[GUIA] Requerimientos legales para implementar Airbnb en Colombia

Edwin426
Level 10
Bogotá, Colombia

[GUIA] Requerimientos legales para implementar Airbnb en Colombia

Para ser un anfitrión responsable en Colombia (Aplica para cualquier tipo de prestación de servicios de hospedaje y en plataformas), debemos tener en cuenta que estas leyes o requisitos fiscales lo exige la ley (Ministerio de Comercio, Industria y Turismo - MINCIT) 

y no una determinada plataforma o establecimiento de hospedaje en el país, por lo que se deben cumplir de forma mandatoria. Como es común: "El desconocimiento de la ley, no justifica que no se cumpla".

 

Por lo anterior, abajo encontrarán una breve descripción de aquellos requerimientos que como anfitriones, debemos cumplir al pie de la letra para evitar multas y cerramientos innecesarios de nuestras propiedades.

 

En primer lugar, antes de comenzar, es importante tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

 

  • Asegúrate de cumplir con las regulaciones locales: Antes de comenzar, verifica las regulaciones y normativas específicas para alquileres a corto plazo en Colombia. Asegúrate de obtener los permisos necesarios y cumplir con todos los requisitos legales: RUT, RNT, FONTUR, TRA, SIRE.

 

  • Crea anuncios atractivos y detallados: Diseña descripciones claras y completas para tus habitaciones. Destaca las características únicas y las comodidades que ofrecen. Invierte y utiliza fotografías de alta calidad que muestren los espacios de manera atractiva.

 

  • Establece precios competitivos: Investiga los precios de alquiler de habitaciones similares en la zona para establecer un precio competitivo, utiliza AIRDNA. Ten en cuenta los servicios adicionales que ofreces y la demanda de la zona al determinar tus tarifas.

     

  • Brinda una excelente experiencia a los huéspedes: Asegúrate de ofrecer una experiencia excepcional a tus huéspedes. Mantén las habitaciones limpias y ordenadas, proporciona comodidades básicas y responde rápidamente a las consultas y solicitudes de los huéspedes.

     

  • Destaca la ubicación: Menciona las ventajas de la ubicación de tu propiedad en Floridablanca. Si hay atracciones turísticas, restaurantes, parques u otras comodidades cercanas, resáltalas en tu anuncio.

 

  • Ofrece servicios adicionales: Considera proporcionar servicios adicionales para mejorar la experiencia de tus huéspedes (Si los tienes). Esto puede incluir desayuno, servicio de lavandería, estacionamiento o transporte desde y hacia el aeropuerto.

 

  • Mantén una comunicación clara: Establece una comunicación clara y fluida con tus huéspedes antes, durante y después de su estancia. Responde a sus preguntas y proporciona instrucciones detalladas para que se sientan cómodos y bien atendidos.

 

  • Solicita y responde a las reseñas: Una vez que hayas tenido huéspedes, solicítales que dejen reseñas sobre su experiencia. Las reseñas positivas ayudarán a atraer a más huéspedes potenciales. Además, responde a las reseñas, tanto positivas como negativas, para mostrar tu compromiso con la satisfacción de los huéspedes.

     

REQUERIMIENTOS LEGALES -AIRBNB COLOMBIA

 

 

  1. Registro como contribuyente ante la DIAN y tramite del RUT - Regístrate como contribuyente en el Registro Unico Tributario (RUT) a través de la página de Internet de la DIAN:https://www.dian.gov.co/, como individuo o como empresa. Actualiza las actividades económicas y obligaciones fiscales en el RUT: Códigos CIIU 6820, 5519 y 5512, debes informar a la DIAN sobre las actividades que estás realizando. 
  2. Regístrate en el RIT si eres contribuyente de Impuesto de [Industria y Comercio (ICA) - Si te dedicas profesionalmente a compartir espacios, estarías gravado con el impuesto de industria y comercio (ICA). No obstante, te sugiero que consultes con tu asesor la definición de dedicación profesional, y la sujeción o no a este impuesto en tu caso concreto.
  3. Declaraciones de Impuestos (ISR E IVA) - Como anfitrión puedes estar obligado a llevar contabilidad, facturación y/o a pagar y/o declarar dos impuestos nacionales, según si eres persona natural o jurídica: el impuesto sobre la renta  (ISR) y el impuesto del valor agregado (IVA). No obstante, te sugiero que consultes con tu asesor la definición de dedicación profesional, y la sujeción o no a estos impuestos en tu caso en particular.
  4. Registro del Registro Nacional de Turismo (RNT) - Requisito previo y obligatorio para iniciar operaciones (Ley de Turismo de Colombia 2068, Decreto 1836 de 2021  - después del 1 de enero de 2022, los anfitriones que no tengan número de registro y no lo hayan incluido en el perfil de sus anuncios, no podrán compartir sus espacios ubicados en Colombia en plataformas digitales). Debes registrarte en el siguiente enlace: https://rnt.confecamaras.co/registrar.

    El RNT tiene validez de un año y debe renovarse durante los primeros tres meses de cada año. 

     

    Instrucciones para obtener el RNT

     

    Están en la obligación de inscribirse al RNT cada prestador de servicios turísticos. Son prestadores de servicios turísticos, entre otros, los hoteles, apartahoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos, glamping, refugios, albergues, viviendas turísticas y otros tipos de alojamiento turístico.

     

    Antes de empezar a tramitar tu RNT, debes revisar que cumplas estas condiciones:

    • Asegúrate que la actividad económica que está en tu RUT coincida con la actividad de servicios turísticos que vas a registrar en el RNT (CIIU 6820, 5512, 5519). De igual forma, si eres persona jurídica .
    • Si el inmueble o establecimiento está ubicado en San Andrés, Providencia y Santa Catalina, antes de registrarte en el RNT debes registrarte y obtener un permiso de la Secretaría de Turismo departamental.
    • Si se trata de un establecimiento de alojamiento turístico (por ej. Hoteles, albergues, hostales) en Isla Fuerte, Islas del Rosario, Islote Santa Cruz, Múcura, Ararca, Barú, Santana, Bocachica, Caño del Oro, Punta Arena y Tierrabomba en el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias, ten presente que el espacio  debe contar con el uso de suelo autorizado. La cámara de comercio a cargo del RNT verificará este hecho con la Alcaldía correspondiente.
    • Si prestas un servicio de vivienda turística en un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, asegúrate de que las unidades que lo integran estén autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico. Te pedirán declararlo al momento de efectuar el registro.

Asimismo, recuerda que, si prestas un servicio de vivienda turística en un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, ten en cuenta que al momento de efectuar el registro deberás declarar se las unidades que o lo integren estén autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico.

 

Una vez verificado lo anterior, puedes proceder como sigue:

 

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  • Selecciona el tipo de RNT. Recuerda que deberás solicitar la inscripción por cada espacio que compartas.

Si no eres comerciante, debes seleccionar la opción “Inmueble” y registrar los datos del espacio  donde prestarás el servicio turístico.

Si eres comerciante, debes elegir la opción de establecimiento de comercio.  Recuerda que éste debe estar inscrito previamente en la Cámara de Comercio correspondiente. 

 

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Si eres comerciante, busca tu establecimiento de comercio.

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El sistema mostrará la información del establecimiento que figura en el registro mercantil. Si requieres cambiar alguna información, hazlo previamente en el registro mercantil.

 

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  • Según la actividad turística que desarrolles, escoges la categoría y subcategoría (Por ejemplo, alojamiento turístico – vivienda turística)

Recuerda que las actividades o funciones que quieras inscribir deberán guardar relación con la actividad comercial del registro mercantil (en caso de ser comerciante) o con la actividad contenida en tu RUT (en caso de no ser comerciante). 

 

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  • Si eres comerciante, debes registrar tu capacidad técnica.  En esta se relacionan los elementos electrónicos, magnéticos y mecánicos que utilizas.

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  • Si eres comerciante, debes registrar tu capacidad operativa. En esta escribe el número de empleados, indicando el nivel de formación de cada uno.

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  • Si eres comerciante, debes diligenciar información financiera adicional. 

Seas o no comerciante, debes informar si el inmueble que utilizarás en la actividad está sometido al régimen de propiedad horizontal.

 

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  • Selecciona el botón finalizar y la Cámara de Comercio correspondiente te dará una respuesta en el término de 5 días hábiles, salvo en los casos de los establecimientos de alojamiento turísticos ubicados en las siguientes zonas en el Distrito de Cartagena, donde obtendrás respuesta en 15 días hábiles (Isla Fuerte, Islas del Rosario, Islote Santa Cruz, Múcura, Ararca, Barú, Santana, Bocachica, Caño del Oro, Punta Arena y Tierrabomba).

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Es importante tener en cuenta que:

 

  • Ni la inscripción ni la actualización del RNT generan costo. Únicamente tiene costo la reactivación del RNT, si éste no se renovó oportunamente.
  • El RNT se debe renovar entre el 1 de enero y el 31 de marzo de cada año. Recuerda que debes hacer una solicitud de renovación independiente por cada uno de los espacios  que decidas compartir.
  • Si no renuevas a tiempo tu RNT, éste se suspenderá inmediatamente desde el 1 de abril hasta que cumplas con la obligación. Para reactivarlo, deberás pagar 1 salario mínimo legal mensual vigente.
  • Quien opere sin el RNT estando obligado a tenerlo, podrá ser sancionado, entre otras, con:

     

    • Multas hasta por COP$2.601.212.000 (2.000 salarios mínimos mensuales legales vigentes en 2023).
    • En el caso de comerciantes, cierre temporal del establecimiento de comercio hasta por 180 días.
    • Cancelación de la inscripción en el RNT hasta por cinco años.

 

        5.Fondo Nacional del Turismo (FONTUR) - Tener el RNT implica el pago del impuesto de contribución parafiscal por medio del Fondo Nacional del Turismo (FONTUR - Ley 2068 de 2020, Articulo 36), el cual debe cancelarse trimestralmente con un aporte del 0,25% sobre los ingresos operacionales, registro en el siguiente link: https://fontur.com.co/es

 

 

        6.Tarjeta de registro de alojamiento (TRA) - La TRA es la herramienta que la autoridad turística colombiana ha proporcionado a los proveedores de servicios de alojamiento turístico para llevar el respectivo registro de las personas que hospedan. (Artículo 22, Ley 2068 de 2020) Debes conservar la información de registro de los huéspedes en el sistema que, para todos los fines, el Gobierno Nacional de Colombia ha implementado. Link: https://tramincit.gov.co/ 

 

¿Quién debe rellenar el TRA?

 

Todos los proveedores de servicios de alojamiento turístico, incluidas las viviendas turísticas, que se agrupan en:

  • Apartamentos turísticos.
  • Casas turísticas.
  • Granjas turísticas.
  • Otros tipos de alojamiento o alojamiento turístico también deben hacerlo, en los que los espacios se pueden encontrar dentro de las casas que se alquilan con fines de alojamiento turístico.

 

¿Cómo se implementa?

 

En primer lugar, debes inscribirte en el RNT y estar activo. Debes tener acceso al correo electrónico informado en el RNT. Son 3 casos diferentes:

  • Proveedores con software especializado (PMS). API (Interface de Programación de Solicitudes) del ministerio para garantizar la fiabilidad entre el software gestionado por diferentes proveedores de servicios de alojamiento turístico. Sugiero el PMS: https://admin.easytra.app/panel/login 
  • Proveedores sin software especializado, con conexión a internet permanente.El Ministerio ha desarrollado un módulo en el que puedes registrar a cada uno de tus huéspedes en línea. 
  • Proveedores sin software especializado, sin conexión a internet permanente.Si no tienes una conexión a internet permanente, el Ministerio ha diseñado una plantilla de Excel con los campos necesarios para rellenar la TRA, en la que podrás hacer un seguimiento de todos tus huéspedes.

 

       7.Registro huéspedes Sistema de Información para el reporte de extranjeros (SIRE) - Las personas Naturales y Juridicas adquieren obligaciones de reporte sobre la vinculación, contratación o servicios prestados a ciudadanos extranjeros (Decreto 834 de 2013). Para facilitar el cumplimiento de esta obligación, se desarrolla el SIRE como aplicación Web que permite reportar los extranjeros con los cuales, los usuarios, tienen alguna relación. Los reportes pueden ser:

 

  • Alojamiento y Hospedaje
  • Académicas
  • Vinculación o Contratación
  • Cooperantes y Voluntarios
  • Religiosas
  • Espectáculos Artísticos, Culturales o Deportivos
  • Transporte Internacional
  • Atención por urgencias u hospitalización en Servicios de Salud

 

Link SIRE: https://apps.migracioncolombia.gov.co/sire/public/login.jsf 

 

Cordial Saludo,

Edwin

 

*Descargo de responsabilidad: Este artículo ha sido creado con referencia en información extraída de diferentes fuentes, entre ellas la existente en el centro de recursos de Airbnb y en base a mis opiniones y experiencias como anfitrión.

 

* Ten siempre presente que esta guía es de carácter informativo y no debe ser considerada asesoría legal, fiscal, o de ningún tipo. Antes de tomar cualquier decisión, por favor consulta con un especialista. 

  1.  
16 Respuestas 16
Paula
Community Manager
Community Manager
Port Moody, Canada

Grandiosa guía para nuestra Comunidad Colombiana 🇨🇴!! Estoy segura que ayudaremos a muchos futuros anfitriones!! Mil gracias querido @Edwin426 

 

Un saludo,

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Please follow the Community Guidelines // Por favor consulta las Normas de la comunidad

@Edwin426 Muchas gracias por toda esta información valiosa bendiciones 🙏

Alexander1679
Level 2
Bogotá, Colombia

Hola @Edwin426  buenas tardes

Me están solicitando el ministerio de turismo una póliza de responsabilidad contra daños a huéspedes y terceros 

Donde puedo adquirir esta póliza ya que he solicitado esta póliza en bogota a varias aseguradoras y ninguna la proporciona 

Muchas gracias 

Alexander [Información personal oculta según los principios del Centro de la Comunidad] 

Hola @Alexander1679 ,

 

Te comparto abajo una info muy importantem, que no se si la sepas, pero si no, te serà de gran utilidad (lee hasta el final 😉😞

 

El Seguro/Póliza de responsabilidad civil para anfitriones es por 1 millón de dólares

 

Este seguro de responsabilidad civil para anfitriones de Airbnb, que forma parte de AirCover para anfitriones, te protege en el caso improbable de que un huésped resulte herido, le roben sus pertenencias o estas sufran daños durante la estadía en tu alojamiento. También se incluyen a las personas que te ayudan a brindar servicios de anfitrión, como a los coanfitriones y al personal que realiza la limpieza en tus propiedades.

 

El Seguro de responsabilidad civil para anfitriones te cubre si te consideran legalmente responsable de:

 

  • Lesiones corporales a un huésped (u otros).
  • Daños o robo de la propiedad de un huésped (u otros).
  • Daños causados por un huésped (u otros) a las zonas comunes, como los vestíbulos de los edificios y las propiedades cercanas.

Para presentar una reclamación, solo debes usar el formulario del seguro de responsabilidad civil comunicándote a la línea local de soporte de Airbnb. Ellos enviarán la información que tu proporcionas a su aseguradora externa de confianza, quien asignará tu reclamación a un representante y la resolverán de acuerdo con los términos de la póliza del seguro.

 

Sin embargo, AirCover, solo proporciona una cobertura básica. Por esto, los anfitriones en el territorio colombiano nos debemos acoger a la Ley 2068 de 2020 que en su artículo 32 indica que es mandatorio tener una póliza de seguro de responsabilidad civil contra daños a huéspedes y terceros. La citada póliza deberá cubrir cualquier reclamación que se produzca durante la prestación del servicio de alojamiento turístico. Como mínimo, debe cubrir los riesgos de muerte, discapacidad permanente, discapacidad temporal, lesiones, daños a la propiedad de terceros y gastos médicos, los cuales, claramente, no están cubiertos en AirCover.

 

ARTÍCULO 32. PÓLIZAS DE SEGURO. Los prestadores de servicios de alojamiento turístico deberán contar con una póliza de seguro de responsabilidad contra daños a huéspedes y a terceros. La póliza mencionada deberá cubrir cualquier siniestro que se presente durante la prestación del servicio de alojamiento turístico. Como mínimo, deberá cubrir los riesgos de muerte, incapacidad permanente, incapacidad temporal, lesiones, daños a bienes de terceros y gastos médicos.

 

PARÁGRAFO. Los prestadores de servicios de alojamiento turístico tendrán un plazo de doce (12) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para cumplir con lo previsto en el presente artículo.

 

Esta ley no especifica exactamente cuántos días mínimo o máximo debe ser la estadía para adquirir esta póliza, esto solo aplica para aquellos alojamientos que tengan un RNT en cámara y comercio únicamente. En este caso, los anfitriones estaríamos obligados a tener esta póliza para que nos cubra únicamente aquellos espacios que tengan un RNT asociado.

 

Aquí te comparto el contacto de Colasistencia, quienes tienen convenio con ASOHOST (Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales) y que manejan un paquete de pólizas exclusivas y adecuadas al negocio, por el que pagas dependiendo de la cantidad de huéspedes y noches de alojamiento. No es necesario que tengas una membresia de ASOHOST para adquirirla, está disponible para todos los anfitriones que deseen adquirirla.

 

Maria Clara Tavera:

email: Gerenciacomercial@umbrellaseguros.co 

móvil: +57 321 6302852

 

Espero que esta informaciòn haya sido de gran ayuda.

 

Cordialmente,

Edwin

Superhost Airbnb

Tatiana937
Level 2
Envigado, Colombia

Hola @Edwin426 , muchas gracias por esta guía. 

 

Voy a administrar la propiedad de un familiar. Yo tengo mi RUT como persona natural y puedo actualizar la actividad económica, por lo que quiero saber si el RNT lo puedo hacer a mi nombre, o si debo hacerlo a nombre de mi familiar y sacarle RUT. 

 

De antemano le agradezco la información que me pueda brindar. 

Hola @Alexander1679 ,

Si tu eres quien va a realizar la gestión de la propiedad, entonces el RNT (por cada propiedad) debería estar a tu nombre como persona natural, pues esto está concatenado a la liquidación del impuesto de FONTUR (trimestral).

Dentro de mis servicios como administrador de propiedades, mis clientes no tienen que hacer absolutamente nada, ni sacar registros de ningún tipo. Esto es servicio, ellos solo reciben su dinero a final de mes.

Espero haberte ayudado.

Cordialmente,

Edwin 

Superhost Airbnb.

Perdon, me equivoque de nombre... disculpa @Tatiana937 .

saludos.

Juan-Sebastián3
Level 2
Cartagena, Colombia

Hola @Edwin426 ! gracias por la informacion, si voy a tener multiples propiedades en airbnb puedo tener un RNT de operador turistico o algo similar y usar este RNT unico en todos los anuncios? Gracias de antemano

Hola @Juan-Sebastián3 ,

Un gusto asesorarte.

Si vas a tener multiples propiedades y todas ellas estàn ubicadas dentro de un mismo predio, como por ejemplo, una casa de huespedes o un hotel con varias habitaciones, un edificio de varios apartamentos que tu gestiones 100%, es posible que puedas tener un solo RNT como persona natural o juridica.

Ahora bien, si las propiedades tienes diferentes ubicaciones en la ciudad o fuera de ella, tu debes sacar un unico RNT por propiedad, seas persona natural o juridica.

En la misma app de Airbnb, cuando creas tu anuncio te pide que tipo de propiedad tienes y asi mismo, debes ingresar el RNT correspondiente, de lo contrario, no te va a dejar publicarlo.

Espero haber aclarado tu inquietud.

Cordialmente,

Edwin

Superhost Airbnb

Hola Edwin. interesante la informacion. me puedes apliar mas sobre el tema? gracias

Hola @Catalina375,

De antemano disculpas por la demora en mi respuesta.

Por favor indicame sobre que tema en especifico necesitas que te amplie la informaciòn y con mucho gusto lo haré.

Quedo atento.

Cordialmente,

Edwin 

Superhost Airbnb

Enora33
Level 2
Elven, France

Buenos dias @Edwin426!

 

Muchas gracias por esta guia muy completa!

 

Somos franceses y estamos comprando un lote en Isla Fuerte.

Nos gustaria construir una casa para nosotros, familiares y amigos y alquilarla cuando esta vacia.

 

Tengo varias preguntas:

  1. puedo obterner un RNT sin tener domicilio en Colombia, siendo extranjera? (tenemos visa de turismo)
  2. Tenemos que tener un NIT tambien?

No sé como obtener informaciones en internet , que en el sitio comfecamaras, no puedo hacer preguntas como no estoy matriculada.

 

Muchas gracias por las informaciones que me podras brindar.

Enora

 

Hola @Enora33 ,

Es un gusto poder servirles... 

Abajo mis comentarios a tus iinquietudes:

 

1. Para obtener el RUT debes primero registrarte como persona natural o juridica ante la DIAN y obtener un RUT (Registro Único Tributario)  con tu docuemnto de identidad (Visa/ Pasaporte), abajo te comparto el link para que tengas informaciòn màs detallada y te puedas poner en contacto con ellos:

 

https://muisca.dian.gov.co/ 

 

2. Como te indico en el punto 1, debes acudir a registrarte en la DIANen primer lugar. El NIT (Número de Identificación Tributario), es el número de tu pasaporte + un digito cuando vas a crear tu RUT, con este RUT es con el que se tramita el RNT

 

3. Para obtener información más detallada al respecto del RUT, puedes escribir tus requerimientos al siguiente email: rnt@ccb.org.co , el tiempo de respuesta es de 15 dias hábiles o antes.

 

Espero que estos comentarios te sean útiles.

Cordialmente,

Edwin

Superhost Airbnb

Hola @Edwin426 tu post es de mucha ayuda!! Tengo dos dudas sobre la TRA y FONTUR. Ya yo realicé mi proceso de RNT y ahora tengo mis primeros huespedes y debo llenar la TRA. Que se debería poner en el rubro". No estoy segura si registrar unicamente el valor de las noches, o lo que paga el huesped ( es decir el valor de la estadía + service fee), o el valor de mis ganancias que ya no tienen el impuesto del 3.0% + IVA? 

 

Por otro lado, para hacer el aporte a FONTUR debo hacerlo trimestralmente desde que saco el RNT o más bien es trimestralmente en tiempo calendario?

 

Saludos 😊

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