Começando... com dois espaços!

[Alexandre1755]

Olá, estou começando e cheio de dúvidas.

Alugo um quarto, no meu apartamento em Belo Horizonte, onde já consegui o selo de superhost.

Agora, junto com familiares, montamos uma casa no Prado-BA, buscando maneiras de melhorar os meus anúncios e descobrir como aumentar a ocupação.

Espero aprender com a comunidade e quem sabe, em algum momento, contribuir.

[Regina1105]

@Alexandre1755 Seja bem-vindo à comunidade.

Farei algumas considerações para contribuir com seus anúncios, mas também convido os craques @Denise583 e @Carlos-Alberto64, para analisar o que pode melhorar:

https://www.airbnb.com.br/rooms/1266050587364524100

https://www.airbnb.com.br/rooms/1385531669111926255 

No Quarto aconchegante, achei as fotos escuras, o ideal é fazer fotos com uma boa iluminação, bom enquadramento e melhores ângulos possíveis. As fotos são alma e corpo desse negócio, causam a primeira impressão e levam à decisão de clicar e, depois, reservar. Tente fazer fotos melhores e com ambiente melhor iluminado.

Veja as dicas do AirBNB: https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/a/how-to-take-great-photos-for-your-listing-687 

Há itens na descrição que deveriam constas em "regras adicionais": envio prévio do documento; visitas; e retirada de entregas na portaria. A proibição de festas já consta nas regras, então você não precisa repetir na descrição. A frase "máximo de duas pessoas..." ficou confusa, se há cobrança de taxa adicional para o segundo hóspede, isso não precisa constar nas regras, pois já é calculado no momento da reserva. Sugiro juntar as frases "Itens quebrados..." e "se o item for vendido...", que se referem ao mesmo assunto. Você não incluiu a proibição de fumar, isso pode te trazer problemas com a limpeza. Pense nas regras como prevenção de problemas e/ou situações críticas que podem levar ao cancelamento da reserva.

Na casa Amores de Kara, parece que você precisa configurar a taxa de hóspede adicional, fiz uma simulação e o preço foi o mesmo para um ou para 16 hóspedes, o que diminui a possibilidade de reserva para grupos menores. Uma sugestão recorrente aqui no grupo é que, no caso de grupos menores e a depender da configuração familiar, você pode deixar restritos os quartos que não serão utilizados. De toda forma, isso tem que estar mencionado no anúncio.

A proibição mencionada na descrição já consta nas regras adicionais, não é necessário repetir, bem como realização de festas e eventos, que está repetida. As duas regras "proibido trazer pessoas..." e "proibido trazer número maior..." me parecem refletir a mesma coisa ou, pelo menos, podem ser sintetizadas em uma só. 

No título, eu tiraria o nome da casa, acho desperdício de caracteres colocar o nome em vez de qualidades e/ou comodidades, que são atrativos para clicar no anúncio.

No mais, desejo sucesso nas melhorias e hospedagens.

[Alexandre1755]

Em primeiro lugar, muito obrigado pela proatividade em ajudar @Regina1105 . Fiz uma apresentação simples e nem contava com uma análise nesse momento porque entrei ontem na comunidade e comecei a ler e fazer algumas modificações.

Mas aproveitando suas observações,

Na Casa do Prado -  Amores de Kara: (https://www.airbnb.com.br/rooms/1385531669111926255 )

- Nome: Coloquei o nome pensando em uma maior afetividade para o espaço e anúncio, principalmente porque foi possível colocar algumas características em conjunto, mas vocês têm mais experiência e vou acatar.

- Valores diferentes para grupos diferentes: vi isso aqui nas comunidades ontem e hoje vou arrumar. Muito obrigado pela informação.

Uma pergunta: nessa casa, pelo menos por enquanto, até nos acertamos com a logística de um espaço em que moramos longe, não vamos oferecer roupas de cama, mas as fotos ficam imensamente mais atrativas com colchas, etc. 

Perguntas:

1) Qual a melhor forma de deixar claro que não forneceremos roupas de cama? Ou seja, aquelas fotos são, de certa maneira, ilustrativas?

2) Vamos começar a cobrar taxa de luz e talvez de água também, mas penso que nesse início isso trará um ruído com possível impacto negativo nas avaliações. Qual a opinião de vocês a esse respeito?

No Quarto (https://www.airbnb.com.br/rooms/1266050587364524100😞

- Não havia me atentado para as fotos escuras, vou modificar isso.

- Também vou colocar algum enfeite na foto da mesa para humanizar, como vi dicas por aqui.

[Carlos-Alberto64]

Olá @Alexandre1755 

Esqueci de comentar algumas coisas. 

Nas avaliações que os hóspedes fazem há um item chamado "EXATIDÃO" para que o hóspede avalie o quão a realidade condiz com as fotos. Ou seja, o que as fotos mostram o hóspede precisa encontrar ou vai te dar uma nota baixa. E se o hóspede reclamar com o suporte da airbnb - de boa fé ou de má fé que seja, vão dar-lhe razão e conceder reembolsos parciais e até totais sem precisar de sua anuência e isso vai para seu histórico na parte que não vemos mas que o algoritmo leva em conta, te asseguro.

Além disso tem o prejuízo que você ninca verá: se você mostra algo numa foto e depois diz no texto que não vai estar o hóspede vai ficar confuso e hóspede confuso = reserva perdida. No mínimo informe isso na propria foto.

Daqui a alguns dias a Airbnb vao soltar uma nova política com respeito às cobranças extras. Esqueça cobrar pela eletricidade e pela água, não vai ser mais permitido. Por outro lado, se o preço para 4 pessoas alugarem a casa já é caro por si só, sem roupa de cama, sem roupa de banho, sem papel higiênico, sem sabonete, sem água quente, tendo que pagar a mais pela eletricidade e pela água e seilá mais o que...duvido que tenha muito sucesso na airbnb.

Infelizmente o preço não pode ser definido pela somatória dos custos mais o lucro que você quer realizar, porque existe a concorrência. Você pode pedir o preço que quiser mas o preço ao qual o hóspede topa reservar vai ser definido pelos preços praticados pelos alojamentos semelhantes na mesma região e não só os da airbnb, mas de varias plataformas.

O que me preocupou muito nos seus anúncios e no que nos esceveu é que seu foco está 100% em você mesmo, no seu interesse, no que te convém, no que é melhor para você. E isso está patente para quem lê o que escreve no seu anúncio.

Na airbnb nós recebemos hóspedes em nossas casas com um ânimo bem mais acolhedor que isso. Temos prazer em agradar e, frequentemente, vamos além do mero "contratado" para que nosso hóspedes se sintam o melhor possível. Custa um pouco mais? Sim! Dá um pouco mais de trabalho?  Sim! Mas acredito que esse seja o que realmente faz um super-host na Airbnb, não só uma quantidade de estrelinhas.

Eu acredito firmemente que nossas casas ficam impregnadas de nossas energias. Já ouviu falar de feng-shui? E nossas energias refletem nosssa atitudes e estados internos.  

Como hóspede, lendo seus anúncios eu não reservaria mesmo que o preço fosse bem mais baixo.

[Alexandre1755]

Oi @Regina1105 (marcando também @Denise583 e @Carlos-Alberto64 para uma ajuda).

Fui olhar sobre essa precificação variável em função do número de hóspedes. Para a Casa do Prado.

Tentei olhar um valor mínimo competitivo com outras propriedades, a partir de 4 hóspedes.

Só que estou em um dilema:

Gostaria que a partir de 8 ou 10 hóspedes chegasse no teto da diária que pensei, pois já ocuparia todas as suítes.

No entanto se eu coloco um valor por hóspede adicional que chegue nesse teto com 10 hóspedes, ficará muito caro para 16.

Ou o contrário, se eu programo o valor por hóspede adicionar para que o máximo aconteça próximo aos 16 hóspedes, com 8 ou 10 hóspedes, que já usariam a casa integralmente (com gastos de ar, etc) estaria recebendo pouco.

Tem alguma forma de resolver esse problema? Colocar um valor por hóspede adicional a partir de 4, mas que pare de aumentar com 8 ou 10 hóspedes?

[Regina1105]

@Alexandre1755 

Que bom que você já começou as melhorias, esse processo é contínuo, mas sem dúvida a comunidade é uma fonte de informações muito útil, estou sempre consultando e me atualizando por aqui.

Com relação às questões que você acrescentou:

1) Veja, se você não pretende fornecer roupa de cama e as fotos são ilustrativas, essa informação tem que ser mencionada no anúncio, sem dúvida. Não pode haver problemas de interpretação nesse caso, pois seria um grande transtorno para ambos, hóspede e anfitrião. Em todo caso, sugiro reavaliar essa política e, agora falando como hóspede, eu não reservo locais que não forneçam roupa de cama, para mim é inimaginável viajar levando esse volume, ainda mais se for de férias! Então, creio que se torna um ponto negativo para a tomada de decisão sobre a reserva, especialmente se houver locais na região que forneçam essa comodidade. Pense a respeito, faça seus cálculos e veja o que é melhor, dentro do possível.

2) Quanto à cobrança de taxa de luz e talvez de água, é importante saber que o AirBNB atualizou os Termos de Serviço este mês e essas cobranças se tornaram ainda mais controversas. Veja as ponderações do colega @Carlos-Alberto64 no tópico abaixo, a respeito:

https://community.withairbnb.com/t5/Caf%C3%A9-com-a-comunidade/Me-apresentando-Vera-S%C3%A3o-Paulo/m... 

E nosso colega @Fabricio50 fez ponderações a respeito do direito de cobrança da taxa de energia elétrica:

https://community.withairbnb.com/t5/C%C3%ADrculo-de-anfitri%C3%B5es/Direito-do-anfitri%C3%A3o-de-cob... 

3) Quanto à cobrança por número de hóspedes, também vou disponibilizar um tópico e sugerir que você leia as explicações valiosas de @Carlos-Alberto64 sobre esse aspecto:

https://community.withairbnb.com/t5/C%C3%ADrculo-de-anfitri%C3%B5es/Como-cobrar-por-h%C3%B3spedes/m-... 

Espero ter ajudado, sucesso nessa nova jornada!

[Carlos-Alberto64]

olá @Alexandre1755 

Eu só analisei o anúncio da casa.

Antes de tudo recomendo vivamente que você retire seu contato insta porque no acordo que você aceitou ao entrar para airbnb está explicitamente proibido. Porque é pouco ético usar a plataforma para angariar hóspedes e depois fazer negócio por fora. Porque quando a Airbnb descobrir, e vai descobrir, você será penalizado podendo ser banido ou, pior, fazendo com que seu anúncio não apareça nas pesquisas.

Vamos à questão da precificação. Não há como fazer o que você quer e não faz falta porque não faz sentido. Cada hóspede adicional implica num custo adicional e portanto num valor extra de aluguel, não importa se estão todos empilhados numa só suíte ou distribuídos.

Leia o que escrevi para a colega  @Jakelyne1

https://community.withairbnb.com/t5/C%C3%ADrculo-de-anfitri%C3%B5es/Como-cobrar-por-h%C3%B3spedes/m-...

que também levantou uma questão sobre precificação e cobertura de custos.

Sua casa é muito bonita, muito bem arrumada e cuidada. Francamente acho uma pena tentar fazer dela um albergue. Francamente colega, 16 pessoas apinhadas em 4 suites? E quando não estiverem dormindo, vão ficar onde? Como fica a cozinha com 16 pessoas zanzando? 16 na piscina?

Quando você decide anunciar na airbnb precisa definir que tipo de hóspedes quer receber. Qual a idade média? Que nível de poder aquisitivo? Que nível de educação e civilidade? Que nível de cuidado e carinho com sua casa e coisas? Que nível de disciplina e respeito às regras?

Se você quer atrair pessoas que curtam viajar em turmas de 16, topando o desconforto de ter que carregar lençóis, cobertores, travesseiros, fronhas, toalhas, papel higiênico, sabonete, etc. para se apinharem 4 em cada quarto, sem ter água quente para tomar banho, para passar alguns dias na praia, pense no perfil e o que pode esperar delas. Será que vão cuidar bem das suas orquídeas e estatuetas?

Também entenda que vai estar focando numa muito pequena parcela dos hóspedes Airbnb que dificilmente representam mais que 10% de todas as reservas. Como eu expliquei para a colega, esse tipo de estratégia vai manter sua casa vazia a maior parte do tempo e casa vazia tem custos mesmo estando vazia. Precisa fazer bem seus cálculos porque se alugar abaixo de uma certa frequência por focar em grandes (e muito raros) grupos grandes, mesmo que tenha lucro na estadia , não cobrirá seus custos fixos do mês ou do ano.

O problema é que não dá para agradar gregos e troianos. Ou foca em hóspedes de um tipo ou de outro.

Como hóspede eu ficaria muito desconfiado de ver um anúncio com uma promoção que dá um desconto de 50% porque quando a esmola é grande o santo sempre desconfia. E, eu particularmente, me sentiria tratado como demente. Acham mesmo que eu vou acreditar que estou fazendo o negócio da china? Colocar os preços lá em cima para depois oferecer um mega desconto ... peraí né? E se for verdadeiro? Porque estão descontando tanto? O que tem de errado nesse alojamento? Onde está a pegadinha? Vai que está ao lado de uma favela...ou penitenciária...ou uma casa noturna que faz festas rave todos os dias e noites da semana!

Como hóspede eu não sentiria confiança no anfitrião e, como há muitas opções, passaria para outro anúncio.

Claro, sempre há quem goste ou caia nessa ou não se incomode com isso, e aí voltamos ao perfil.

E não se baseie em poucas experiências de locação para entender o tipo de hóspedes que atrai. Tem que ver pela média e ao longo de muitas locações.

Como também expliquei para a colega o algoritmo airbnb avalia, entre outros, a estratégia de precificação do anúncio para determinar se e onde aparecerá nos resultados da pesquisa do hóspede em função do realismo, flexibilidade e atratividade dessa estratégia porque são fatores determinantes da probabilidade do alojamento ser escolhido. Sempre coloca no topo os que ele avalia têm mais chances de serem alugados.

Sua estratégia te prejudica. Mesmo com o descontaço (obrigado!)  seu preço para um casal ou um casal com filho (sempre o mesmo preço) me parece alto. Para 4 fica razoável. Não pesquisei a concorrência na região, mas acredito que estou certo. Como cerca de 50% das reservas na airbnb são feitas para entre 1 e 3 pessoas, se o hóspede colocou na pesquisa quantas pessoas  o algoritmo já sabe que seu alojamento tem pouca probabilidade de ser escolhido e você cai pro fundo.. Se o hóspede não colocou quantas pessoas seriam (o que é o mais frequente) na pesquisa, o algoritmo presume segundo as estatísticas do que é mais frequente e também te empurra pro fundo. Você aparecerá quando a pesquisa for para entre 4 e 16 (sic!) se seu preço nessa condições for competitivo e se não for prejudicado por outros fatores no seu anúncio. Quanto menos aparecer menos alugará e quanto menos alugar menos alugará.

Vejo que seu calendário está bloqueado a partir de julho. Julho é época de férias, justamente quando existe mais chance de um grupo desse tamanho se formar para passar férias na praia e uma viagem de tanta gente, com tanta tralha para carregar, não se organiza de última hora. Mas seu anúncio não está disponível para reservas antecipadas.

Julho, agosto e setembro são também os meses de férias na Europa e EUA. Uma viagem internacional requer organização antecipada. Mas seu anúncio não está disponível. Mas, pensando bem, estrangeiros não costumam viajar em grupos de 16 a não ser que seja um tour de chineses carregando lençóis, fronhas, travesseiros, etc. etc.

😊

Eu se fosse você reduziria para 8 hóspedes (2 em cada suíte), ofereceria tudo que está incluído no item “básico” que no seu anúncio está tachado e que é chamado de básico por alguma razão. E também água quente, que também está tachado na lista de comodidades. Tiraria a ilusão de descontaço. Definiria um preço base para um casal e uma taxa extra por cada hóspede acima de 3, tudo calculado usando os critérios que expliquei para a colega, e ficaria estudando o que acontece por um tempo para ver se há demanda por casais ou não e, por mais um tempo (provavelmente nas épocas em que é mais provável ter um grupo maior) um preço base para 4 e taxa extra para ver o que acontece. Colocaria fechaduras com senha em todas as suítes e liberaria só as necessárias. Deixaria as camas arrumadas e as toalhas, sabonetes, shampoo etc. em cima das camas para evitar que usem mais que o necessário. E ficaria fazendo meus cálculos para ver se estou cobrindo meus custos fixos indiretos e tendo lucro ou não.

Um detalhe que me deixou a pensar. Você anuncia há 6 meses. Já é super-host (parabéns!) portanto conseguiu o mínimo de 10 estadias mas só tem 4 avaliações. Por que tão poucas?

Enfim, veja lá o que quer fazer e se precisar discutir algum detalhe é só escrever.

Abs

Carlos

[Denise583]

Oi @Alexandre1755 Seja bem-vindo!

Chego atendendo ao chamado dos colegas @Regina1105 e @Carlos-Alberto64 .

Vi que o trabalho pesado já foi brilhantemente feito por eles, portanto pouco tenho a acrescentar. 

Vamos lá...

Primeiramente a coisa que me deixou deveras desconfortável. 

Qual o objetivo de vc expor as funções do seu intestino???!!!

Sério isso???!!!

Coisa de louco!!!

Na boa, lendo isso eu já cairia fora.

Jamais pensaria em me hospedar num quarto no apartamento de uma pessoa que usa a função do seu intestino como descrição de si mesmo.

Misericórdia, apague aquilo, URGENTE!!!

Aos conselhos sobre fotos eu acrescentaria mudar a foto de capa do anúncio do Quarto. 

Usar a foto da sala pode induzir o hóspede a erro de achar que está reservando um "Espaço inteiro".

Mesmo que esteja claro ser um quarto com compartilhamento de cômodos do apartamento, não conte que todos irão ler com a devida atenção.  

Sabe a máxima de "Uma imagem vale mais que mil palavras "?

É por aí...

E isso me leva a resposta que vc deu à Regina sobre as fotos serem "meramente ilustrativas".

Não existe isso no Airbnb. 

Tudo o que consta no anúncio deve ser real e representar exatamente o que o hóspede irá encontrar.

Dessa forma vc corre o risco de ser denunciado por propaganda enganosa, sem contar as possíveis avaliações baixas.

Nas "Regras da Casa" vc se preocupou mais em definir cobranças e penalidades do que organizar regras e procedimentos para o bom uso e uma boa convivência nos espaços compartilhados.

É importante definir o que é o que não é permitido, horários, regras de uso dos espaços, utensílios e itens disponíveis como tv, fogão e etc.

Sem isso vc corre o risco de ter hóspedes fazendo fritura ou assistindo a tv às 3h da madrugada. 

Sabe aquele ditado "O combinado não sai caro"?

É isso...

Em relação ao anúncio da casa, vou mais além da preocupação do colega Carlos qto ao fato de serem 16 pessoas para 4 suites.

Segundo o anuncio,  não são suites e sim quartos. 

Segundo o anúncio, não há banheiros, somente 1 lavabo. 

Segundo seu anúncio, vc oferece uma casa para mais de 16 pessoas com apenas 1 lavabo.  

Para aqueles que pesquisam usando o filtro de número de banheiros, seu anúncio não aparecerá.

Vc precisa incluir, no Tour de fotos, o cômodo "Banheiro" para cada um e depois marcar nas "Informações de privacidade" de cada quarto, que o banheiro é privativo, configurando assim ser uma suíte. 

Esta é a minha contribuição.

Espero ter ajudado. 

Após fazer as mudanças necessárias, nos mostre o resultado.