Airbnb für längere Vermietung / Boarding House

[Till-and-Jutta0]

Wir erwägen, eine 2-Zimmer-Wohnung voll zu möblieren und für jeweils 2- bis 12 Monate zu vermieten (ohne Service). Wir wollen die Wohnung nicht dem "normalen" Mietmarkt entziehen und die Nachbarn nicht durch ständig wechselnde Mieter verärgern.
Airbnb ermöglicht dies technisch durch die Definition von beliebigen Mindest- und Höchstmietdauern und Monatspreisen.
Die Frage ist dennoch, ob Airbnb die geeignete Plattform ist. Uns gehen folgende Aspekte durch den Kopf:

1. Vorabbesichtigung bei Airbnb nicht möglich; wird das vom Mieter akzeptiert?
2. Nebenkosten pauschal; verliert man da Kontrolle über den Verbrauch?
3. Bezahlung in Monatsraten möglich?
4. Kein "Mietvertrag"; stört das jemanden?

Wer von euch hat hierzu Erfahrungen?

[Florian-and-Theresa0]

Ich migriere mal meinen alten Content zu diesem Thema:

Unsere meisten "Gäste" sind eigentlich Mieter - die meisten Buchungen bei uns betragen mind. 2 Monate, sind also #Langzeitbuchungen. Dass es kein normaler Mietvertrag ist, stört die wenigsten. Eher die hohen Vorauszahlungen. Rein rechtlich könnten sie bestimmt einen normalen einfordern bzw. wohnen dann nach normalem Mietrecht bei uns.

Wir erheben unseren Nebenkosten dementsprechend auch pauschal bzw. es wäre nach BGB wohl eine Pauschalmiete - grundsätzlich könnten aber die Langzeit-Gäste/Mieter eine Aufstellung ihres Verbrauchs verlangen; reine Pauschalmieten sind - soweit ich weiß - eigentlich nicht zulässig, aber - wo kein Kläger, da kein Richter. Und im Zweifelsfall können wir das auch ohne Probleme tun, da jedes Apartment eine eigene Wasseruhr etc. hat. Nur der Strom läuft zentral, aber da sollte sich wegen unserer Solaranlage jeder freuen.

Interessanterweise sind bei uns die Nebenkosten, seit wir unsere Apartments möbliert vermieten, in Gänze deutlich gesunken - obwohl es immer wieder die Sauna-Gäste gibt. 😉 Aber die meisten Mieter fangen einen neuen Job in MUC an oder machen ein Praktikum hier, Auslandssemester, Wohnung noch nicht frei etc. Die meisten sind wirklich nur abends hier.
Bei uns verbrauchen eher die Touris mehr, weil sich viele so wohlfühlen, höhö - wird uns zumindest immer mal wieder gesagt.

[Veronica-and-Richard0]

Hallo, das mit den Nebenkosten verstehe ich nicht.

Vermietet ihr ueber Airbnb; dann werden doch die Nebenkosten nicht separiert, oder?

Bei uns jedenfalls sind alle Nebenkosten (anteilmaessig)  wie Strom, Heizung, Wasser, Muell,

Zinsen der Ratenzahlung, Afa, Schornsteigfeger, Hausmeister, Hausverwalter, Gartenpflege,

Anschaffungen, Schneeraeumdienst, Haftpflicht- und Wohngebaeudeversicherung,

Grundsteuern, Internetzugang im Airbnb-Preis drin.

Steuerberatungskosten: da sind wir uns nicht sicher. (Unser liegt im Krankenhaus).

Diese werden dann in der Steuererklaerung als Kosten (anteilig) angesetzt.

Und auch noch nicht klar, ob wir unseren Sohn in Brasilien (Jurist und Hausverwalter) als

Administrator einsetzen und seinem Berufsstand dafuer angemessen bezahlen.

[Florian-and-Theresa0]

Hallo @Veronica-and-Richard0! Schön, euch hier zu sehen! Natürlich sind bei Airbnb die #Nebenkosten enthalten. Aber mit manchen Buchungen ist man in einer Grauzone zwischen Kurzzeitmiete und "normaler" Miete. Und rein rechtlich gibt es eben keine Pauschalmiete mehr, weil ein Mieter das Recht hat, Nebenkosten aufgeschlüsselt zu bezahlen.

Mit allen zusätzlich beauftragten Personen wäre ich vorsichtig, wenn ihr kein #Gewerbe für eure Vermietungen habt, denn zusätzliche Leistungen, nicht nur die, die man selbst anbieten könnte (z. B. Shuttle-Service), sondern auch die, die man quasi einkauft, machen die #Vermietung "#gewerblich", z. B. wenn man eine Putzhilfe anstellt.

[Veronica-and-Richard0]

Hallo, danke fuer den Hinweis.

Unser Rathaus meinte wir muessten kein Gewerbe anmelden.

Was spricht gegen Gewerbe?

Ich habe schon eins angemeldet fuer die Photovoltaik, werde auch eins anmelden als Webdesigner und

zahle als Freiberufler jeden Monat auch meine Umsatzsteuervorauszahlung.

Nur das mit der IHK-Zwangsmitgliedschaft hasse ich.

[Veronica-and-Richard0]

und die Grenze von EUR 24.500 im Jahr haben wir leider auch nicht erreicht, sind ja erst seit Ende Aug 2015 aktiv.

Kann sich aber aendern, wenn wir nach Renteneintritt mehr Zimmer vermieten.

[Till-and-Jutta0]

@Veronica-and-Richard0 Wenn ihr gewerblich vermietet, fällt z.B. die Immobilie ins #Betriebsvermögen. Und wenn ihr später nicht mehr vermietet, ist es eine "Entnahme aus dem Betriebsvermögen". Die Differenz (z.B. durch #Wertsteigerung) müsst ihr versteuern. Ist nur ein Beispiel, wovor uns unsere Steuerberaterin eindringlich gewarnt hat. Sie hat da ein paar Fälle an der Backe von Unbedarften, welche die Konsequenzen nicht beachteten - mit dem Resumé: nur #gewerblich vermieten wenn's unbedingt sein muss.

[Florian-and-Theresa0]

Und man muss die Nutzungsänderung der Immobilie z. B. bei der Bauaufsicht beantragen und in reinen Wohngebieten müssen sie keine Gewerbe zulassen: Sprich - es kann euch verboten werden.

Aber selbstverständlich kann Gewerbe auch positiv sein, weil man sehr vieles steuerlich absetzen kann.

[Veronica-and-Richard0]

Na ja, zum Glueck haben wir kein reines Wohngebiet - sondern "undefiniert".

Aber mal ein Grund mehr, zum Steuerberater zu gehen, wenn der mal

endlich aus dem Krankenhaus zurueckkommt.

Oder koennt ihr einen guten Steuerberater aus dem Raum Muenchen empfehlen,

der sich auch gut mit Freiberuflern und Auslandsaktivitaeten auskennt?

[Veronica-and-Richard0]

@Florian &Theresa: vielen Dank.

Das problem mit der Nutzungsaenderung haben wir auch schon,

wei ich beruflich ein Forschungs- und Entwicklungsrechenzentrum in einem

anderen Raum und in 2 weiteren Nichtwohnraeumen betreibe.

Was ich auch nach dem Renteneintritt weiter machen will.

Oder doch dann ein Computermuseum daraus mache?

[Florian-and-Theresa0]

Computermuseum, Computermuseum!

[Thorsten0]

Grundsätzlich würde ich da kein Problem sehen. Airbnb könnte dort genauso geeignet sein, aber die Gäste fragen hier doch eigentlich eher kürzere Zeiträume an. Zudem sind Langzeitgäste auch oft Gäste, die über Dritte gebucht werden, also zum Beispiel eine Firma oder Agentur. Das entfällt ja offiziell bei Airbnb komplett.
Die offiziell nicht mögliche Vorabbesichtigung macht die Sache für beide Seiten nicht einfacher.
Die Nebenkosten werden in der Regel pauschal angenommen, du hättest sonst Winter- und Sommerpreise. Im Einzelfall mag eine genaue Abrechnung technisch möglich sein, aber das wird nicht einfach. Berücksichtigen musst Du auch Gäste, die gern bei gekipptem Fenster überwintern. In meinen Wohnungen gibt es bei Langzeitgästen eine monatliche Reinigung. Die Damen sind angewiesen aus solche Dinge zu achten, sollten die Fenster offen sein, oder die Wohnung ist völlig überhitzt, gibt es einen Besuch von und ein persönliches Gespräch mit mir.
Punkt 3 und 4 verstehe ich nicht ganz genau.
Grundsätzlich könnte die Vermittlung über Airbnb also funktionieren. Ohne eine Person vor Ort, die der Gast ansprechen kann, wirst Du keine Ruhe haben. Es gibt sehr viele Punkte in einem Objekt, die Du erledigst, ohne dass es Dir groß auffällt.
So gut wie alle Punkte kann ein Gast in deiner Wohnung nicht selbstständig erledigen. Alleine, wenn mal das Internet ausfällt, die Waschmaschine kaputt geht, der Gast sich behördlich abmeldet und deine Unterschrift braucht usw.

Die Gäste sind auch sehr unterschiedlich, von Machen hört man nie etwas, und andere hat man fast täglich am Telefon, besonders Künstler und Kreative können einen zur Verzweiflung bringen, ganz abgesehen von Gästen aus dem nahen und fernen Osten.

Also, einfach in den Urlaub und Miete beziehen, ohne einen Manager vor Ort, wird nicht gehen. Einen Gast kannst Du theoretisch bei Airbnb finden.

Anmerkung:
Auch wenn sich die Aussagen pauschal anhören, so ist es natürlich meine persönliche Meinung und mein persönliches Vorgehen. Ich möchte hier sicher nicht für andere sprechen! 😉

[Till-and-Jutta0]

Danke @Thorsten0!

Bei 3) Meine ich: Bei Airbnb wird ja immer alles komplett im Voraus bezahlt. Ich habe aber keine Ahnung wie das bei einem 6-monatigen oder längerem Aufenthalt ist. Der Gast möchte ja eigentlich monatlich bezahlen. Für mich kein Problem, aber für den Gast?

Und zu 4) Einen "richtigen" Mietvertrag gibt es ja bei Airbnb nicht, nur die Buchungsbestätigung. Für mich auch kein Problem, aber für den Gast?

In unserem konkreten Fall geht es um eine nahegelegen Wohnung, somit können wir "Händchenhalten". Bin als Vermieter 24/7 gewohnt 😉

[Florian-and-Theresa0]

@Till-and-Jutta0

Zu 3.: Airbnb zieht es nicht komplett ein. Weiß ich daher, weil wir bei einem Gast regelmäßig die Mail bekamen, dass es Probleme mit der Kreditkarte gäbe (war ein Student mit einer Prepaid-Karte und Mama und Papa haben immer später einbezahlt, als Airbnb eingezogen hat).

Zu 4.: Das hat wirklich bisher noch keinen gestört - die wollen ja nur eine bestimmte Anzahl von Monaten bleiben.

Was @Thorsten0 bzgl. Vorabbesichtigung schreibt, kann ich bestätigen. Es gibt einige Gäste, die das wollen, aber auch hier gilt die alte Regel "je komplizierter die Anfrage, desto unwahrscheinlicher die Buchung".

Aber die Häufung von #Drittparteibuchungen bei #Langzeitbuchungen kann ich überhaupt nicht bestätigen, haben wir diesbezüglich in unseren drei Hostjahren mit aufs Jahr gerechnet 80 % Langzeitbuchungen noch nicht eine Anfrage in dieser Hinsicht gehabt. Wenn die Wohnung vom Arbeitgeber bezahlt wurde, dann hat der Gast das mit dem abgerechnet.

[Till-and-Jutta0]

Weiterführende Links:

@Florian-and-Theresa0s FAQ: Tipps für Gastgeber - Die Langzeitbuchung

Können Gastgeber von Gästen verlangen, einen Vertrag zu unterschreiben?