Bericht: Workshop »Steuern« in Konstanz am 17. September 2019

[Till-and-Jutta0]

Annähernd 20 Homesharer aus der Region Hochrhein-Bodensee und aus dem Kanton Thurgau trafen sich am 17.9.2019 in Konstanz:

Eingangs stellten uns die Teilnehmer des Strategieworkshops vom 7.5.2019 ihre Ergebnisse vor. Thema war das Vorgehen in Bezug auf die lokalen Wohnraum-Zweckentfremdungssatzungen. Es wurde deutlich, dass unterschiedliche lokale Gegebenheiten (Ballungsgebiete mit Wohnraummangel vs. Tourismusziele mit leerstehenden Ferienwohnungen) nach individuellen Lösungen verlangen. Den präsentierten Strategien wurde zugestimmt. Der Homesharing Club Baden-Württemberg wird seine Lösungsvorstellungen den politischen Entscheidungsträgern in Gesprächen erläutern.

Im anschließenden Steuerworkshop stellte unser Referent und Steuerberater Steffen Ziegler anhand eines allgemeinen Steuerfalles die für Homesharer typische Herangehensweise beim Erstellen der Steuererklärung vor. Bei teilweiser (Unter-)Vermietung von Wohnraum bilden die Formulare (hier: Anlage V für Vermietung und Verpachtung) die Steuersituation nur unzureichend ab. Deshalb kommt man in der Regel an der Erstellung einer separaten Anlage nicht vorbei. So kann auch ein sachgerechter Aufteilungsschlüssel für die Werbungskosten (z.B. nach Köpfen oder nach geteilter Wohnfläche) erstellt und dem Finanzamt eingereicht werden. Im Zweifel bitte einen Steuerberater fragen, der sich mit der speziellen Thematik der Kurzzeitvermietung auskennt.

Für die Teilnehmer gibt es das Skript zum Nachlesen: https://ziegler-steuerkanzlei.de/airbnb-konstanz/

Auch bei diesem Treffen kamen persönliches Kennenlernen und der direkte Austausch von Erfahrungen beim Gastgeben nicht zu kurz. Wir freuen uns schon auf das nächste Mal!

Referent Steffen Ziegler StB

[Ilona18]

@Till-and-Jutta0  ist es in Deutschland auch so, dass man auf den Gewinn (Einnahmen minus Ausgaben) bei einer Ferienwohnung mehr Einkommensteuer bezahlen muß, als bei einer Festvermietung?

Ich habe 2 Wohnungen dauervermietet und 2 Ferienwohnungen. Hier in Spanien muß ich seit 2 Jahren auf den Gewinn von Kurzzeitvermietungen 60% mehr Steuern zahlen als bei der Festvermietung.

Auch habe ich bei der Festvermietung keine Kosten für Wasser, Müll, Strom, Putzfrau, Neuanschaffungen von ramponierten Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen, Reparaturen, Wände streichen, u.s.w.. Zusätzlich noch 60 % mehr Einkommensteuer!

Das hatte zur Folge, dass ich 2018 mit einer dauervermieteten Wohnung mehr Gewinn hatte als mit einer Ferienwohnung. Da lohnt sich die ganze Arbeit und der Ärger (senke deine Preise!) nicht mehr.

[Ralf5]

@Ilona18 ,

der Einkommensteuersatz in Deutschland berechnet sich aus allen Einkünften, also die Summe der Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung, selbständiger Arbeit, nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen, Gewerbebetrieb, Rente, etc..

D.h. alle Einkunftsarten werden zusammengerechnet und auf die Summe ist dann die Einkommensteuer fällig. Somit gibt es keine Unterscheidung was die Vermietung an Kurzeit-Touristen oder an Langzeitmieter betrifft, jedenfalls nicht bei der EKST.

Ein kleiner Unterschied besteht darin, dass auf Langzeitvermietungen in der Regel keine Umsatzsteuer anfällt, aber bei Kurzzeitvermietungen sind 7% Umsatzsteuer in der Regel abzuführen. Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung kommt noch die Gewerbesteuer hinzu, aber auch hier gibt es recht hohe Freibeträge, so dass dies im Normalfall keinen Unterschied in der Besteuerung machen würde.

Wenn dies in Spanien so ist wie von Dir geschildert, dann würde ich Deiner Stelle nur noch an Dauermieter vermieten, hast Du denn nicht sogar einige Rentner, die jedes Jahr für 3 bis 4 Monate kommen? denen würde ich die Apartments für einen ganz kleinen Aufschlag fürs ganze Jahr anbieten, würde sich wahrscheinlich dennoch rechnen... Vorteil ist, im Sommer steht dann überwiegend alles leer und Du hast weniger Stress und mehr Freizeit.

[Ilona18]

@Ralf5   klar, Einkommensteuer auf das gesammte Jahreseinkommen. Um die Umsatzsteuer bei Kurzzeitvermietung (hier 10%) brauche ich mich nicht zu kümmern, da diese nur greift, wenn man einen Service anbietet (Frühstück, tägliche Reinigung, u.s.w.).

Aber für jede Wohnung muß ich einzeln die Einnahmen und Ausgaben aufstellen. Das ist clever vom Staat, da sie anhand der Stromrechnungen sehen können, ob die Wohnung belegt war, oder nicht. So kann man nichts schwarz einnehmen.:-) Und für den Gewinn bei Kurzzeitvermietung fallen 60% mehr Steuern an.

Ja, ich habe Überwinterungsrentner. Die eine kommt seit 13 Jahren für 5 Monate. Eine andere für 2 Monate und im Anschluß ein Paar für weitere 2 Monate. Die werden aber keinen Jahresvertrag mit mir abschließen, da sie immer älter und kranker werden. In den fast 25 Jahren der Vermietung sind mir schon viele Überwinterer einfach weggestorben.

Ich mache das ganze noch ca. 2 Jahre so weiter wie bisher, dann bekomme ich meine Rente und mache nur noch Langzeitvermietung. Passiert ja nicht jedes Jahr, dass ich bei den FeWo´s so hohe Renovierungs- und Neuanschaffungskosten habe wie 2018.

Aha, was ich wissen wollte, weiß ich nun: in Deutschland zahlt man keine höheren Steuern bei der Kurzzeitvermietung. Das ist wieder so ein Schachzug vom spanischen Staat um auch ein Stück vom airbnb-Kuchen zu erhalten.

(Wir sollten hier ganz leise flüstern, damit die anderen Länder sich nicht ein Beispiel an Spanien nehmen.)