Erfahrung Auslastung und Preisfindung München

[Alexander452]

Liebe Community,

ich spiele aktuell mit dem Gedanken, meine 3 Zimmerwohnung (2 Schlafzimmer, 2 Bäder, Wohnzimmer) in zentraler Lage Münchens bei Airbnb anzubieten.
Hintergrund ist, dass ich auf Grund meines Jobs unter der Woche kaum in München verweile und auch häufig am Wochenende unterwegs bin. Jedoch tun sich mir als Neuling einige Fragen aus.

1.) Erfahrung mit Service Providern

Da ich mich meist nicht selbst um die Abwicklung (Reinigung + Schlüsselübergabe) kümmern werden kann, würde mich interessieren, welche Erfahrungen ihr hierzu bereits gemacht habt. Ist davon generell abzuraten? Wer sind hier zuverlässige Partner?

2.) Preisfindung

Dieser Punkt stellt für mich aktuell die größte Problematik dar. Da ich in diesem Bereich leider absolut keine Erfahrung habe, habe ich mir natürlich bereits die Ratgeber von Airbnb und einige Artikel in diesem Forum durchgelesen. Ganz schlau bin ich daraus leider nicht geworden. Der allgemeine Ansatz hier scheint zu sein, sich am Wettbewerb zu orientieren. Leider ist es jedoch so, dass sich natürlich nie 1:1 vergleichbare Objekte finden. Daher habe ich mir mal die "Mitbewerber", also vergleichbare Wohnungen, angeschaut. Diese bewegen sich im Bereich >200€ aufwärts, was ich im Allgemeinen als angemessen betrachten würde. Neubau, zwei Schlafzimmer, usw.. Wie würdet ihr vorgehen? Lieber zu teuer starten und dann den Preis ggf. nach unten anpassen?
Bin für jegliche Vorschläge dankbar.

3.) Auslastung

Um eine Kalkulation erstellen zu können, fehlt mir leider noch eine halbwegs fundierte Schätzung für die zu erwartende Nachfrage. Vermietet zufällig jemand in München ein vergleichbares Objekt? Auch hier wäre ich für jeden Input sehr dankbar 🙂

Liebe Grüße

Alexander

[Evi-and-Markus0]

Hallo @Alexander452 und willkommen in der Community. 🙂

Zu 1. kann ich Dir leider nichts sagen.

Was 2. und die Preisfindung angeht, ist das ein Prozess.

Schauen was geht und was nicht geht.

Teuer starten und dann den Preis ggf. nach unten anpassen würde ich nicht machen.

Warum?

Weil Du am Anfang noch keine Bewertungen hast und diese sehr wichtig sind um neue Gäste anzusprechen und zu bekommen.

Und wenn Du doch mit einem hohen Preis am Anfang Gäste bekommen solltest, und dann aber in der Bewertung bei Preis/Leistung Abzüge bekommst, wird das sofort in Deinem Inserat sichtbar.

Könnte Deinen Start erschweren.

Es ist eine gute Idee Dich an der unmittelbaren Konkurrenz zu orientieren. Auch wenn Du nicht jedes Angebot 1:1 vergleichen kannst.

Wenn Du in Deiner Gegend einer der teuersten bist und noch keine oder nur wenige Bewertungen, wird es eher schwer Gäste zu bekommen.

Besser erstmal mit einem günstigen Preis starten und Gäste und Bewertungen bekommen. Fallen die Bewertungen gut aus, kannst Du schauen in welchem Rahmen Du Deinen Preis nach oben anpassen kannst.

So sind wir vorgegangen und befinden uns noch im Prozess.

Ich hoffe ich konnte Dir in diesem Punkt etwas weiterhelfen.

Ich wünsche Dir noch einen angenehmen Tag und bald angenehme Gäste.

LG

Markus

P.S.

Ich weiß, ist noch alles ganz frisch.

Profilfoto macht sich immer gut. 😉

[Veronica-and-Richard0]

@Alexander452: wir sind etwas ausserhalb von Muenchen, aber vielleicht kannst Du dich beim Homesharing-Club Muenchen informieren:

https://homesharingclubmuenchen.wordpress.com/

Viel Erfolg

[Jarg0]

Hallo @Alexander452

Zuerst, ein Profilfoto wäre nett.

Möchtest Du wirklich deine Privatwohnung ohne dein Beisein an Personen vermieten, die dann unbeaufsichtigt  sich durch alle deine Schränke wühlen?

Über AirBnB zu vermieten hat seine Risiken. Du kennst nicht wirklich die Identität der Besucher bis zum Check-In, du hast keine echte Kaution  und du mußt dich im Schadensfalle mit einem überlasteten Support rumschlagen, der meistens im Sinne des Gastes entscheidet.

Du kannst einen Co Host beauftragen, der dann die Abwicklung übernimmt,  beim Check-In die Anmeldedaten nach dem Meldegesetz aufnimmt und sich um die Reinigung kümmert.

Wenn der Co-Host dann weg ist, tanzen die Mäuse Polka, d.h. es wird in deiner Bude Party gemacht oder mehr. Überlege Dir, wie du damit umgehen willst.

Und München hat meines Wissens nach strenge Rgelung in Bezug auf Zweckentfremdung. Befasse Dich damit und kläre das vorher, auch in Bezug auf steuerliche Behandlung und Gemeindeeigene Steuern (Kurtaxe, Übernachtungsgebühren). Die Stadt hat kein Problem vor Gericht zu gehen.

Hier im Forum findest Du viele Tips für Starter. Wenn Du dich dafür entscheidest, ein Inserat zu eröffnen, dann denk daran, keine Sofortbuchung, und Einhaltung der 8 Regeln:

Firstly, remove instant booking, it’s not a hotel... it’s your home!
    Only accept guests that have positive reviews with Airbnb, and have already used the service at least 5 times
    Only accept guests that are registered with ID
    Take a deposit (cover associated costs)
    Strict cancelation (removes undecided bookers)
    Don’t accept party goers or people of very young ages
    Increase your price by a little (remove backpackers)
    Be very careful who you accept, use Google and previous experiences to make a judgment.

[Christa0]

Hallo @Alexander452,

zu Punkt 1 kann ich Dir leider nichts sagen. Es gab vor langem mal hier im Forum eine Diskussion über Serviceprovider. Leider finde ich den Thread nicht mehr.  Soweit ich mich erinnern kann, gibt es wohl schon einige Anbieter die den Servie in München anbieten, allerdings nehmen die auch eine happige Gebühr. Mir schwirrt irgendwas von 25 % im Kopf, bin mir aber nicht mehr sicher.

Zu Punkt 2, würde ich mich, was Du ja auch schon getan hast, an der "Konkurrenz" orientieren. Als Neuling hast bei Airbnb die ersten paar Wochen einen "Neulingbonus", d. h. Dein Angebot wird auf die vorderen Seiten plaziert.  Schau Dir ja auch ruhig den Messekalender München an. Es gibt einige Weltleitmessen, in der alles ausgbucht ist, siehe BAUMA im April 2019. Die Hotels sind für diesen Zeitraum oft schon 1 Jahr vorher ausgebucht.

Zu Punkt 3, die Auslastung ist natürlich auch vom Preis und von der Lage abhängig, je billiger Du bist, umso mehr wird gebucht. Bei zentraler Lage sind Gäste eher bereit mehr zu bezahlen.

Empfehlen würde ich Dir auch, Dich wegen evtl. Zweckentfremdung in München zu informieren. 

https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Zweckentfremdung.htmlel 

Sollte es sich nicht um Deine eigene Wohnung handeln, sondern um eine Mietwohnung, solltest auch Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und um Genehmigung für Weitervermietung an Touristen anfragen. Da es sich hier nicht um die klassische Untervermietung handelt, muss der Vermieter hier nicht zustimmen.

Wie von @Veronica-and-Richard0 bereits vorgeschlagen, ist es bestimmt eine gute Idee, sich an die Homesharer in München zu wenden.