessità di riassorbire i costi della ristrutturazione quanto più possibile.

Grazie per l'aiuto!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Raffaela19 buonasera

allo stato attuale  Airbnb non agisce come sostituto d'imposta, non applica alcuna ritenuta al momento dell'accredito né comunica all'Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione.

La sentenza dei giorni scorsi del Consiglio di Stato potrebbe modificare a breve questa situazione che perdura da ormai 6 anni.

Se così fosse, Airbnb applicherebbe una ritenuta del 21% (o forse del 26%, dipende dall'esito della finanziaria in corso) sui canoni di locazione lordi.

A questo punto non vorrei prendere un abbaglio perché la confusione mentale avanza.

Se fai la gestione in forma non imprenditoriale di una CAV, non dovrebbe esserci alcuna ritenuta d'acconto.

Certamente la CAV occasionale, che determina redditi diversi, non consente l'applicabilità dell'imposta sostitutiva (cedolare secca) ma obbliga alla tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Quindi non si tratta di una scelta (che sarebbe peraltro condivisibile) ma di un obbligo.

Hai la possibilità di dedurre tutte le spese strettamente inerenti alla produzione di tali redditi, a partire dalle commissioni applicate da Airbnb, dalle utenze, dalle spese di pulizia (tutte documentate).

Questi redditi diversi (netti) concorrono alla formazione del reddito complessivo imponibile assoggettato a IRPEF (imposta lorda) e addizionali.

Avrai inoltre la facoltà di detrarre il bonus ristrutturazioni, ma solo fino alla concorrenza della tua imposta lorda (Purtroppo la cessione del credito bonus ristrutturazioni non è più possibile).

In sostanza, ai fini della rilevante detrazione fiscale devi preoccuparti della capienza d'imposta.

Quanto ai tempi di rimborso, se hai un sostituto sono immediati con la dichiarazione, se non hai sostituto si tratta di qualche mese.

[Raffaela19]

Grazie, non so come ringraziarti @Alberto1535 !

Sì, ero a conoscenza del fatto che non potessi applicare la Cedolare Secca con le CAV, ma va bene per me, perché con la Cedolare Secca non posso detrarre poi le spese di ristrutturazione. Quello che mi preoccupa con la CAV non imprenditoriale è l'obbligo di non affittare per 90 giorni all'anno (discorso capienza), se come mi dici tu il rimborso dell'eccedenza pagata con la ritenuta è immediato o comunque brevi riconsidererò l'ipotesi della Locazione Turistica. E' assurdo che come la giri ci sono sempre ostacoli da superare:

* Con Locazione Turistica affitto max 30 giorni per volta
* Con CAV non imprenditoriale sospensione obbligatoria 90 giorni

In ogni caso, grazie mille, la tua risposta mi è stata utilissima. Grazie del tuo tempo!

[Marta1655]

Ciao Raffaella, sono Marta e ho in affitto due camere come Cav non imprenditoriale. Alla fine cosa hai deciso tu, Cav o LT? Ho fatto una domanda anche a un host che ti aveva risposto perché a me l associazione che ha aiutato a fare la pratica ha detto che come Cav non imprenditoriale posso fare la cedolare secca se non offro servizi aggiuntivi... Sto cercando sapere se è vero.

Nel frattempo però sto cercando di capire anche la tassazione con ordinaria e volevo avere lumi...

Come si calcola aliquota e detrazione?

Conta che io avrò circa 11000 euro da reddito dipendente (lorde)  e con le stanze prevedo di guadagnare un lordo di circa 8000 euro...

Ti ringrazio se mi saprai aiutare a capire.

Marta 

[Benedetta]

Ciao @Marta1655  evidenzio il tuo commento a @Raffaela19  con l'uso della @. 

[Marta1655]

Grazie!

[Marta1655]

Buongiorno Alberto, ho letto questa tua risposta e provo a farti una domanda...io consigliata dall'associazione che mi ha fatto la pratica per iniziare ad affittare due stanze con Airbnb ho una Cav non imprenditoriale. La stessa associazione però mi ha detto e mi dice che in realtà posso optare per cedolare secca come LT a patto che non fornisca servizi aggiuntivi. Ti torna/ ne sai qualcosa?

[Benedetta]

Ciao @Marta1655  anche in questo caso taggo @Alberto1535  al tuo commento con l'uso della @ 

In questo modo agli altri host arriva la tua notifica e gli sarà più semplice rispondere. 😁

[Alberto1535]

@Marta1655 ciao

Fino ad alcuni anni fa in Lombardia si doveva utilizzare la CAV non imprenditoriale anche nel caso della locazione turistica, il che ha determinato molta confusione in particolare sugli aspetti fiscali.

La CAV è una struttura ricettiva che, secondo le norme della Lombardia, può essere gestita sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, occasionale (da qui l'obbligo di chiusura di 90 giorni l'anno anche non consecutivi).

Quale struttura ricettiva gestita in forma non imprenditoriale produce redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente, di cui alla lettera i) comma 1 art. 67 DPR 917/1986.

Questi redditi concorrono al reddito complessivo per la differenza tra l'ammontare percepito e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (comma 2, art. 71, DPR 917/1986), a partire dalle commissioni host fatturate da Airbnb.

Infine, la Circolare dell'Agenzia delle entrate 24/E del 2017 dedicata al regime della cedolare secca per le locazioni brevi  puntualmente precisa:

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

In conclusione, il reddito diverso netto riveniente dalla gestione non imprenditoriale della CAV confluisce nel reddito complessivo della dichiarazione dei redditi, da assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

E' esclusa la possibilità di optare in dichiarazione per l'imposta sostitutiva (cedolare secca).

E' esclusa l'applicazione della ritenuta d'acconto del 21% da parte di Airbnb al momento del pagamento (Per cui è necessario dare istruzioni a Airbnb per il NO all'applicazione della ritenuta fiscale).

A differenza della locazione che richiede sempre il contratto di locazione in forma scritta (indipendentemente dalla durata della locazione), nella CAV viene concluso con il cliente un contratto atipico (contratto di ospitalità o contratto di albergo) che non richiede la forma scritta.

A differenza della locazione, la CAV impone una polizza assicurativa RC.

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Se hai dubbi scrivi senza problemi, ma devi fare la ricerca del destinatario con @

[IsabellaEValerio0]

@Raffaela19 ,

Confermo quanto scritto da @Alberto1535 .

La ritenuta d'acconto del 21% si applica soltanto alle locazioni brevi ( quelle che rientrano nelle caratteristiche dell'art 4 del DL 50/17, non soltanto per la durata).

Quando Airbnb inizierà a trattenere e a riversare la ritenuta (prevedo a breve ), dovrà prima sincerarsi per ogni annuncio di che tipo di offerta si tratti : alle strutture ricettive come la CAV non verrà applicata nessuna ritenuta.

E confermo anche che,  i redditi diversi derivanti da attività commerciale svolta non abitualmente della CAV non imprenditoriale, non sono assoggettabili a cedolare secca.

[Alberto1535]

Grazie della conferma @IsabellaEValerio0 

sui casi di ritenuta sono andato a memoria senza verificare.

[Raffaela19]

Grazie mille @IsabellaEValerio0 

avevo cercato queste informazioni online ma quello che mi dite voi è di gran lunga più preciso. Grazie!

[Ermanno8]

Come premesso,non sono esperto in materia,ed ho dato solo il mio pensiero

Ringrazio pertanto  @Alberto1535, e @IsabellaEValerio0,per i dovuti aggiustamenti.

Il forum si dimostra un valido strumento di scambio informazioni.

Cordialmente Ermanno