cav detrazioni

[Paola1593]

Ciao a tutti!

Ho aperto una cav non imprenditoriale in provincia di Brescia, ahimé senza assolutamente sapere dell'esistenza delle locazioni breve.

Quest'anno ho dichiarato i redditi del 2022 avvalendomi della cedolare secca e a questo punto penso proprio di aver sbagliato.

Ho chiamato e scritto all'agenzia delle entrate ma non sapendomi rispondere mi hanno chiesto di presentare un interpello. Ora sono in attesa di una risposta.

La cav è su un appartamento che uso principalmente come mia casa per le vacanze. Sporadicamente l'affittiamo per brevi periodi.

Se è vero che devo inserire i ricavi da CAV nei redditi diversi, posso detrarre le spese per luce e condominio/riscaldamento? Se si, in quale misura?

Ho chiesto ad una associazione, che si occupa proprio di questo in provincia, se quindi potevo detrarre in modo proporzionale all'occupazione degli ospiti tali spese e loro mi hanno risposto che addirittura posso detrarre totalmente le spese annue di luce condminio/riscaldamento, anche se in realtà la casa è destinata più al mio uso personale che agli ospiti.

Mi sembra impossibile!

Posso anche rivolgermi ad un commercialista, ma qui il dubbio è di riuscire a trovarne uno che ne sappia veramente qualcosa.

voi che dite?

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Paola1593 ciao.

La risposta all'interpello impegna l'Agenzia delle entrate sul tuo caso specifico, quindi è risolutiva.

In generale, il problema di interpretazione fiscale della CAV occasionale lombarda nasce dal fatto che sino a pochi anni fa la Regione obbligava i locatori intenzionati a fare locazione turistica breve, a iscriversi al SUAP come CAV occasionale, non riconoscendo le locazioni brevi.

Come conseguenza, pur trattandosi formalmente di CAV, i relativi canoni venivano trattati come redditi fondiari, senza la possibilità di dedurre le relative spese (se non nella misura forfetaria del 5%). 

Con il successivo riconoscimento regionale delle locazioni brevi, è stata data la possibilità ai locatori di fare il passaggio diretto dalla CAV alla locazione turistica, per cui c'è maggiore chiarezza.

La CAV occasionale produce redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente, con la facoltà di dedurre le spese -documentate-strettamente inerenti alla produzione di tali redditi.

Questi redditi diversi   concorrono al reddito complessivo e sono assoggettati a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali, senza la possibilità di scegliere la cedolare secca del 21%.

C'è però la facoltà di dedurre tutte le spese strettamente inerenti all'attività purché siano adeguatamente documentate da fattura oppure ricevuta (mentre gli scontrini non è il caso di dedurli perché potrebbero essere contestati dall'Agenzia delle entrate).

Il contribuente è obbligato a preparare su un foglio a parte un Prospetto (da conservare nella Dichiarazione dei redditi) e che potrebbe essere richiesto dall'Agenzia delle entrate.

Occorre scrivere l'elenco dei singoli compensi lordi (= costo pernottamento + costi di pulizia) e fare la somma: questo è il reddito lordo.

Si compila il Quadro D - Altri redditi, precisamente il Rigo D5 - Redditi derivanti da attività occasionale

Nella colonna 1 (tipo di reddito) si deve indicare il Codice 1 trattandosi di redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente.

Nella colonna 2 (redditi) indicare il reddito lordo percepito.

Nel Prospetto occorre poi riportare tutte le spese strettamente inerenti pagate nell'anno:

senza dubbio è possibile dedurre la commissione host di Airbnb a fronte della quale Airbnb al momento della prenotazione mette a disposizione la relativa fattura. 

Inoltre, altre eventuali spese, ma devono essere documentate.

Il pro-quota per le utenze in relazione ai giorni di attività può essere una soluzione ragionevole.

Poco sostenibile l'addebito per l'intero anno.

Nella colonna 3 (spese) si riporta la somma di tutte le spese.

Pare evidente che se non ci avvale della facoltà di deduzione (salvo che per la commissione di Airbnb), l'Agenzia può riconciliare immediatamente i movimenti bancari (e le future segnalazioni dei portali) con i redditi dichiarati, mentre l'allargamento delle spese inerenti (fino anche all'azzeramento dei redditi) può far aumentare il rischio di verifiche.

In altre parole, più spese inerenti vengono dedotte (sempre documentate con ricevute o fatture, evitando gli scontrini), maggiori sono le probabilità di verifica.

Ma c'è un altro punto di attenzione collegato ad una eventuale verifica da parte dell'Agenzia.

Questa può riguardare due aspetti: la verifica della discontinuità (quindi dell'occasionalità) nella prestazione di servizi. Inoltre, l'assenza dell'organizzazione.

Il confine tra CAV occasionale e CAV imprenditoriale può essere molto sottile.

Conoscere la risposta al tuo interpello sarebbe molto utile.

[Paola1593]

Grazie Alberto, 

per l'interpello occorre aspettare che rispondano o, eventualmente metà novembre. Infatti in assenza di risposta trascorsi 90 gg, vale il silenzio assenso. Non appena avrò notizie condividerò volentieri.

C'è una cosa che mi lascia perplessa, nella grande confusione generale, le tasse dovrebbero basarsi su regole certe e non su soluzioni che entrambi consideriamo ragionevoli. D'altro canto sto avendo difficoltà anche a trovare un commercialista che sia veramente esperto, considerando che mi immagino convenga cercarlo in Lombardia, visto che la cav è lì e le regole sembrano diverse rispetto a Roma dove risiedo.

Certo è che trattandosi di affitto per pochi giorni l'anno, se posso dedurre anche solo il pro-rata delle spese condominiali/riscaldamento e delle utenze, e le commissioni, alla fine forse al fisco conviene che io paghi la cedolare secca. Ma questa è un'altra storia!

Perdonami ma non mi è chiaro cosa intendi per: 1) verifica sulla discontinuità (vengono a vedere se qualcuno è in casa? Oppure potrebbero fare approfondite ricerche sul c/c bancario per vedere se ricevo pagamenti a fronte di redditi non dichiarati?); 2) assenza dell'organizzazione.

Grazie

[Alberto1535]

@Paola1593 

per poter essere considerata non imprenditoriale, l'attività della CAV deve essere occasionale, discontinua, e priva del connotato dell'organizzazione.

Non ci sono parametri fissi, ma l'Agenzia (nella remota ipotesi di una verifica) potrebbe rilevare indizi secondo i quali l'esercizio della CAV  non possa essere considerato non imprenditoriale, ma bensì imprenditoriale, con tutte le conseguenze fiscali del caso.

Sulla ricerca del dottore commercialista, a mio parere è opportuno che operi in Lombardia perché in molte altre regioni la CAV non imprenditoriale non esiste, e quindi manca l'esperienza (se per analogia con il B&B occasionale).

[Paola1593]

chiaro, la nostra è molto NON imprenditoriale, quindi siamo ok.

Grazie mille!

[Mira63]

@Paola1593 grazie per la tua richiesta di chiarimento, alla quale @Alberto1535 ha risposto prontamente e con dovizia di informazioni utilissime. Anche io avevo simili dubbi, e sono ancora alla ricerca di un commercialista preparato. Sulla discontinuità posso dirti che occorre tenere l’appartamento libero almeno per 90 giorni, pertanto immagino tu ricada in questa casistica. Appena ritrovo il riferimento normativo, te lo segnalo. Dovresti avere l’obbligo di comunicazione flussi sul portale telematico: questi dati incrociati con il tuo calendario di airbnb e le ricevute delle denunce di presenza ospiti alla Questura (Portale Alloggiati) dovrebbero essere una base attendibile sulla tua attività non imprenditoriale. Concordo che la proporzionalità sulle spese da scaricare sia una modalità di buon senso. Spesso i commercialisti consigliano di moderare le spese da dichiarare per evitare di attirare l’attenzione. Mi è capitato su altri fronti, lo trovo ragionevole. 
Certamente, l’eventuale riscontro dell’AE sarà molto interessante da conoscere.

[Paola1593]

Grazie!

Si faccio tutto, portale alloggiati flusso portale telematico, imposta di soggiorno. Tutto regolare anche se per pochi giorni l'anno.

Nel 2022 ho affittato solo per 20 giorni, questo perché è una casa in montagna e nell'alta stagione ci siamo noi. 

Quello che mi era sfuggito era la "locazione breve" che per me era solo un modo di esprimere lo stesso concetto. Ed in effetti trovo assurde le poche differenze: chi affitta con locazione breve non deve avere periodi di chiusura, mentre nella Cav si può affittare anche per un anno intero però poi bisogna fare 3 mesi di chiusura l'anno (e quindi l'anno intero dov'è?).

Infine per uno c'è l'obbligo dell'assicurazione e per l'altro no, ma che assurdità è?

In questo caso il buon senso e la ragionevolezza non prevalgono e non capisco proprio perché si siano inventati questa "locazione breve" che confonde tutti a partire dai commercialisti, i bloggisti e le associazioni di settore. per non parlare dell'Agenzia delle Entrate.

[Mira63]

@Paola1593 , ti consiglio di taggare lo user name anteponendo la @, affichè ci arrivi la notifica del tuo messaggio. 

Io ho aperto la struttura CAV nel 2018. Onestamente, non ricordo neanche perchè sia andata per questa strada, che in effetti, è più onerosa come tempi e burocrazia. Forse allora era la richiesta del Comune di Milano, non ricordo.

Sicuramente, sentivo l'esigenza di avere tutte le carte in regola, avendo deciso di attivare questa "attività" in maniera consistente e non per qualche settimana. Mi rendo conto di essere l'unica a pensarla cosi, ma l'idea di avere una casa attrezzata secondo le richieste di sicurezza, disponibilità di attrezzatture e parametri di superficie - questi, talvolta ideali e poco realistici, è vero, ma sempre frutto di valutazioni tecniche- , e la stessa assicurazione (parliamo di circa 50 euro all'anno) sono stati tutti elementi che mi hanno dato molta tranquillità. Io stessa, che uso Airbnb, mi sentirei più a mio agio sapendo di alloggiare in questo tipo di sistemazione. 

Forse perchè sono architetto e mal tollero l'utilizzo scellerato dello spazio abitativo ad uso fortemente speculativo e totalmente sprezzante delle regole igieniche e di sicurezza, forse perchè si tratta della mia casa e non mi piace avere una mentalità aggressiva verso l'ospite, o difensiva diciamo. Forse per questi motivi, sono sempre convinta di essere CAV.

E' vero: dal punto di vista burocratico non si capisce nulla e anche sui contratti è più complicata la questione; perchè, in realtà, come struttura ricettiva esiste solo il contratto di ospitalità con molte cose fluide che mal si adattano all'attività di locazione di airbnb. C'è molta confusione anche tra i diversi professionisti: avvocati, commercialisti e agenti immobiliari. 

Tornando alla tua attività cosi episodica, forse a ben vedere ti conviene chiudere la SCIA e lavorare con la Locazione Breve con contratto obbligatorio, ma senza il resto. L'assicurazione la farei, comunque. C'è l'associazione Ospitami che ha una convenzione con una assicurazione. Io ci sto ancora lavorando e penso che andrò con le Poste perchè ne ho già attiva una e devo fare solo una piccola integrazione. 

[Paola1593]

@Mira63 , scusa non sapevo del sistema del tag.

In realtà a conti fatti mi cambia veramente poco tra cav e locazione breve e sinceramente la cav mi sembra una modalità più seria.

Adesso sono curiosa di sapere cosa risponderà l'agenzia delle entrate e poi anche di capire se cambieranno qualche norma. Questa tipologia di vacanze è particolarmente attenzionata specie nelle città turistiche, e devo dire a ragione.

Riflettendo sul contrattino della locazione breve, mi chiedo se come ospiti abbiamo la possibilità di capire durante la prenotazione, se l'host è una cav o una locazione breve. Sarebbe utile in modo da sapere se aspettarsi questo documento. Sinceramente a me come ospite non è mai capitato di vederlo. D'altro canto, penso che si tratti di un pezzo di carta non fiscale per cui forse non avrebbe neanche senso pretenderlo.

Continuo a pensare che, ai fini di una semplificazione e di un maggior controllo, il sistema della "locazione breve" andrebbe proprio eliminato.

[Mira63]

@Paola1593 sulla maggiore serietà della CAV come impostazione, concordo pienamente. Naturalmente, ci sono molte persone anche qui nella community che ospitano con grande serietà e attenzione senza essere CAV. 

No, non credo ce ne si renda conto se non agli occhi più attenti che conoscono le richieste per CAV, una su tutte: la presenza dell'estintore in casa. Il contrattino per le locazioni brevi però è obbligatorio anche per un giorno. Ne son certissima e nella community trovi senz'altro delle spiegazioni/commenti sul tema. Che non tutti lo facciano, è un'altra questione. I più attenti ed esperti lo usano per tutelarsi. Ora esistono anche App che consentono di firmare digitalmente il documento per velocizzare il tutto...sentito dire. Il contratto ha valore legale credo, non fiscale. Ma poichè non mi riguarda e già sono in confusione con la CAV, non ho mai approfondito la formula LT. 

[Paola1593]

@Mira63 aspetta!

Cortesemente dimmi di più sull'estintore. Parli per le Cav o le locazioni brevi? 

Non ne sapevo nulla e d'altronde anche in qualità di ospite, non ne ho mai visto.

Inoltre nel prospetto della Provincia con gli obblighi vari non se ne fa menzione. So invece che fa parte delle varie proposte a cui sta lavorando il governo, ossia rendere obbligatorio l'estintore, il rilevatore di monossido e non so che altro

[Mira63]

@Paola1593 per le dotazioni e altri obblighi rif. ALLB LR 27/2017 (Legge regionale Regione Lombardia) 

DOTAZIONI GENERALI: tra le varie..

Cassetta di primo soccorso ed estintore (nel rispetto della normativa vigente in materia) (da posizionare in un locale comune, o in assenza dello stesso, da collocare nel singolo appartamento)

[Alessandra1265]

Ciao Paola, hai poi ricevuto risposta al tuo interpello? Sarebbe molto interessante, grazie

[Benedetta]

Ciao @Alessandra1265 , evidenzio il tuo commento a @Paola1593 

[Maddalena42]

@Paola1593 hai poi ricevuto risposta all'interpello? Mi trovo nella stessa situazione, e il mio commercialista non sa dirmi cosa devo (e posso) fare.