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Soy Lorena y llevo 3 meses en Airbnb. Al cabo de mi segundo mes Anfitrionando, recibí la gran noticia de que ya era Súper Anf...
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Para ser un anfitrión responsable en Colombia (Aplica para cualquier tipo de prestación de servicios de hospedaje y en plataformas), debemos tener en cuenta que estas leyes o requisitos fiscales lo exige la ley (Ministerio de Comercio, Industria y Turismo - MINCIT)
y no una determinada plataforma o establecimiento de hospedaje en el país, por lo que se deben cumplir de forma mandatoria. Como es común: "El desconocimiento de la ley, no justifica que no se cumpla".
Por lo anterior, abajo encontrarán una breve descripción de aquellos requerimientos que como anfitriones, debemos cumplir al pie de la letra para evitar multas y cerramientos innecesarios de nuestras propiedades.
En primer lugar, antes de comenzar, es importante tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
- Asegúrate de cumplir con las regulaciones locales: Antes de comenzar, verifica las regulaciones y normativas específicas para alquileres a corto plazo en Colombia. Asegúrate de obtener los permisos necesarios y cumplir con todos los requisitos legales: RUT, RNT, FONTUR, TRA, SIRE.
- Crea anuncios atractivos y detallados: Diseña descripciones claras y completas para tus habitaciones. Destaca las características únicas y las comodidades que ofrecen. Invierte y utiliza fotografías de alta calidad que muestren los espacios de manera atractiva.
- Establece precios competitivos: Investiga los precios de alquiler de habitaciones similares en la zona para establecer un precio competitivo, utiliza AIRDNA. Ten en cuenta los servicios adicionales que ofreces y la demanda de la zona al determinar tus tarifas.
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Brinda una excelente experiencia a los huéspedes: Asegúrate de ofrecer una experiencia excepcional a tus huéspedes. Mantén las habitaciones limpias y ordenadas, proporciona comodidades básicas y responde rápidamente a las consultas y solicitudes de los huéspedes.
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Destaca la ubicación: Menciona las ventajas de la ubicación de tu propiedad en Floridablanca. Si hay atracciones turísticas, restaurantes, parques u otras comodidades cercanas, resáltalas en tu anuncio.
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Ofrece servicios adicionales: Considera proporcionar servicios adicionales para mejorar la experiencia de tus huéspedes (Si los tienes). Esto puede incluir desayuno, servicio de lavandería, estacionamiento o transporte desde y hacia el aeropuerto.
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Mantén una comunicación clara: Establece una comunicación clara y fluida con tus huéspedes antes, durante y después de su estancia. Responde a sus preguntas y proporciona instrucciones detalladas para que se sientan cómodos y bien atendidos.
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Solicita y responde a las reseñas: Una vez que hayas tenido huéspedes, solicítales que dejen reseñas sobre su experiencia. Las reseñas positivas ayudarán a atraer a más huéspedes potenciales. Además, responde a las reseñas, tanto positivas como negativas, para mostrar tu compromiso con la satisfacción de los huéspedes.
REQUERIMIENTOS LEGALES -AIRBNB COLOMBIA
- Registro como contribuyente ante la DIAN y tramite del RUT - Regístrate como contribuyente en el Registro Unico Tributario (RUT) a través de la página de Internet de la DIAN:https://www.dian.gov.co/, como individuo o como empresa. Actualiza las actividades económicas y obligaciones fiscales en el RUT: Códigos CIIU 6820, 5519 y 5512, debes informar a la DIAN sobre las actividades que estás realizando.
- Regístrate en el RIT si eres contribuyente de Impuesto de [Industria y Comercio (ICA) - Si te dedicas profesionalmente a compartir espacios, estarías gravado con el impuesto de industria y comercio (ICA). No obstante, te sugiero que consultes con tu asesor la definición de dedicación profesional, y la sujeción o no a este impuesto en tu caso concreto.
- Declaraciones de Impuestos (ISR E IVA) - Como anfitrión puedes estar obligado a llevar contabilidad, facturación y/o a pagar y/o declarar dos impuestos nacionales, según si eres persona natural o jurídica: el impuesto sobre la renta (ISR) y el impuesto del valor agregado (IVA). No obstante, te sugiero que consultes con tu asesor la definición de dedicación profesional, y la sujeción o no a estos impuestos en tu caso en particular.
- Registro del Registro Nacional de Turismo (RNT) - Requisito previo y obligatorio para iniciar operaciones (Ley de Turismo de Colombia 2068, Decreto 1836 de 2021 - después del 1 de enero de 2022, los anfitriones que no tengan número de registro y no lo hayan incluido en el perfil de sus anuncios, no podrán compartir sus espacios ubicados en Colombia en plataformas digitales). Debes registrarte en el siguiente enlace: https://rnt.confecamaras.co/registrar.
El RNT tiene validez de un año y debe renovarse durante los primeros tres meses de cada año.
Instrucciones para obtener el RNT
Están en la obligación de inscribirse al RNT cada prestador de servicios turísticos. Son prestadores de servicios turísticos, entre otros, los hoteles, apartahoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos, glamping, refugios, albergues, viviendas turísticas y otros tipos de alojamiento turístico.
Antes de empezar a tramitar tu RNT, debes revisar que cumplas estas condiciones:
- Asegúrate que la actividad económica que está en tu RUT coincida con la actividad de servicios turísticos que vas a registrar en el RNT (CIIU 6820, 5512, 5519). De igual forma, si eres persona jurídica .
- Si el inmueble o establecimiento está ubicado en San Andrés, Providencia y Santa Catalina, antes de registrarte en el RNT debes registrarte y obtener un permiso de la Secretaría de Turismo departamental.
- Si se trata de un establecimiento de alojamiento turístico (por ej. Hoteles, albergues, hostales) en Isla Fuerte, Islas del Rosario, Islote Santa Cruz, Múcura, Ararca, Barú, Santana, Bocachica, Caño del Oro, Punta Arena y Tierrabomba en el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias, ten presente que el espacio debe contar con el uso de suelo autorizado. La cámara de comercio a cargo del RNT verificará este hecho con la Alcaldía correspondiente.
- Si prestas un servicio de vivienda turística en un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, asegúrate de que las unidades que lo integran estén autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico. Te pedirán declararlo al momento de efectuar el registro.
Asimismo, recuerda que, si prestas un servicio de vivienda turística en un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, ten en cuenta que al momento de efectuar el registro deberás declarar se las unidades que o lo integren estén autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico.
Una vez verificado lo anterior, puedes proceder como sigue:
- Debes registrarte en la siguiente página https://rnt.confecamaras.co/ registrar y diligenciar la información correspondiente.
- Selecciona el tipo de RNT. Recuerda que deberás solicitar la inscripción por cada espacio que compartas.
Si no eres comerciante, debes seleccionar la opción “Inmueble” y registrar los datos del espacio donde prestarás el servicio turístico.
Si eres comerciante, debes elegir la opción de establecimiento de comercio. Recuerda que éste debe estar inscrito previamente en la Cámara de Comercio correspondiente.
Si eres comerciante, busca tu establecimiento de comercio.
El sistema mostrará la información del establecimiento que figura en el registro mercantil. Si requieres cambiar alguna información, hazlo previamente en el registro mercantil.
- Según la actividad turística que desarrolles, escoges la categoría y subcategoría (Por ejemplo, alojamiento turístico – vivienda turística).
Recuerda que las actividades o funciones que quieras inscribir deberán guardar relación con la actividad comercial del registro mercantil (en caso de ser comerciante) o con la actividad contenida en tu RUT (en caso de no ser comerciante).
- Si eres comerciante, debes registrar tu capacidad técnica. En esta se relacionan los elementos electrónicos, magnéticos y mecánicos que utilizas.
- Si eres comerciante, debes registrar tu capacidad operativa. En esta escribe el número de empleados, indicando el nivel de formación de cada uno.
- Si eres comerciante, debes diligenciar información financiera adicional.
Seas o no comerciante, debes informar si el inmueble que utilizarás en la actividad está sometido al régimen de propiedad horizontal.
- Selecciona el botón finalizar y la Cámara de Comercio correspondiente te dará una respuesta en el término de 5 días hábiles, salvo en los casos de los establecimientos de alojamiento turísticos ubicados en las siguientes zonas en el Distrito de Cartagena, donde obtendrás respuesta en 15 días hábiles (Isla Fuerte, Islas del Rosario, Islote Santa Cruz, Múcura, Ararca, Barú, Santana, Bocachica, Caño del Oro, Punta Arena y Tierrabomba).
Es importante tener en cuenta que:
- Ni la inscripción ni la actualización del RNT generan costo. Únicamente tiene costo la reactivación del RNT, si éste no se renovó oportunamente.
- El RNT se debe renovar entre el 1 de enero y el 31 de marzo de cada año. Recuerda que debes hacer una solicitud de renovación independiente por cada uno de los espacios que decidas compartir.
- Si no renuevas a tiempo tu RNT, éste se suspenderá inmediatamente desde el 1 de abril hasta que cumplas con la obligación. Para reactivarlo, deberás pagar 1 salario mínimo legal mensual vigente.
- Quien opere sin el RNT estando obligado a tenerlo, podrá ser sancionado, entre otras, con:
- Multas hasta por COP$2.601.212.000 (2.000 salarios mínimos mensuales legales vigentes en 2023).
- En el caso de comerciantes, cierre temporal del establecimiento de comercio hasta por 180 días.
- Cancelación de la inscripción en el RNT hasta por cinco años.
5.Fondo Nacional del Turismo (FONTUR) - Tener el RNT implica el pago del impuesto de contribución parafiscal por medio del Fondo Nacional del Turismo (FONTUR - Ley 2068 de 2020, Articulo 36), el cual debe cancelarse trimestralmente con un aporte del 0,25% sobre los ingresos operacionales, registro en el siguiente link: https://fontur.com.co/es
6.Tarjeta de registro de alojamiento (TRA) - La TRA es la herramienta que la autoridad turística colombiana ha proporcionado a los proveedores de servicios de alojamiento turístico para llevar el respectivo registro de las personas que hospedan. (Artículo 22, Ley 2068 de 2020) Debes conservar la información de registro de los huéspedes en el sistema que, para todos los fines, el Gobierno Nacional de Colombia ha implementado. Link: https://tramincit.gov.co/
¿Quién debe rellenar el TRA?
Todos los proveedores de servicios de alojamiento turístico, incluidas las viviendas turísticas, que se agrupan en:
- Apartamentos turísticos.
- Casas turísticas.
- Granjas turísticas.
- Otros tipos de alojamiento o alojamiento turístico también deben hacerlo, en los que los espacios se pueden encontrar dentro de las casas que se alquilan con fines de alojamiento turístico.
¿Cómo se implementa?
En primer lugar, debes inscribirte en el RNT y estar activo. Debes tener acceso al correo electrónico informado en el RNT. Son 3 casos diferentes:
- Proveedores con software especializado (PMS). API (Interface de Programación de Solicitudes) del ministerio para garantizar la fiabilidad entre el software gestionado por diferentes proveedores de servicios de alojamiento turístico. Sugiero el PMS: https://admin.easytra.app/panel/login
- Proveedores sin software especializado, con conexión a internet permanente.El Ministerio ha desarrollado un módulo en el que puedes registrar a cada uno de tus huéspedes en línea.
- Proveedores sin software especializado, sin conexión a internet permanente.Si no tienes una conexión a internet permanente, el Ministerio ha diseñado una plantilla de Excel con los campos necesarios para rellenar la TRA, en la que podrás hacer un seguimiento de todos tus huéspedes.
7.Registro huéspedes Sistema de Información para el reporte de extranjeros (SIRE) - Las personas Naturales y Juridicas adquieren obligaciones de reporte sobre la vinculación, contratación o servicios prestados a ciudadanos extranjeros (Decreto 834 de 2013). Para facilitar el cumplimiento de esta obligación, se desarrolla el SIRE como aplicación Web que permite reportar los extranjeros con los cuales, los usuarios, tienen alguna relación. Los reportes pueden ser:
- Alojamiento y Hospedaje
- Académicas
- Vinculación o Contratación
- Cooperantes y Voluntarios
- Religiosas
- Espectáculos Artísticos, Culturales o Deportivos
- Transporte Internacional
- Atención por urgencias u hospitalización en Servicios de Salud
Link SIRE: https://apps.migracioncolombia.gov.co/sire/public/login.jsf
Cordial Saludo,
Edwin
*Descargo de responsabilidad: Este artículo ha sido creado con referencia en información extraída de diferentes fuentes, entre ellas la existente en el centro de recursos de Airbnb y en base a mis opiniones y experiencias como anfitrión.
* Ten siempre presente que esta guía es de carácter informativo y no debe ser considerada asesoría legal, fiscal, o de ningún tipo. Antes de tomar cualquier decisión, por favor consulta con un especialista.
