Per la cedolare secca 2024 devo versare acconto anche se airbnb fa da sostituto d'imposta?

[Antonio3378]

Buonasera a tutti, sono un ragazzo di 26 anni che ha iniziato ad essere host nel maggio 2023. Ovviamente sono consapevole che dovrò pagare il 21% di tasse sui guadagni del 2023 ma la mia domanda è molto specifica. Avendo aderito dal 01.01.2024 al fatto che airbnb farà da mio sostituto d'imposta e che ha già provveduto ad applicare le ritenute fiscali sui miei già avvenuti guadagni del 2024, dovrò pagare l'acconto in due rate (una da 60% e una da 40%) o no? Come funziona? Vi ringrazio molto per il vostro aiuto in anticipo

[Alberto1535]

@Antonio3378 ciao.

Se sei certo che nel 2024 farai solo locazioni brevi tramite Airbnb, puoi utilizzare il metodo previsionale e non pagare alcun acconto relativo ai canoni incassati nel 2024 (nella certezza che Airbnb abbia già applicato la ritenuta fiscale).

[Alberto192]

@Alberto1535 . mi aggancio a questa tua risposta per una domanda ancora più specifica: le trattenute Airbnb le fa solo a me, ma l'appartamento è al 50% con mia moglie. Immagino già la risposta ma.....mia moglie l'acconto dovrà pagarlo, immagino?!?!

E poi, quest'anno per ora ho solo locazioni su Airbnb, ma a priori non posso sapere come andrà da Giugno alla fine dell'anno: secondo te si può pagare l'acconto solo a novembre?

Scusa ma quando c'è uno competente e disponibile non si resiste alla tentazione..... 😉

[Alberto1535]

@Alberto192 ciao.

Siamo al primo anno di applicazione, può darsi che mi sfugga qualche aspetto, nei prossimi mesi dovremmo avere le idee più chiare.

Il comproprietario (tua moglie) che non partecipa al contratto di locazione continuerà a comportarsi fiscalmente come ha fatto in passato.

Dichiarando i canoni di locazione tra i redditi fondiari in relazione alla quota di possesso, potrà esercitare l'opzione per la cedolare secca, pagare il saldo della cedolare (se dovuto), nonché  gli acconti di cedolare relativi all'anno in corso secondo le regole degli acconti utilizzando (salvo eccezioni) il metodo storico.

Il versamento della cedolare va effettuato entro il termine stabilito per il pagamento dell’IRPEF.

È dovuto un acconto pari al 100% che deve essere effettuato:

- in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a 257,52 euro;

- in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

1. la prima, nella misura del 40%, entro il termine di versamento delle imposte dovute in base alla dichiarazione dei redditi;

2. la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

Nel 730 con sostituto, provvede il sostituto.

Questa, che potrebbe sembrare la risposta con riferimento ai tuoi acconti, non sarebbe la risposta corretta.

L'obbligo di applicazione della ritenuta fiscale è a esclusivo carico degli intermediari intervenuti nel pagamento.

Di conseguenza, sulle locazioni dirette oppure sulle locazioni tramite intermediari che non applicano la ritenuta, non c'è alcun acconto da versare.

In aggiunta, tu subisci delle ritenute fiscali da parte di Airbnb in misura "doppia".

Anche se occasionalmente fai delle locazioni dirette (o comunque locazioni tramite intermediari che non applicano la ritenuta), le ritenute subite nell'anno saranno sempre superiori alla cedolare secca da te dovuta. .

Quindi a mio parere puoi optare per il metodo previsionale e non pagare alcun acconto di cedolare.

Mi spingo oltre. La medesima considerazione riguarda anche la posizione di tua moglie.

Chiederà di versare gli acconti utilizzando il metodo storico, quindi sulla base della cedolare secca dell'anno precedente.

In caso di locazioni dirette (o comunque locazioni tramite intermediari che non applicano la ritenuta) non dovrà versare alcun acconto supplementare, pagando il saldo dovuto con la dichiarazione dei redditi.

[Alberto192]

Scusa @Alberto1535 ma non capisco: tu scrivi "L'obbligo di applicazione della ritenuta fiscale è a esclusivo carico degli intermediari intervenuti nel pagamento.

Di conseguenza, sulle locazioni dirette oppure sulle locazioni tramite intermediari che non applicano la ritenuta, non c'è alcun acconto da versare.".

Io pensavo proprio il contrario: Airbnb trattiene l'acconto per le sue locazioni, per tutte le altre l'acconto lo devo versare io! Dove sbaglio? Solo che a priori non so quanti affitti fuori Airbnb farò da quando mando la dichiarazione a fine anno, quindi sicuramente non saprei che acconto versare a Giugno, magari a novembre sì. 

Comunque hai ragione: non pensavo che avendo trattenute "doppie" per me i problema non si pone (e per mia moglie neanche, perché verserà in base allo scorso anno).

Grazie mille 

[Alberto1535]

@Alberto192 ciao.

La circostanza che Airbnb abbia iniziato ad applicare la ritenuta fiscale non modifica la normativa (DL 50/2017).

Gli intermediari sono tenuti ad effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti di locazione breve. In particolare:
- se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi, (individuati con  Provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate);
- se intervengono nel pagamento del canone di locazione devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti.

Per le locazioni dirette (senza l'intervento di intermediari) oppure con l'intervento di intermediari che, per vari motivi, non applicano la ritenuta, nulla cambia rispetto al passato.

Il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell'IRPEF e addizionali.

La scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono riscossi oppure, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.

E con riferimento al tuo caso specifico:

Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo, o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile (qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo).

Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

In aggiunta (ma non rilevante ai nostri fini) tu subisci ritenute in misura "doppia" e tua moglie, utilizzando per gli acconti il metodo storico, non sbaglia mai.

E' comunque una situazione spiacevole e ingiusta, alla quale potrebbe (dovrebbe) porre rimedio Airbnb adeguando la sua procedura al caso ricorrente dei comproprietari che stipulano insieme il contratto, incassano proquota il canone e, di conseguenza, subiscono la ritenuta proquota.

[Antonio3378]

Ciao @Alberto1535, perdona la mia ignoranza, cosa significa metodo previsionale? io comunque entro il 30 giugno dovrò pagare la cedolare sui miei guadagni del 2023 tramite f24, praticamente le dovrò pagare senza versare nessun acconto per il 2024 dato che airbnb si sta già trattenendo il 21% o dovrò versare comunque l'acconto?

[Alberto1535]

@Antonio3378 ciao

Come ho scritto sopra, siamo al primo anno di applicazione, può darsi che mi sfugga qualche aspetto, nei prossimi mesi dovremmo avere le idee più chiare.

In ogni caso, quando si discute di aspetti fiscali e si danno (come ho fatto) risposte troppo sintetiche, si cade nell'imprecisione.

Se ho capito bene, nel 2024 farai esclusivamente delle locazioni brevi tramite Airbnb la quale applicherà la ritenuta fiscale del 21% sui relativi canoni di locazione.

Airbnb sta già versando i tuoi acconti del 2024, e quindi tu puoi scegliere di non versare alcun ulteriore acconto di cedolare (sulla base, appunto, di previsioni).

[Antonio3378]

@Alberto1535 ciao,

Esatto, per il 2024 come hai detto te non dovrò versare nulla poiché airbnb si sta già trattenendo la cedolare secca.

Mentre per l'anno scorso (2023) quando Airbnb non operava ancora come sostituto d'imposta io per legge dovrei versarci la cedolare al 21% sui miei guadagni + acconto per quest'anno, ed è questo il dubbio me mi sorge, posso scegliere di non versare l'acconto da secondo te o sono obbligato a versarlo?

comunque ti ringrazio sei gentilissimo

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Antonio3378 

Con la Dichiarazione dei redditi presentata nel 2024 dichiarerai i canoni di locazione incassati da maggio 2023, e su questi dovrai pagare la cedolare secca per intero.

Per quanto riguarda l'anno 2024, Airbnb sta già versando i tuoi acconti del 2024, e quindi tu puoi scegliere di non versare alcun acconto di cedolare.

[Daniele1036]

Di solito il 730 prevompilsto si prende in automatico l’acconto per l’anno in corso ed il saldo a novembre. Posso modificare questa impostazione automatica?

[Alberto1535]

@Daniele1036 

se ci sono i presupposti, è possibile ridurre o azzerare l'importo degli acconti di cedolare 2024 utilizzando il previsto metodo previsionale.

Potrebbe trattarsi anche del caso del locatore che da gennaio 2024 ha cessato la locazione.

[Daniele1036]

Trovo le istruzioni per il 730 precompilato ? Nelle specifiche istruzioni?