olá @Rodrigo1591
Parabéns pelo projeto que me soa bem interessante.
Vi seu "teste de anúncio" que claramente é só mesmo um teste já que as fotos não tem relação.
Um detalhe importante para quando for publicar os anúncios. Plural porque terá que fazer um anúncio para cada unidade e talvez alguns a mais para unidades combinadas (já explico). Na lista de comodidades não esqueça de marcar os ítens "básico" (roupa de cama e banho + papel higiênico + gel de banho) e "água quente". Como acredito que oferecerá essas coisas, seria uma pena.
A colega @Beatriz98 já te deu umas boas dicas. Uma pesquisa de mercado dos alojamentos potencialmente concorrentes na região, e não só na Airbnb mas também na Booking, VRBO, Decolar.com é a melhor forma de você entender o que existe na região, características (estude os anúncios, fotos, comodidades, etc.).
Isso dito eu pessoalmente acredito que unidades menores são muito mais fáceis de alugar que unidades maiores. A maioria das reservas na airbnb são para um casal. Não conheço o mercado de Brasília mas imagino que seja um misto de business e lazer.
É importante que você reflita sobre o perfil dos hóspedes que quer atrair para definir tanto a configuração do prédio, as características das unidades e estratégia de preços.
Sinceramente, à luz do investimeto que já fez e que ainda vai fazer (que estimo não seja pequeno) contratar uma consultoria especializada para te ajudar nessas decisões pode ser um bom investimento.
Se optar por unidades para 2 hóspedes instale camas de solteiro de 80cm que possam ser usadas tanto separadas como juntadas para formar uma cama Queen (e tenha roupa de cama para cada configuração) porque não sempre 2 hóspedes = um casal!
Como o prédio todo é seu e vai ter que fazer obras, você pode fazer portas de intercomunicação (duas na realidade, uma de cada lado com fechadura eletronica e trinco de segurança) entre algumas unidades pequenas para poder formar uma unidade maior se necessário. As portas precisam ser a prova de som para garantir privacidade.
A definição do perfil de hóspede é que vai te ajudar a decidir se as unidades precisam ter cozinha e sala de estar (flats portanto) ou se serão só mesmo suites (mais parecido com um hotel all-suites)
Talvez, sendo 100 unidades, você possa optar por um misto de configurações diferentes.
Agora, se for anunciar pela airbnb vai precisar ter um anúncio separado para cada unidade ie outro para unidades combinadas (Flat1, Flat2 e Flat1+2) para que possam ser reservadas nas diferentes configurações.
Adiministrar 100+ anúncios na airbnb vai requer do apoio de um sistema informático dedicado (existem provedores desse serviço no mercado) especialmente se tiver unidades combinadas que quando reservadas necessitam que sejam bloqueadas as datas das unidades individuais correspondentes para evitar double-booking) e vai dar MUITO trabalho. Se anunciar também em outras plataformas a quantidade de trabalho aumenta exponencialmente (e a necessidade do apoio informático indispensável) para coordenar os calendários das unidades através das diferentes plataformas para evitar o chaos.
Para te dar uma medida, eu tenho 5 anúncios (3 alojamentos com configurações diferentes), bem longe de 100+ unidades e dedico uma média de 1 hora mín. por dia para administrar os anúncios, preços, disponibilidade, responder às perguntas e consultas dos hóspedes potenciais e depois da reserva mandarinformações e interagir com eles sobre questões gerais antes, durante e depois da estadia, resolbver problemas, lidar com estragos e o atendimento da airbnb, etc.
E isso porque eu tenho uma pessoa na propriedade que além de limpar e arrumar, cuida do check-on, check-out e dia-a-dia durante as estadias, e só anuncio na airbnb.
Eu acredito que vai precisar montar uma empresa para tocar esse projeto e tudo vai precisar estar funcionando 100% antes de começar porque erros custam muito caros na airbnb (cujo modo default é "o hóspede tem razão até prova contrária", muito corretamente ), especialmente cancelamentos por parte do anfitrião. As outras plataformas não são diferentes.
Quanto à parte física da administração de 100+ unidades, imagino que já deve ter pensado nisso.
Nos mantenha informados sobre o progresso, temos muito interesse em acompanhar projetos diferentes e desafiadores.
abs
Carlos
