cedolare secca

[Donatella230]

Buongiorno, ho notato che la tassa del 21% non è stata applicata al mio compenso netto, ma al lordo delle commissioni di airbnb per gli host (il 3% più iva), ma non mi pare corretto...è un loro incasso non mio, perché dovrei pagarci le tasse sopra? Grazie se qualcuno riesce a darmi una spiegazione

[Alberto1535]

@Donatella230 buonasera

funziona così dal 2017 (DL 50/2017, Circolare AdE 24E 2017).

Le commissioni host e le altre spese non sono deducibili dal canone di locazione lordo.

[Paul-Daniel0]

Certo se devo pagare il 21% su un importo che guadagna AirBnB sia naturale per la legge italiana . Non ne capisco il senso 😞   Con la dichiarazione dei redditi ho sempre dichiarato gli importi inviati da AirBnB 

[Ermanno8]

La Legge italiana,per la cedolare secca,prevede che venga calcolata sul lordo,ovvero su quanto viene richiesto di affitto,al lordo di tutto.

Sul totale lordo,verra' calcolato il 21%.(Anche sulle spese di pulizia,se calcolate a parte)

Dura Lex,sed Lex

Cordialmente

[Monica2684]

Concordo sull'applicazione della ritenuta del 21% sulle spese di pulizia, che sono incassi per l'host, ma pagare la ritenuta anche sulle commissioni di airbnb+IVA mi sembra assurdo! Sulle commissioni di Airbnb viene applicata in questo modo una doppia tassazione sia tramite l'host che come fatturato di Airbnb.

Inoltre analizzando la documentazione che mi è stata inviata riscontro una enorme incongruenza. In fase di prenotazione mi compare questo compenso 

Compenso dell'host

Costi della stanza per 4 notti                                         552,00 €

Mostra i dettagli

Costi di pulizia                                                                          60,00 €

Costi del servizio dell'host (4.0% + IVA)                       -29,87 €

Totale (EUR)                                                                           582,13 €

Al momento del pagamento:

Reservation                                                 582,13 €

it_income_tax_withholding                -128,52 €

Importo pagato (EUR)                            453,61 €

In questo modo l'aliquota applicata come ritenuta risulterà pari al 22,07% a meno che in sede di CU Airbnb non modifichi l'importo dei compensi

[Alberto1535]

@Monica2684 

La ritenuta fiscale nella misura del 21% è correttamente calcolata sul canone di locazione (lordo), vale a dire 612 (= costo pernottamento 552 più rimborso costi di pulizia 60).

[Monica2684]

Si questo lo avevo riscontrato. Il pinto è capire cosa verrà riportato nel CU come guadagno da parte di Airbnb e sulla correttezza della applicazione del 21% anche sul compenso a loro spettante.

Se si opera su Airbnb tramite un intermediario che si pone come sostituto di imposta quest'ultimo applica il 21% sul compenso spettante al proprietario al netto dei suoi costi di commissione.

Da quale norma si evince che il 21% va applicato anche sui costi di commissione di Airbnb?

Grazie

[Alberto1535]

Gentile @Monica2684 

La Circolare 24E del 2017 dell'Agenzia delle entrate interpreta la norma fiscale (DL 50/2017) in questo modo:

La provvigione dell'intermediario concorre alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.
Esempio :

Canone di locazione 1.080
Provvigione dovuta dal locatore euro 80
Ritenuta euro 227 (1.080 x 21%).

Poi conclude:

In definitiva, per semplificare, può affermarsi che l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Questo vale per qualunque intermediario.

La ritenuta deve essere applicata dal (primo) intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche nel caso in cui questi si avvalga a sua volta di un altro intermediario.

Ad esempio, l’agenzia immobiliare che abbia ricevuto dal proprietario "privato" dell’immobile l’incarico di locarlo [utilizzando il modello del mandato con rappresentanza, per cui opera in nome del proprietario] e che inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma on line, è tenuta ad effettuare la ritenuta se interviene nel pagamento del contratto. Sarà cura dell’agenzia rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste nella quale opera (in modo che questi non effettui gli adempimenti: ritenuta e dati contratto).

A mio parere, se anche ci sono due intermediari (l'agente immobiliare e, in subordine, Airbnb) la sostanza della norma non cambia:

la tassazione deve essere applicata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore (Circ. 24E).

Di conseguenza, in sede di dichiarazione dei redditi il proprietario locatore dovrà dichiarare la somma dei canoni di locazione indicati nei contratti.

Nel caso di opzione per la cedolare secca, la base imponibile sarà il 100% di questi canoni di locazione e l'aliquota (per una unità immobiliare) sarà il 21%. Dall'imposta sostitutiva così determinata, verrà detratta la ritenuta fiscale subita.

Nel caso invece di tassazione ordinaria IRPEF (e addizionali), la base imponibile sarà il 95% di questi canoni di locazione e le aliquote dipenderanno dal reddito complessivo. Dall'imposta lorda così determinata, verrà detratta la ritenuta fiscale subita.

[Monica2684]

Grazie mille per i chiarimenti.

[Alberto1535]

 Il caso che hai riportato include nel canone di locazione un rimborso forfetario di costi di pulizia di 60 euro.

Su questi costi si può fare una riflessione.

L'Agenzia delle entrate, infatti, scrive (Circ.24E):

Ai fini dei contratti in esame, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie, devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.
In altre parole, le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

In queste ipotesi:

1. Nel contratto di locazione è indicato che il canone di locazione ammonta a 552 euro a cui sommare il riaddebito di 60 euro per spese di pulizia non comprese nel canone, sulla base dei costi effettivamente sostenuti.

2. Il proprietario locatore ha una fattura emessa da un'agenzia di pulizie per 60 euro.

Ricorrendo queste ipotesi, in sede di dichiarazione dei redditi, l'ammontare del canone di locazione è 552, cui corrisponde, optando per la cedolare, un'imposta di 116.

Poiché la ritenuta subita è 129, ci sarà un credito d'imposta di 13.

@Monica2684

[Leonardo269]

Salve Monica, non so da quale norma si evinca ma anche il mio commercialista dice la stessa cosa. L'imponibile è dato dalla somma del costo della locazione, più le spese di pulizia e anche al lordo delle commissioni Airbnb. Quindi vanno sommate anche le commissioni. Anche a me sembra assurdo ma è cosi. In effetti la cedolare secca reale è maggiore del 21%.

[Benedetta]

@Leonardo269  evidenzio il tuo commento a @Monica2684 con l'utilizzo della @ 

[Alberto1535]

@Paul-Daniel0 

Sulla logica di molte norme fiscali potremmo discutere a lungo.

Quanto alla dichiarazione dei redditi  per il canone di locazione netto, corrispondente agli accrediti in conto, si tratta di un comportamento fiscale frequente e in buona fede, che può determinare delle differenze di imposta modeste  (s.e. con la cedolare, 80 euro su 10.000 di canone), differenze che è improbabile che emergano dai controlli formali e automatizzati dell'Agenzia.

[Alberto192]

Meglio che non lo dici all'Agenzia delle entrate! 😉

[Susanna0]

Per quanto riguarda le commissioni di Airbnb all'host, è sempre stato così: tu devi dichiarare l'importo stabilito per l'affitto dell'appartamento, e su quello vanno calcolate le tasse.
Se hai partita iva puoi scaricare tutte le spese, dalle utenze alle commissioni all'acquisto dei materiali; ma se sei un privato non puoi scaricare niente, è semplice.
Molti vengono tratti in inganno dal fatto che Airbnb trattiene direttamente le sue commissioni quando ci bonifica il compenso: ma se ci bonificasse il totale e poi noi dovessimo pagare le sue commissioni, sarebbe più chiaro il fatto che è una nostra spesa, no?