Notas de reunion del Host Day Madrid Lunes 10 de Octubre 2016

[David580]

Buenos dias a todos!

No he podido participar al host day ayer en madrid...

Alguien tendria apunes y/o documentacion a compartir conmigo para compensar mi ausencia?

Un abrazo a todos!

David

[Laura464]

... yo no me enteré del Host Day en Madrid... ¿Dónde me entero para la próxima vez?

¿Hay notas o algo que puedan compartir quienes asistieron?! 

gracias!!

[Pablo30]

Host Day Madrid. 10-10-2016. Mejores técnicas para gestionar tus anuncios.

Lo primero, presentarnos: Carlos, Ignasi, Marta

1.Antes de empezar

Airbnb en el mundo: 2 millones de alojamientos, más de 80 millones de viajeros, más de 34000 ciudades, 191 países

Algunos datos de Airbnb en España: más de 5 millones de viajeros desde el 2008, más de 180.000 alojamientos, 45% de alojamientos en zonas vacacionales, y un crecimiento anual de dos dígitos

Una pincelada a la evolución de Airbnb en Madrid:

Evolución de alojamientos disponibles en Madrid: crecimiento fuerte y sostenido hasta 10.442 en 2016

Evolución de número de visitantes en Madrid: igualmente crecimiento fuerte y sostenido hasta más de 530.000 en 2016

1. El perfil del viajero en Madrid

En cuanto a la procedencia, el 67% viene de Europa, el 15% de USA, el 10% de América Latina, el 5% de Asia, el 2,5 % de Australia, y el 0,5% de África. El origen de los europeos es: España (35%), Francia (16%), Reino Unido (12%), Alemania (8%), Italia (6%). Se recomienda traducir el anuncio manualmente en varios idiomas. SI se pone sólo en castellano, la traducción se hará por el traductor automático de Google, con lo que el efecto no es el mismo.

En cuanto al perfil del viajero, el número de viajeros por reserva es 2,4, y la edad media de la persona que realiza la reserva es 34. El número de viajeros aconseja adaptar el precio del alojamiento a números distintos de los clientes, ya que se puede poner un precio por persona.

En cuanto a la estancia media del viajero en Madrid, es 4,9 (desciende sostenidamente de 7,2 en Enero a 3,5 en Junio, sube hasta 5,3 en Agosto, baja a 3,6 en Octubre, sube hasta 4,6 en Noviembre, y baja a 3,3 en Diciembre)

En cuanto a la estacionalidad de la demanda, el primer trimestre es el 13,5 % del total, el segundo, es del 25,8%, el tercero es del 27,3%, y el cuarto es del 33,3%.

Se recomienda tener el calendario siempre actualizado.

En cuanto a la ventana de reserva del viajero, la media de distancia desde la reserva hasta la llegada del viajero es de 34,7 días (desciende sostenidamente desde 46 en Enero hasta 31 en Junio, sube hasta 34 en Julio, baja hasta 27 en Septiembre, y luego sube hasta 31 en Diciembre)

Se recomienda también cambiar el anuncio y  los precios para adaptarse mejor al huésped. Cuida tu anuncio, es una herramienta de venta.

Recomendación número 1:

Conoce bien el perfil del viajero de tu ciudad, y ponle todas las facilidades que estén en tus manos para que reserve con seguridad y facilidad

1. Visualiza la experiencia del viajero:

La primera gran decisión del viajero es escoger dónde quiere hospedarse para su próximo viaje.

La experiencia del viajero empieza por la búsqueda del mejor alojamiento.

Asimismo se recomienda también intentar educar al viajero.

Veracidad:

Se trata de cumplir con las expectativas de lo que espera el viajero

Ofrece información detallada para que cada viajero decida si encaja en lo que busca:

-Fotos de detalles, de calidad, donde se refleja la esencia del espacio que alquilas

-Normas de la casa detalladas

-Avisa de pequeños acontecimientos : Si hay obras en la calle, si el ascensor se ha estropeado, si no se pueden tirar papeles al WC, etc.

-No olvides marcar qué servicios ofreces y cuáles no

-Establece un precio competitivo y acorde a lo que ofreces

Compromiso y disponibilidad:

No hay nada peor que cancelen tus planes de vacaciones poco antes de tu llegada. Por eso, cada vez somos más estrictos frente a las cancelaciones:

1-Si no puedes alojar a viajeros durante un tiempo, bloquea esas fechas en tu calendario.

2-Existen varias opciones en el calendario para que lo puedas ajustar según tus necesidades.

3-Antes de cancelar una reserva, consulta todas las posibilidades que tengas a tu alcance para tratar de evitarlo.

Comunicación:

1-Responde a las solicitudes de reserva en menos de una hora.

2-Comunica todos los detalles y normas de la casa antes de la llegada. Cómo es la casa, la puerta, número, timbre, clave wifi, indicaciones para encontrar llave, etc

3-Comunica con tus huéspedes durante su estancia para asegurarte que tienen una experiencia mágica

Ten en cuenta que la información de lo rápido que contestas y tu ratio de respuesta son públicas. Ejemplo: Ratio de respuesta: 100%. Tiempo de respuesta: en menos de una hora.

Limpieza:

Un alojamiento limpio y ordenado siempre va a resultar más atractivo y, posiblemente, reciba más solicitudes.

En las fotografías muestra espacios ordenados y evita que aparezcan demasiados

elementos como libros, papeles desordenados o cables…

El color blanco es el color de la limpieza, así que es ideal utilizarlo en elementos de decoración, ropa de cama, etc.

Repasa bien las superficies y aquellos rincones donde creas que se acumula polvo. Limpiar estableciendo una rutina puede resultar útil.

Llegada:

Informa a los huéspedes con antelación de los detalles del proceso de llegada y procura cumplir con el plan acordado.

Asegúrate de que sabrán como ponerse en contacto contigo, si sufren retrasos en el viaje o imprevistos de última hora.

Proporciónales indicaciones detalladas sobre cómo llegar a tu alojamiento. Puedes incluirlas en tu guía de la casa para ahorrar tiempo.

Aclara si los recibirás en la puerta del alojamiento, o si tendrán que recoger las llaves en una caja de seguridad, o a través de un vecino.

Da una calurosa bienvenida a tus huéspedes e intenta ajustarte a sus necesidades.

El huésped busca una experiencia mágica. La atención a esos pequeños detalles es lo que marca la diferencia… y soluciona todos aquellos problemas que puedan surgir de forma inesperada. Haz que el viajero se vaya con una gran sonrisa de su estancia en tu casa.

Recomendación número 2: Ponte en la piel del viajero en todo momento, no sólo cuando le ves entrar por la puerta. La atención a los pequeños detalles es lo que marcará la diferencia.

1. Atrae a más huéspedes con la reserva inmediata

El proceso de reserva puede llegar a ser un engorro para el viajero. Ofrece reserva inmediata y atrae a más huéspedes a tu casa, con mayor control y menos esfuerzo. Veamos un ejemplo real, el de Marion, con 15 rechazos antes de llegar a Paris.

El usuario de hoy en día lo quiere aquí y ahora. El mundo ha evolucionado en los últimos años y actualmente el usuario está cada vez más acostumbrado a tener confirmación y entrega del producto y/o servicio en un muy corto espacio de tiempo.

Alimentación (Deliberry…), Entrega (Amazon Prime, …), Transporte (Uber…)

Veamos el caso de Getaround, una empresa de alquiler de coches que pertenecen a sus propietarios (Have a car? Share on Getaround. Make up to $10.000/year

Sam Zaid, fundador de GetAround:

“A los tres meses de fundar la empresa, ya vimos que teníamos que ofrecer reserva inmediata, pero nos llevó un año y medio construir las herramientas necesarias para poder hacerlo”.

La solución: la reserva inmediata

Ventajas:

1)Filtra automáticamente a los huéspedes que cumplen tus requisitos y acepten tus normas.

2)Consigue más reservas sin tener que responder ninguna solicitud

3)Más viajeros interesados

4)Mejora la posición de tu anuncio en los resultados de búsqueda

5)Cancelación sin penalizaciones

El porcentaje de anuncios con reserva inmediata es del 31,8% en Septiembre del 2016. Ha ido subiendo desde el 21,5% de Enero del 2015.

Los anuncios con reserva inmediata obtienen mejores resultados. Las reservas por anuncio por mes cuando hay reserva inmediata son más del doble (2,4) de cuando no la hay. Las noches por anuncio por mes cuando hay reserva inmediata son casi el doble (1,8) de cuando no la hay. 

Algunos de nuestros anfitriones ya usan la herramienta de reserva inmediata.

Para ir terminando:

Personalidad: No hay dos anuncios iguales porque no hay dos hogares iguales. Por eso, cada anuncio es único, y ésta es una de las particularidades que más aprecian los viajeros. Añade tu toque personal. Saca partido de aquello de lo que más orgulloso estés de tu hogar o de tu rincón preferido.

No pierdas la oportunidad de hacer todo lo posible para que el viaje de tu huésped sea inolvidable y… conviértete en un Superanfitrión de Airbnb.

[Pablo30]

Airbnb Host Day. 10-10-16. Cómo declarar tus ingresos de Airbnb

😧 Contenido de las diapositivas

Para asegurarme de que los apuntes fuesen buenos, utilicé extractos, que pongo entre comillas" de la Guía Ernst and Young Guidance / Eyguidance, "guía preparada por EY para uso único de Airbnb y que no debería ser compartida o utilizada por otras partes. Como tal, esta guía será utilizada a modo informativo, y ni EY ni Airbnb asumen responsabilidad alguna en el uso de la información aquí contenida por terceras personas. Este documento y notas son meramente una guía. Por lo que recomendamos que pida consejo a su asesor fiscal en el caso de que tenga alguna duda sobre su situación fiscal incluyendo su capacidad de aplicar cualquier ventaja fiscal en el impuesto sobre la renta. Por favor, acuda al enlace “Ser un anfitrión responsable” disponible en la página web de Airbnb para obtener cualquier información adicional sobre alquiler en España".

😧

Qué tipo de rendimiento es el alquiler que recibo?

Cómo se calcula el rendimiento obtenido por el alquiler?

Cuándo tengo que declarar el alquiler?

Qué gastos son deducibles?

Prorrateo de gastos

Cálculo de la amortización

Documentación

Tipos de gravamen

Declaración

Preguntas

😧

Qué tipo de rendimiento es el alquiler que recibo? Rendimiento de capital inmobiliario                                                                                           

Ingresos propietarios > Arrendamiento > Alquiler vivienda o habitación en España o extranjero > Declaración de la renta > Ingresos propietarios

C: "El Rendimiento de Capital Inmobiliario (es decir, el arrendamiento de un bien inmueble localizado en España) es objeto de gravamen en España con independencia de dónde resida la persona receptora del rendimiento.

Entendemos como rendimiento de capital inmobiliario la cantidad bruta recibida (antes de la posible deducción de gastos y/o posibles reducciones aplicables) procedente del alquiler de una propiedad."

😧

Cómo se calcula el rendimiento obtenido por el alquiler?

Ingresos íntegros – gastos deducibles = Rendimiento neto de capital inmobiliario

Ingresos íntegros – gastos deducibles = Rendimiento neto de capital mobiliario

Base imponible general

Qué me falta a esta diapositiva para entenderla perfectamente? Quizás no pueda ver algo más que habías escrito en ella en un lateral, a la izquierda, de abajo a arriba

😧

Cuándo tengo que declarar el alquiler?

Alquiler > Rendimiento de capital inmobiliario

Sin inquilino > Imputación de rentas

"Los bienes inmuebles urbanos que sean de propiedad de un individuo y que no estén destinados a vivienda habitual o arrendamiento, serán gravados a través de la imputación de rentas de inmuebles. La ley presume el valor de esta imputación en un 2% sobre el valor catastral (1,1% para el caso de que dicho valor haya sido revisado en los últimos 10 años). Si desconocemos el valor catastral o no ha sido asignado al propietario, la imputación será calculada al aplicar el 1,1% del 50% del valor de adquisición de la propiedad.

La imputación debe prorratearse cuando el inmueble esté arrendado durante un periodo del año y el resto del ejercicio esté a disposición del propietario (opción 3 cuando se escoja “uso y destino”).

Hay que tener en cuenta que cuando el bien inmueble es utilizado por su propietario como residencia habitual, no cabe hacer imputación".

😧

Qué gastos son deducibles?                                                                           Sí lo son: Intereses * Tributos * Conservación y reparación * Seguros * Gestoría * Amortización * Suministros *                                                   No lo son: Mejoras y ampliación

Las deducciones se aplican a gastos necesarios para alquilar el inmueble, para obtener una renta de él.

Las deducciones se aplican a intereses bancarios, comisiones de apertura y cancelación, y seguros vinculados a la concesión del préstamo, como seguros de vida; no se aplican a la amortización del préstamo.

"Generales: todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento

Específicos:

Intereses pagados por préstamos para la adquisición o la mejora de la propiedad así como todos los gastos relacionados. Estos gastos no podrán exceder de la cantidad bruta correspondiente al beneficio obtenido del arrendamiento. Los excesos podrán ser tenidos en consideración en los cuatro años fiscales siguientes. 


Gravámenes e impuestos obligatorios, tasas/contribuciones especiales (por ejemplo el gravamen a los bienes inmuebles (“IBI”) o tasa de basuras). 


El coste de servicios personales relacionados con el alquiler (gastos administrativos, servicios de comunidad y conserjería). 


Gastos relacionados con la conservación y mantenimiento de la propiedad, primas de seguro, pago de servicios, deudas impagadas (suficientemente justificadas) y depreciaciones. 


Las cantidades correspondientes a la depreciación (amortización) de la propiedad debido al desgaste. Dicha cantidad se calcula cogiendo la mayor de las dos siguientes cantidades: el valor de adquisición o el valor catastral. 
Una vez se ha determinado cuál es la mayor de las dos las cantidades, deberemos de conocer el valor de construcción. Hay que tener en cuenta que el porcentaje de valor de construcción suele venir reflejado en el recibo del IBI o en el Catastro. El gasto de la depreciación se calcula aplicando el 3% al valor de construcción (ver la diapositiva). Hay que tener en cuenta que este gasto no se puede deducir en el caso de los rendimientos obtenidos por el subarriendo del inmueble". El tema de la amortización se volverá a ver más adelante.


"Es importante apuntar que cualquier gasto necesario para el alquiler podrá ser considerado como gasto deducible siempre que sea soportado por el arrendador. En caso de que el arrendador lo abone primero y luego se lo repercuta al inquilino, quién finalmente lo soporta, no podrán ser considerados como gastos deducibles.

Cualquier gasto deducible deberá de ser dividido en función del porcentaje que corresponda en cada caso".

Para ello hay que hacer una regla de tres

"El importe neto, se calcula deduciendo a la cantidad bruta recibida los gastos necesarios en los cuales el individuo ha incurrido para la obtención del rendimiento mencionado. Es importante destacar que la deducibilidad de los gastos no podrá superar en ningún caso la cantidad de la renta. Si esto ocurre, el exceso de los gastos sería deducible durante los cuatro años fiscales consecutivos.

Rendimientos negativos 
Se generarán rendimientos negativos cuando los gastos sean superiores a los ingresos percibidos. Sin embargo, aunque este sea el caso, será necesario presentar declaración anual de impuestos y reportar los correspondientes ingresos y gastos. 
Los rendimientos negativos de capital inmobiliario de un ejercicio se pueden compensar con rendimientos positivos en los cuatro ejercicios siguientes. Si bien, este rendimiento sólo se podrá deducir de rendimientos del mismo tipo. Por ejemplo, no podrá reducirse de rendimientos del trabajo obtenidos en ejercicios posteriores".

😧

 Prorrateo de gastos: Gastos deducibles en la parte proporcional al período del arrendamiento.                                                                                    Ejemplo: Período alquilado 2016 = 30 días

Gastos:

IBI 400 € / año = 400€ x 30 días / 366 días = 32,88€

Comunidad 25€ / mes

Agencia = 160€ año

Total gastos deducibles=32,88+25+160=217,88€

Gastos agencia deducibles en su totalidad

Prorrateo de gastos

"Solamente los gastos incurridos en relación al periodo de propiedad podrán ser deducibles a la hora de calcular la base imponible 


Como regla general, los gastos generados antes y después del periodo de alquiler no son considerados gastos deducibles, a no ser que el propietario haya soportado los mismos y estos sean necesarios para el periodo de alquiler correspondiente. 


Por tanto, en caso de que el inmueble haya sido alquilado únicamente una época del año, solamente los gastos relacionados con la parte proporcional al periodo del arrendamiento podrán ser deducibles. 
En el caso de que sólo una parte de la propiedad esté alquilada, únicamente los gastos proporcionales incurridos correspondientes a esa parte de la propiedad serían considerados deducibles. Por ejemplo, si una habitación o habitaciones son alquiladas en una vivienda particular, sería necesario prorratear los gastos correspondientes a la parte de la casa que está alquilada y la parte que no. 
Cuando algún gasto se haya pagado de forma anual, se podrá prorratear y será deducible por la parte que corresponda al periodo del alquiler. Por ejemplo, si el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) se paga anualmente y la propiedad está arrendada durante un mes, dicho impuesto podrá ser deducible en 1/12 del total del gasto anual.

Ejemplo de reparación de la ventana, 570€ : Dado que es un gasto que viene provocado exclusivamente por el arrendamiento y que el arrendatario debe incurrir en el para poder alquilar el inmueble, es un gasto totalmente deducible.

Ejemplo de pintura de las paredes, 570€: El hecho de que se trate de un gasto por el que el propietario incurrió específicamente para que el inmueble fuese alquilado, será totalmente deducible".

😧

La amortización del edificio es un gasto deducible si se es propietario, no si hay subarriendo.

😧

Cálculo de la amortización:

Gasto o deterioro por el uso y el transcurso del tiempo:

3% del mayor valor del precio de adquisición o el valor catastral, excluido el valor del suelo

Precio de adquisición=225.000€

Valor catastral=119.331,41€

Valor construcción=51.250,00/Valor catastral 119.331,41=42,95%

Cálculo amortización=3%*225.000€*42,95%=2.898,96€

"La amortización se calculará de la forma que sigue:

El valor mayor entre el valor de adquisición (225.000€) o el valor catastral (175.000€). Se ha confirmado que el porcentaje de valor de construcción corresponde al 70%. Asimismo al ser un gasto de carácter anual, se prorratearía por el periodo de alquiler. Por lo tanto, el cálculo de la amortización sería:

225.000€*70%=157.500€ 157.500*3%=4.725€ 4.725/365*90=1.165,07€"

😧

Documentación: debe ser conservada 4 años

"Debe conservarse la documentación relativa a los ingresos y gastos provenientes del alquiler de los inmuebles con el fin de justificarlo a efectos fiscales durante los cuatro años siguientes. "

😧

Tipos de gravamen

El tipo de gravamen dependerá de la totalidad de las rentas incluidas en la base general:

Base liquidable (hasta) Cuota íntegra Resto base liquidable   Tipo

          0,00€                            0,00€            12.450€              19%

      12.450€                     2.365,50€              7.750€              24%      

      20.200€                     4.225,50€            15.000€              30%

      35.200€                     8.725,50€            24.800€              37%

      60.000€                   17.901,50€          En adelante           45%

"Los tipos de gravamen aplicables a los rendimientos de capital inmobiliario (o mobiliario por el subarrendamiento) son los correspondientes a la base general del impuesto". 


😧

Declaración

C.Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, excluida la vivienda habitual e inmuebles asimilados

Bienes inmuebles a disposición de sus titulares, o arrendados o cedidos a terceros

El impuesto de la renta se aplica sobre la base general.

"De acuerdo con el nuevo sistema aprobado por la agencia tributaria, los contribuyentes pueden tramitar y editar sus borradores o preparar su declaración tanto desde el nuevo formato web (Renta WEB) como desde el programa PADRE (a excepción de aquellos que reciben ingresos provenientes de actividades económicas que sólo se pueden acoger a esta segunda modalidad)"

Si alguien quiere enriquecer el texto con preguntas que se hicieron, adelante.

[Francisca85]

hola Pablo, me parece muy interesante tu aportación, por lo que veo en general se pueden deducir los mismos gastos de unalquiler como vivienda habitual con la excepción de que sólo te los puedes deducir en la parte proporcional del tiempo que ha sido alquilado y que no tienes  la deducción del 60%, además tampoco te puedes deducir el gasto del mobiliario del 10% con un máximo de diez años . Además hay que pagar por los meses no alquilados el 2% ó 1,1 del valor catastral. 

Por el contrario de un alquiler de vivienda habitual, aquí si te puedes deducir los gastos de suministros de luz, agua y gas del período correspondiente al tiempo alquilado. 

Tendría alguien más alguna aportación de algo más deducible??

Gracias de antemano, Un saludo.

Francisca Rodríguez