ABC DO ALOJAMENTO LOCAL

[Carla3]

Sobre alojamento local no Airbnb:

• Hospedagem responsável em Portugal - artigo com diversas informações sobre alojamento local
  
  

• Guia fiscal gratuito feito em parceria com uma empresa de contabilidade independente  (disponível em português e inglês )
  
  

• O Turismo de Portugal fornece informações gerais sobre as regras de alojamento local e como proceder ao registo. Pode gerir o seu perfil de alojamento local, incluindo ativação, alterações e encerramento de conta no site de alojamento local português.
  
  

• Pode consultar a versão consolidada oficial da legislação portuguesa sobre alojamento local (Decreto-lei n.º 128/2014 de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-lei n.º 63/2015 de 23 de abril), contactar o Turismo de Portugal, verificar com o Registo Nacional de Turismo de Portugal, ou um advogado local para saber como as leis se aplicam a si. Também pode consultar a página do Cidadão Airbnb para obter atualizações de política recentes.

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Todas as pessoas que arrendam casa através da airbnb ou outros sites similares têm de cumprir uma série de obrigações.
Aqui está um resumo:

1. Iniciar actividade CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas. Não se paga nada para fazer a inscrição - e pode ser feita online;
   
   
2. Emitir facturas num programa certificado, ou comprar um livro de recibos para este fim, com o NIF e morada próprios - ou emitir as facturas online no portal das finanças;
3. Se já trabalha/desconta ou em caso de pessoas reformadas, apresentar o ultimo recibo a demonstrar que já faz descontos para a segurança social. Caso contrário, consulte as  obrigações contributivas dos trabalhadores independentes aqui;
   
   
4. Passar a cada cliente o recibo da importância recebida (sem descontar as comissões que paga aos sites). Pode, opcionalmente, estar isento de IVA se receber/facturar até 10.000€ por ano;
   
   
5. Se não passar factura directamente no portal das finanças, deve apresentar nas finanças (através de upload, no e-fatura, do ficheiro SAF-T), até ao dia 25 de cada mês, os recibos emitidos no mês anterior;
   
   
6. Na declaração de IRS deverá inscrever as importâncias recebidas e de que passou recibo;
   
   
7. A casa tem de estar registada/classificada como Alojamento Local (Mera Comunicação Prévia na respectiva Câmara Municipal ou no Balcão Único Electrónico) - caso contrário está em incumprimento;
   
   
8. Atente aos requisitos de segurança (Extintor, manta de incêndio, kit primeiros socorros, indicação bem visível do nr 112) e Livro de Reclamações + folha de rosto devidamente afixada;
   
   
9. Comunicar ao SEF (através do SIBA) a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa. Fazer previamente a inscrição no portal do SEF;
   
   
10. Informar-se junto da Autoridade Tributária acerca de modelo 21-RFI, Mecanismo da Autoliquidação do Adquirente (conhecido também por Reverse Charge) e Modelo 30, pois esta actividade obriga a vários procedimentos fiscais por incluir transacções intracomunitárias. Para mais informações podem também consultar o site www.alesclarecimentos.pt

[Carlos-De-Jesus0]

Obrigado.

Foi de grande ajuda.

[Bernardo50]

Boa tarde Carla,

Nós passamos a fatura em nome do hóspede ou do AirBnB? (Pois efetivamente é o AirBnB que nos paga). Peço desculpa pela minha ignorância, mas sou novo na matéria e continuo com essa fatura. Posto isto, a fatura deve conter o valor total certo?

[Carlos-De-Jesus0]

Negativo.

Quem lhe paga é o hóspede. 

O Airbnb repassa o pagamento e desconto a comissão, anuncie e veicula o seu anúncio apenas. Quem presta o serviço de hospedagem é você, inclusive.

Que é chamada de taxa de serviço.

Há a taxa de serviço do hóspede que varia de 6% a 12% e o Airbnb emite essa fatura

E a taxa do anfitrião, que varia de 3% até 5%. O Airbnb também emite essa fatura.

Mas você deve faturar o valor da hospedagem + taxa do anfitrião em nome do hóspede. Basta solicitar o NIE, NIF , CPF ou o equivalente com base na nacionalidade do mesmo.

Você já cadastrou o seu NIF para efeitos de IVA da taxa de serviço do Anfitrião no Airbnb?

Se tiver dúvidas sobre o Airbnb e precisar resposta rápidas por especialistas além de enviar aqui você também pode  contatar o Airbnb no "Fale Conosco"  >> https://www.airbnb.com.br/help/contact_us

Lá lhe responderemos prontamente e dentro minutos, mas por mensagens.

[Lucia256]

Olá, 

alguem residente no estrangeiro (näo residente para as finanzas) com casa em Portugal em aluguer de AL? 

Estou a tentar fazer tudo bem, obrigado a todos por partilhar informaçäo.

Gracias!

[Jose270]

Estou perplexo com a quantidade de burocracia necessária para fazer algo assim tão simples em Portugal. Já fiz Airbnb em muitos países e estou certo de que o processo não é assim tão complicado lá fora.

Estou a tentar convencer os meus pais a colocarem o apartamento deles no Airbnb, mas após ler isto até já fico na dúvida se será mesmo boa ideia...

Neste processo todo onde se apresentam as despesas da casa?

Qual a forma mais prática e fácil de gerir tudo isto, nomeadamente entradas de dinheiro vs. saídas de dinheiro? Vejo aí referências ao portal das finanças, e-fatura, SEF...

Na Australia, para o meu negócio eu utilizo o Waveapps para registar todos os movimentos e recibos. Uma vez por ano ao fazer a declaração dos impostos apenas tenho de colocar lá quanto faturei, que o programa calcula em segundos. Existe alguma forma de fazer algo assim simples para a situação em Portugal.

Obrigado.

[Gaby]

@Carla3, seu tópico foi movido para Dicas e Tutoriais. Essa categoria é uma categoria nova e contém tópicos super úteis selecionados para serem adicionados aqui. : ) Fantástica contribuição. 

[Casa-Da-Tia-Amália0]

Olá!

Pelo que estou a perceber a fatura é paga ao cliente e não há airbnb. Se é a airbnb que nos paga através de transferencia a fatura não deveria ser passada à airbnb?

Obrigada

Marta

[Anabela1]

Boa noite

Estive a ler atentamente o que a AT publicou recentemente.

Faço contrato de arrendamento no Portal das Finanças se as pessoas querem ficar por períodos longos e já tinha o CAE antes do  que agora tanto se fala no alojamento local se querem períodos curtos. Não tenho receção.É como faço quando uso o HOMEEXCHANGE.Também tenho pessoas do Troca de Casa.Estou atualmente a tentar trocar por Estrasburgo e eles virão para minha casa e não pagam nada.Se não conseguir vou tentar Airbnb mas creio haver lá poucos alojamentos.

Os hóspedes da Airbnb estão à vontade na minha casa.Não lhes faço limpeza.Eles usam a casa como se fosse deles.Não roubo o estado português.Até tenho um problema com um português não me deu o NIF e acabou não ficando na casa.Foi para a casa que acabaram de herdar por falecimento do Avô.Reportei a situaçãoà Airbnb e não sei como passar recibo.Nunca atendeu o telefone.Passo em nome de outra pessoa?

Não sou um hotel.Não lhes faço concorrência até porque os hóspedes que lá estão vieram passar o Natal a nossa casa e consoar connosco como se fossem pessoas da família.Um hotel não faz isto.Geralmente costumamos passear com eles e ofereço presentes típicos e naturalmente um jantar típico português.

Ajudem-me por favor.

Se for preciso mando os dois tipos de recibos para vocês verem e são declarados no meu IRS quando preencho a declaração anual.

Cumprimentos

Ana

[Guida-E-Luis0]

No caso de emitir factura num valor até 1000€ não carece de identificar o adquirente do serviço.

https://www.alesclarecimentos.pt/fiscal/emiss%C3%A3o-de-facturas/

Pode passar a factura como consumidor final (sem identificar o adquirente pelo NIF).

[Nathy4]

Ola Carla,

eu tenho tudo cerinho e até à data nunca tive problemas ate está semana em que um dos meus clientes se recusou a dar-me o seu número de passaporte ou BI para eu poder emitir a factura e logo a seguir cancelou a reserva pq achou que não se sentia confortável em dar essas informações e além disso o site Airbnb já lhe tinha dado a factura da totalidade paga e não precisava da minha factura para nada.

o que fazer nestes casos? São situações chatas e ainda por cima perdemos clientes.

obrigada

Nathy  

[Gonçalo20]

Por acaso alguem me saberia dizer qual a carga tributária (valor dos impostos) enolvida em todo o proceso. ja agra, quanto ficaria mais ou menos este "abc do alojamento local, incluindo os equipamentos de segurança (extintor, manta, etc)? obrigado

[Rui29]

Os links do ponto 10 não estão a funcionar (portal deve ter mudado endereço).

Já tentei contactar a Airbnb sobre estes modelos que devem ser preenchidos por eles e ainda não recebi resposta sequer.

[Isabel260]

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en train d'effectuer les démarches pour obtenir la licence auprès de l'alentejo locale, dans l'Algarve.

J'ai des réservations qui démarrent début juin. Je crois savoir qu'une fois l'autorisation obtenue, la maison sera contrôlée pour s'assurer de sa conformité en termes de sécurité. Savez-vous si ce contrôle intervient rapidement après l'autorisation ou plusieurs mois après ? J'entends des avis divergents sur cette question..

Isabel

[JeanPierre58]

Bom dia,

E em relação a AIRBNB, tambem tem livro de reclamações???

Penso que deveria ter porque procuro uma solução de apresentar formalmente uma reclamção a AIRBNB sobre um valor indevidamente levantado de 210€ na minha conta e não encontro soluções ou uma pessoa responsavel que me possa efetivar ajuada de forma legitima e honesta.

Abrigado a comunidade cumprimentos a todos. 

[Nuno121]

Em príncipio este assunto já deve estar mais que terminado, mas para quem ainda tiver dúvidas, vejam este esclarecimento VINCULATIVO da Autoridade Tributária:

https://expresso.sapo.pt/economia/2018-07-08-Tem-um-alojamento-local-no-Airbnb-e-Booking--O-Fisco-ex...