Meu anúncio está como "Preferido dos Hóspedes" mas está muito escondido nas buscas.

[Helena1015]

Ele não aparece nas buscas, e no mapa só se der muito zoom. Baixíssimo número de reservas ultimamente. Como consigo melhorar meu anúncio?

[Denise583]

Oi @Helena1015 

Seja bem-vinda!

Primeiramente é importante pontuar que o baixo volume de reservas vem desde que vc anunciu no Airbnb.

Sua acomodação tem uma frequência média de aproximadamente 5 reservas ao ano!!

Vamos então analisar quais situações podem estar contribuindo para esse resultado.

Começo dizendo que vc tem uma bela acomodação, confortável e ampla o suficiente para os 8 hóspedes que vc estipulou. 

Ocorre que o valor da diária é o mesmo para 1 ou 8 hóspedes. 

Uma diária de 2.500,00 até pode ser absorvida por 8 pessoas, porém é proibitiva para um casal, que são os hóspedes mais frequentes.

Com que frequência 8 pessoas conseguem organizar uma viagem juntos?

Somente férias e feriados, o que coincide com as datas das suas reservas.

Para atender a situações como essa, o Airbnb disponibiliza a Taxa de hóspede adicional. Vc calcula sua diária para 2 hóspedes por exemplo e aplica a taxa a partir daí. 

Para equilibrar os custos vc deixaria arrumados apenas quartos e banheiros suficientes para atender ao número reservado, podendo fazer o mesmo com qqr item, como utensílios de cozinha e etc. (isso deverá estar descrito no anúncio).

Assim vc oferece valores mais justos e atrativos, e seu anúncio entra tbm na mira de casais e grupos menores, ampliando o leque de visibilidade.

Outra questão é a imposição da contratação de uma diarista.

Além de configurar uma "venda casada", prática considerada ilegal e abusiva pelo CDC, no Airbnb é proibido cobranças extras, ainda mais sendo "por fora", como flagrantemente descrito nas Regras da Casa. 

Além do mais, as informações do valor dessa contratação são conflitantes.

Enquanto nas "Regras da Casa" fala-se em 250,00, nas "Outras observações" diz uma contratação minima de 1 x por semana, no caso de reservas além de 3 diárias, no valor de 2.000,00!!!

Sério isso colega???!!!

Uma diária de diarista custar mais que 1 salário mínimo???!!!.

E ainda menciona uma casa anexada para uso de funcionários, com valores a combinar (coisa que não entendi do que se trata)

Vc corre um sério risco de sofrer penalidades, até mesmo banimento.

O mínimo é o algoritmo empurrar o anúncio para o fim da fila. 

Horário de check-in extremamente curto, apenas 3 horas!!!

Muita coisa pode atrasar uma viagem, bloqueio nas estradas, um pneu furado, voo que atrasou, ainda mais considerando ser uma localidade distante dos grandes centros urbanos, exigindo longos deslocamentos.

 E finalizando...

Como disse, vc tem uma bela acomodação, mas talvez alardeá-la como "alto padrão", "...sofisticação em cada detalhe", seja um pouco demais.

Não digo que não seja, uma vez que não entendo muito dessas classificações (os colegas @Carlos-Alberto64 e @Reinaldo63 sabem melhor que eu), porém talvez elevar demais as expectativas pode ser um "tiro no pé".

Acredito que sanando estas situações suas chances aumentarão consideravelmente.  

Aproveito e chamo tbm a colega @Regina1105 com suas ótimas contribuições 

Espero ter ajudado. 

Depois nos mostre o que resolveu fazer 

[Helena1015]

Agradeço os pontos que você colocou. Editado!

[Regina1105]

@Helena1015 

Além das ponderações super pertinentes que @Denise583 fez, e em complementação ao fator "expectativa", te recomendo revisar os preços. Numa simulação rápida, encontrei acomodações semelhantes por valores menores. É importante estar alinhada aos preços da região, modificar continuamente o valor, testar diferente faixas e fazer promoções personalizadas de vez em quando, para obter mais reservas e, assim, alavancar o anúncio.

Dicas aqui: https://community.withairbnb.com/t5/Guias-de-anfitri%C3%B5es/GUIA-Dicas-para-uma-precifica%C3%A7%C3%... 

Tente melhorar a sua taxa de resposta, responder em até um dia é muito tempo, você pode perder  reservas por não responder mais rapidamente. Coloque notificações de todos os tipos para pedidos de reserva, inclusive por sms.

Bom trabalho nas melhorias!

[Reinaldo63]

Olá @Helena1015 . Sua casa é maravilhosa e está em uma excelente localização. Uma vez por semana minha esposa vai até Camburi para aula de cerâmica. De fato, Camburi é um lugar incrível. Observei que você alterou a chamada no seu perfil. Olhando as fotos eu entendo que a casa tem um padrão super bacana. Bem decorada e bem localizada. Mas vou concordar com a colega @Denise583 , até porque cada hóspede deve ter seu próprio entendimento desta nomenclatura, podendo lhe causar aborrecimentos com avaliações que possam colocar em check o alto padrão que você acredita (e eu também acredito) que a sua casa tem. 

Que tal você inserir fotos da praia? Seria interessante. Outra coisa, já pensou em ter diárias menores durante a semana? 

Espero ter ajudado.

[Carlos-Alberto64]

Olá @Helena1015 

Concordo com os colegas @Denise583 @Reinaldo63 @Regina1105 

quanto à qualidade e beleza de sua casa. E concordo também com todas as observações que fizeram.

Em particular Denise que observou que grupos de 8 são raros (80% das reservas na Airbnb são para 4 ou menos) e que sugeriu que você definisse um preço acessível para casais (as reservas mais frequentes).

Vejo que você não acatou essa recomendação e mantém a diária mínima em R$ 2000 que sejam 1 ou 8 hóspedes. Tampouco ampliou a janela para check-in. Também manteve a “contratação obrigatória da limpeza” com pagamento por fora o que pode te levar a ser penalizada e banida bastando para tanto um hóspede que viu o anúncio denunciá-lo à Airbnb. Fora o fato de ser ilegal por constituir uma venda casada , como bem observou Denise.

Você ignorou as recomendações dos colegas e provavelmente continua não tendo reservas.

De nada adianta ser “preferida dos hóspedes” se você torna praticamente impossível reservas para menos de 6 pessoas.

O algoritmo da airbnb usa uma série de critérios para determinar se e onde um anúncio aparecerá numa pesquisa. A classificação e o selo “preferido” certamente contam, mas não são nem de longe suficientes.

Fora os anúncios que são penalizados por terem fotos ruins, informações proibidas, cobranças adicionais não autorizadas  (como “contratada  parte” ou contratação da limpeza obrigatória e por fora), informações insuficientes, incoerências ou inconsistências, o algoritmo avalia a probabilidade de um anúncio gerar uma reserva ao ser mostrado nos resultados e ordena os anúncios na ordem dessa probabilidade, com o que mais probabilidade oferece no topo e assim em diante.

Para avaliar essa probabilidade leva em conta a qualidade das fotos, as avaliações de hóspedes anteriores, as comodidades, a existência de alarme de fumo e CO, a frequência com que o alojamento tem sido alugado, a disponibilidade na agenda, a flexibilidade de check-in e check-out, a política de cancelamento, a estratégia de precificação, entre outros. Analise essa lista e veja como que seu anúncio se posiciona à luz desses critérios.

Adicionalmente, na maioria dos casos o hóspede que pesquisa não coloca o número de pessoas no início, e por isso o algoritmo estima que seja algo até 4 pessoas, porque é o mais frequente, e prioriza os anúncios que viabilizam reservas de grupos menores.. Seu anúncio com um preço mínimo de 2000/noite não vai ser incluído... nunca. Só vai mesmo aparecer se o hóspede colocar 7 ou 8 pessoas e como já foi dito, grupos desse tamanho são raros...muito raros na Airbnb.

Por outro lado, tenho certeza que os custos para manter uma casa assim aberta e disponível para reservas a qualquer momento, são consideráveis e vão se acumulando que a casa alugue ou esteja vazia. Mesmo alugando 3 ou 4 vezes por ano por alguns dias por valores altos é improvável que consiga sequer cobrir os custos do ano todo, e nem falar ter lucro. Normalmente nesses casos alugar para 2 é melhor que não alugar para ficar esperando o “elefante branco” do grupo de 8.

Mas, é evidente que você pode continuar como está e insistir com sua política e estratégia mas duvido que o desempenho de seu anúncio melhore.

Boa sorte

Carlos