@Csar1 ,esto es el correo que les he mandado al Buzón de ciudadano del Ministerio de Vivienda y Agenda Urabana:
"Consulta sobre normativa aplicable al alquiler turístico por habitaciones en vivienda habitual"
Al departamento correspondiente,
Me pongo en contacto con ustedes como residente en la ciudad de Madrid y propietario de una vivienda habitual en la que resido de forma permanente en el distrito de Carabanchel. Estoy valorando la posibilidad de alquilar una de las habitaciones de mi domicilio para estancias de corta duración y publicitarla en plataformas como Airbnb.
He acudido previamente a la asesoría legal del Departamento de Turismo del Ayuntamiento de Madrid, pero no han podido ofrecerme información concreta sobre este tipo de situación. Me han indicado que,
no saben decirme si esta actividad sería de carácter turístico o no. He llamado por teléfono a la Comunidad de Madrid pero ahí me derivan de nuevo a la oficina de Turismo del Ayuntamiento de Madrid.
Soy conocedor del Decreto 29/2019, de 9 de abril, sin embargo, según he podido comprobar, dicha normativa no regula específicamente el alquiler turístico por habitaciones cuando el propietario reside en la vivienda, lo que, hasta donde entiendo, genera cierta indefinición legal o una zona gris normativa.
Por ello, agradecería si pudieran aclararme:
1. ¿Se considera alquiler turístico o Vivienda de Uso Turístico (VUT) el hecho de alquilar una habitación dentro de mi vivienda habitual, estando yo presente en ella, cuando se alquila por periodos cortos y se promociona en plataformas como Airbnb?
2. En caso afirmativo, ¿bajo qué normativa o decreto se regula este tipo concreto de actividad?
3. ¿Existe algún procedimiento de registro o requisitos específicos que deba cumplir como anfitriona de este tipo de alojamiento parcial?
Les agradezco de antemano su atención y quedo a la espera de su orientación para proceder de manera correcta y conforme a la normativa vigente.
Un cordial saludo,
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Y esta ha sido su respuesta:
Buenos días,
En relación con su consulta indicarle que en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en su artículo 5 habla sobre las Obligaciones de las personas arrendadoras:
Las personas arrendadoras definidas en el artículo 2.c), de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, están obligadas a:
a) Obtener previamente el número de registro definido en el artículo 2.i) en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea. Este número será otorgado de manera automática e inmediata conforme al artículo 9.
b) Aportar la información que se recoge en el artículo 9.2 junto con la solicitud.
c) Atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que pueda recibir en relación con sus unidades.
d) Actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que haya obtenido un número de registro en el momento en el que se produzca un cambio en la misma.
e) Comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado a su unidad por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, para poder ofrecerlas en dichas plataformas.
Hay que tener en cuenta que en su art. 2 define la Unidad como un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de este cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración.
Agradecemos la confianza depositada en este servicio. Si desea realizar una nueva consulta administrativa de carácter general sobre los procedimientos, trámites, convocatorias y servicios del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, puede realizarla a través de los canales disponibles en el siguiente enlace: https://www.mivau.gob.es/vivienda/actividades-servicios/contacto-vivienda.
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Según el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que establece el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, se define en su artículo 2.a) el “servicio de alquiler de alojamientos de corta duración” como:
“El arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias.”
Esta definición abarca el alquiler de una o varias unidades por períodos breves, pero no especifica si incluye el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda habitada por el propietario. Por lo tanto, el Real Decreto 1312/2024 no aborda explícitamente la situación en la que el propietario reside en la vivienda y alquila una habitación por cortos períodos.
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Ayudándome de Chat GPT, esta es la conclusión a la que llego por el momento:
📌 ¿Cuál prima: el Real Decreto 1312/2024 o el Decreto 29/2019 de la Comunidad de Madrid?
Ambos son aplicables, pero cumplen funciones distintas y no se contradicen, sino que se complementan.
🏛️ 1. Real Decreto 1312/2024 (normativa estatal)
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Es una norma nacional, del Gobierno de España.
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Establece obligaciones generales para todo el territorio español respecto a los alquileres de corta duración, incluyendo:
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La obligación de registrarse en un registro estatal.
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La obligación de comunicar el número de registro a las plataformas como Airbnb.
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La definición general de lo que se considera una “unidad” de alquiler (aunque sea solo una habitación).
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Es decir: todos los anfitriones en España, también en Madrid, deben cumplir con este decreto si alquilan por corta duración.
🏙️ 2. Decreto 29/2019 de la Comunidad de Madrid
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Es una norma autonómica que regula específicamente los “alojamientos turísticos” en la Comunidad de Madrid.
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Define cosas como:
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Requisitos técnicos mínimos del alojamiento.
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Normas sobre seguridad, higiene, accesibilidad…
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Requisitos de señalización, hojas de reclamaciones, seguro de responsabilidad civil, etc.
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Tiene un enfoque más práctico y operativo sobre cómo debe ser el alojamiento para poder alquilarse legalmente como vivienda de uso turístico.
🧩 ¿Y si alquilo una habitación donde yo vivo?
Aquí es donde aparece la zona gris:
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El Decreto 29/2019 de Madrid no regula de forma específica el alquiler de habitaciones con convivencia del propietario. Habla de viviendas completas.
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Pero el Real Decreto 1312/2024 sí incluye ese caso, al definir “unidad” como cualquier parte del alojamiento que se alquile amueblado por corta duración.
✅ En resumen
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Sí tienes que cumplir con el Real Decreto 1312/2024 porque alquilas una habitación por corta duración (aunque tú vivas en la casa).
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También deberías revisar el Decreto 29/2019, aunque no regula expresamente tu caso, porque si más adelante decides alquilar toda la vivienda o hacer mejoras, ahí tendrás criterios técnicos importantes.
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Como hay ambigüedad legal en algunos aspectos (como compartir vivienda con el huésped), es recomendable:
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Consultar a un abogado especialista.
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O a la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, que debería interpretar ese decreto autonómico.
