Mejora tu estrategia de precios con los consejos del Consejo Asesor de Anfitriones

Laura
Community Manager
Community Manager
London, United Kingdom

Mejora tu estrategia de precios con los consejos del Consejo Asesor de Anfitriones

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Hola a todos,

 

Todos sabemos que saber fijar precios es algo muy importante para todos los Anfitriones, más aún en la actual situación económica global. 

 

Hemos pedido a @Daniel1651  miembro del Consejo Asesor de Anfitriones y Anfitrión de Airbnb desde hace más de 10 años, que comparta sus ideas sobre la fijación de precios y sobre cómo aprovechar al máximo todas las oportunidades posibles para maximizar tu potencial de ingresos. Esperamos que su experiencia os resulte útil a la hora de pensar en vuestra estrategia de precios.

 

Por favor, preséntate. 

 

Soy Daniel Chamillard de Tenerife, Islas Canarias. España. Soy Anfitrión desde el 16 de diciembre de 2012. He sido Superanfitrión, ocho años consecutivos, desde que comenzó el programa en 2014 hasta la fecha, llevo dos años como Embajador Superanfitrión y acabo de comenzar mi segundo año como miembro del Consejo Asesor de Anfitriones de Airbnb.

 

 

¿Qué te hubiera gustado saber sobre precios antes de empezar a ser Anfitrión en Airbnb?

 

Cuando empecé no sabía mucho sobre precios y poco a poco, con el tiempo y la experiencia, fui aprendiendo a sacarle más provecho a mis anuncios. Hace diez años no había tantas opciones disponibles en el sistema y, si volviera a empezar, me gustaría saber qué herramientas tengo disponibles y cómo puedo utilizarlas para alcanzar mis objetivos como anfitrión.

 

¿Podrías compartir tu estrategia para fijar tu precio?

 

Con mucho gusto lo haré, advirtiendo (aunque parezca muy lógico) que las estrategias no funcionan igual para todos y que no existen recetas mágicas. 

 

Cada anfitrión debe establecer previamente sus objetivos siendo consciente del entorno que rodea sus espacios. Existen factores internos (motivaciones, necesidades y/o expectativas) y externos (tipo de propiedad, estacionalidad del destino, comportamiento del mercado, etc.) que condicionarán nuestra estrategia general y, en particular, la de precios.

 

En mi caso, al ser un anfitrión particular de 4 pequeñas propiedades ubicadas en una isla turística y  con elevada demanda,  un alto porcentaje de ocupación es clave para obtener rentabilidad a precios asequibles en un mercado altamente competitivo.

 

Mi primera tarea es establecer una expectativa razonable teniendo en cuenta los gastos a los que haré frente y los beneficios que espero obtener.  

 

Estoy seguro que aquí cada uno tendrá su respuesta: desde los que han tenido que crear su propio trabajo y éste es su principal actividad y fuente de ingresos (como es mi caso), a quienes esperan obtener un dinero extra para pagar la hipoteca, mantener o reformar su casa, enviar dinero a la familia, o incluso aquellos que desean generar el mayor beneficio posible comparando otras opciones de mercado.

 

En segundo lugar, realizo un estudio de propiedades similares en mi zona al que denomino mi "set competitivo real", y que me permite conocer el precio de referencia, la ocupación futura y la satisfacción de los huéspedes a través de sus reseñas.

 

Con estos tres parámetros analizo el precio base medio y proyecto un porcentaje estimativo de ocupación mensual/anual, a la par que obtengo información del grado de satisfacción que los huéspedes han experimentado. Con estos datos establezco finalmente el precio en función de las características de mi espacio, la calidad y el valor que aporto como anfitrión frente a otras opciones analizadas.



¿Qué herramientas utilizas para determinar el precio?

 

Entre las herramientas que utilizo a diario puedo citar la configuración de noches mínimas, los descuentos semanales y mensuales, y las promociones.

 

Establezco una estancia mínima  "alta" que garantice al menos 4 reservas al mes. Luego utilizo la opción de crear reglas personalizadas para acortar ese mínimo y conseguir más reservas entre dos ya confirmadas. 

 

Consigo estancias más largas ofreciendo descuentos semanales y mensuales, de forma que cuando el huésped está visitando mi anuncio le aparezca la leyenda "este anfitrión ofrece un descuento semanal". Normalmente los huéspedes acaban reservando para una semana y eso ya es una pequeña victoria 🙂 

 

Las promociones son una de mis herramientas favoritas. Me permiten subir el precio a largo plazo, normalmente 3 meses vista,  y luego tener la opción de hacer descuentos si no ha habido interés en ese periodo de tiempo. En caso de no ocupación inmediata, utilizo cualquiera de las 4 opciones, tanto las que desglosan el precio o muestran el precio anterior tachado, como la que muestra un mensaje especial o incluye el anuncio en emails promocionales que incrementan el número de visitas y mejoran el posicionamiento.

 

Visito diariamente mi calendario y analizo los precios sugeridos por el sistema. En algunos casos suelen ser similares a los que ofrezco, por lo que acepto directamente la sugerencia. En otros, simplemente los tomo como referencia para conocer el grado de oferta y demanda y actuar en consecuencia.

 

¿Qué consejo le darías a un Anfitrión preocupado por las reservas?

 

A todos nos preocupa cuando no tenemos reservas suficientes.

Ante ello, debemos movilizarnos y realizar acciones que posicionen nuestro anuncio, mostrándolo más atractivo y competitivo.

 

Al igual que nuestras casas necesitan un mantenimiento casi diario, entiendo que con un anuncio ocurre lo mismo. No es cuestión de crearlo y dejarlo ahí, solo y esperando reservas. Hay que mimarlo y prestarle atención.

 

Recomiendo entrar a diario para revisar calendarios y mover precios, detectar tendencias de mercado, jugar con promociones y noches mínimas, así como renovar nuestras fotos y rehacer descripciones; tratar nuestro anuncio como nuestro escaparate real porque así lo es. 

 

Por último, compartirlo y generar tráfico hacia el mismo. 

 

¡Hacer que entre en la Lista de Deseos de todos aquellos que tengan la oportunidad de verlo y quieran visitarlo!

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Muchas gracias @Daniel1651 😊

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18 Respuestas 18
Elena487
Level 10
Marbella, Spain

Gracias por compartir tus consejos @Daniel1651 !

 
La estrategia de precios es un punto clave en el éxito del anuncio y se tienen al alcance muchas herramientas en este sentido para que el anuncio tenga éxito. 
 
Cierto es y muy importante no abandonar un anuncio, sino entender que es algo vivo y dinámico y que requiere de prestarle atención y cariño 🙂 
 
Yo trato de utilizar todas las herramientas que la plataforma ofrece, desde precios-consejos para determinadas fechas en las que me viene bien utilizarlos (entiendo que esto ayuda al algoritmo a posicionar mejor mi anuncio), descuentos por duración de la estancia y también de último minuto o de antelación, jugar con la duración de la estancia y precio cuando me interesa por ejemplo cubrir fines de semana en temporada baja que es cuando los huéspedes realizan escapadas, o cuando me interesa rellenar fechas que me han quedado vacías entre reservas, tal y como comentabas.
 
Y hacer uso del apartado de Información donde podemos sacar información valiosa para comparar otros anuncios de características similares y en la misma zona. Al final con el tiempo uno llega a entender su demanda y se hace más fácil acertar con el precio adecuado.
 
Gracias por la publicación de la entrevista @Laura !
Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

Exacto, @Elena487 , hay que entender la demanda para poder aprovechar todas las herramientas que nos dá el sistema. Esto es algo clave.

 

Como señalo en el post, hay que conocer la estacionalidad del destino y lo que nuestros huéspedes demandan. En Canarias tenemos turismo todo el año y prácticamente no conocemos de temporadas bajas.

 

Me gusta lo que dices de reducir el número mínimo de noches y a la par aumentar el precio en esos fines de semana 👏👏

 

¡Gracias por tus comentarios!

Antonio-Luis0
Level 10
Málaga, Spain

El tema de estrategias de precios es uno de los puntos de Airbnb a los que más tiempo e interés le he dedicado. Y leyendo cómo lo gestiona @Daniel1651 me queda clarísimo que sabe lo que hace y además lo ha sabido explicar muy bien. Gracias por compartir!

Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

Me alegro de que el post te haya sido útil @Antonio-Luis0 

 

La verdad es que el destino influye mucho en la estrategia general de precios que vayamos a adoptar.

 

Aquí en las islas tenemos afluencia todo el año y al mismo tiempo existe una gran competitividad, lo que hace necesario ajustar realmente los precios.

 

En tu caso, ¿qué herramientas sueles usar?, ¿haces un análisis del entorno de modo manual, usas los datos del sistema o qué criterio sigues?

 

Un abrazo

Laura
Community Manager
Community Manager
London, United Kingdom

¡Me atrevería decir que una buena estrategia de precios es responsable en 80% del éxito de un anuncio @Daniel1651!

¡Muchas gracias por explicarnos todo con tanto detalle y de forma tan clara, no debe ser fácil ( ¡ni rápido!) llegar a un precio competitivo para el anuncio, como bien dices es un proceso constante y en constante cambio!
Imagino entonces que utilizas las herramientas profesionales, ¿verdad?


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Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

Es así, @Laura , dar con el precio adecuado es todo un proceso en el que vamos aprendiendo y que además está en constante cambio.

 

Por eso es importante estar al tanto de las tendencias y de cómo se mueve la oferta y demanda en nuestro entorno. En ese sentido, los precios recomendados que nos muestra Airbnb sirven de muestra para entender cómo se está comportando el mercado.

 

Respecto a las herramientas profesionales, claro que sí, las uso desde el primer momento en que aparecieron porque suponen una gran ventaja para ir jugando con todas las opciones disponibles. 

 

Dejo aquí un enlace para conocerlas mejor y sacarle provecho:

 

https://www.airbnb.es/help/article/2500

Muy bien explicado y muy completo @Daniel1651, poco más que añadir.

 

Yo en mi caso, lo que hago alguna vez, si tengo alguna reserva confirmada de varios días, abro los días colindantes a 1 noche y bajo el precio cuando se acerca la fecha para conseguir reservas relámpago que yo las llamo, de esa gente que necesita simplemente dormir porque tiene un vuelo al día siguiente o similar. 

Yo alquilo habitación privada entonces al tener el apartamento listo para la reserva larga, no me supone mucho abrir esas noches a 1 y por menor precio.

Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

¡Eso se llama sacarle el máximo provecho a tu anuncio, @Jaime93 !

 

Me gusta lo que dices, puesto que significa que al final de mes tendrás una ocupación mayor y el resultado de dividir ingresos brutos por el número de noches disponibles subirá considerablemente.

 

Siempre repito en términos de negocios y creo que es importante recordar que nuestro producto (noche disponibles) es perecedero: ¡Si no vendemos la noche de hoy, mañana ya no la tendremos!

 

¡Gracias por tu aportación!

Susana79
Level 4
Madrid, Spain

Muy útil tu artículo @Daniel1651. Efectivamente, son muchos factores a tener en cuenta. Cuando me llega un nuevo anfitrión y propietario, una de sus preguntas suelen ser ¿Qué ocupación voy a tener? ¿Cuál va a ser la rentabilidad?. Ambas preguntas no tienen una respuesta exacta, hay muchas variables que influyen en ello.

 

Para ello, los anfitriones dedicamos tiempo, diariamente, a conocer el mercado, a adaptarnos a las tendencias y a optimizar con las distintas herramientas que has mencionado la rentabilidad de los alojamientos. 

 

La experiencia para poder hacerlo es clave, para llegar a un equilibrio entre la satisfacción del huésped y el beneficio obtenido.

 

 

 

 

Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

Gracias por tu comentario @Susana79 

Entiendo que cuando dices que muchos anfitriones y propietarios te preguntan por la ocupación y rentabilidad, te refieres a personas que acuden a tí para que como gestora o co-anfitriona les lleves su propiedad, ¿Verdad?

 

¿Te has encontrado con personas que priman otros aspectos más allá de la rentabilidad? Y si es así, ¡Cuéntanos qué tienen en cuenta!

 

Por ejemplo, conozco muchos anfitriones que priman la "flexibilidad" frente a la rentabilidad ya que desean utilizar su casa/propiedad durante parte del año y entonces Airbnb es una muy buena alternativa. Claro está, que si produce un beneficio, mucho mejor aún 🙂

Lina88
Level 9
Tampa, FL

@Daniel1651 Estoy completamente de acuerdo contigo, al final tenemos nuestros anuncios debemos mimarlos, el mercado es muy cambiante, después de la pandemia las reservas son más largas utilizar las herramienta de precio mensual es un punto sobre todo en temporada baja, en los últimos meses diría que 1 de cada 5 reserva son reservas de un mes que han utilizado esta tarifa.

Hay que estar encima de nuestros anuncios, y viendo como se mueve todo, para ir cambiando cosas, porque si no el anuncio se muere.

Muchas gracias por este gran reportaje nos va a ayudar a muchos.

Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

@Lina88 Ahora que mencionas las estancias largas, ¿sueles utilizar el descuento mensual expresado en porcentaje general o prefieres la herramienta que permite indicar el importe concreto de acuerdo al mes de la reserva?

 

¡Un saludo y gracias por tu comentario!

@Daniel1651 me gusta mas la tarifa mensual creo que atrae mas huéspedes, y corrígeme si me equivoco pero si usamos esta tarifa nuestros alojamientos están como dentro de ese apartado que tiene Airbnb de larga estancia?

Daniel1651
Host Advisory Board Member
Santa Cruz de Tenerife, Spain

En ambos casos @Lina88 , al configurar descuentos mensuales, sea por porcentaje o por importe neto según el mes, el sistema muestra nuestro anuncio para estancias largas.

 

Aquí un artículo del Centro de Recursos que me resulta interesante para compartir:

 

https://www.airbnb.es/help/article/2729

 

Saluditos

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