Estratégias de precificação

[Paulo1139]

Eu gostaria  de ter dicas e sugestões de anfitriões mais experientes sobre precificação.

Eu acabo de me tornar superhost pela primeira vez em 2 anos hospedando. E ainda assim foi muito difícil ter 10 estadias no período de 1 ano. Tenho casa em Paraty-RJ e a demanda maior é nos finais de semana, principalmente na temporada.

Ainda preciso melhorar bastante o anúncio, que tem baixíssima visibilidade, apesar de os valores estarem até abaixo da média de imóveis semelhantes ou até inferiores.

Componho os preços dessa forma:

- comparação com anúncios semelhantes

- cobro a partir do 4° hóspede, para ficar competitivo. Na casa cabem 10, mas a procura maior é de casais e pequenos grupos

- o valor mínimo calculo colocando todos os gastos vinculados a 1 hospedagem, de forma a pelo menos pagar meus custos. E talvez pequena margem de lucro para reinvestir.

- estipulo o valor máximo comparando com outros imóveis semelhantes

- no calendário coloco manualmente valores de domingo a quinta bem atrativos. A procura é menor, então o que vier é lucro. Para ter mais reservas e comentários, inclusive. De sexta a domingo, um pouco mais caro, por causa da procura.

- Feriados e datas especiais coloco preços diferenciados e o número de dias também, de acordo com o calendário.

- se os hóspedes forem em poucas pessoas e a procura estiver baixa, faço oferta especial, mas que cubra meus custos.

- costumo não seguir as sugestões de preço automático, pois ele propõe normalmente valores muito baixos, onde eu certamente teria prejuízo se usasse

O resto acho que é na base da tentativa e erro, vamos aprendendo a ter mais sensibilidade com os preços.

Fico até receoso de investir bem no local, com uma série de melhorias, e não conseguir repassar o valor nas hospedagens. As visualizações do anúncio são muito baixas e, consequentemente as reservas bastante raras. E lucro é mínimo, quando tem. Alguns meses ponho dinheiro do meu bolso.

Gosto muito de hospedar, mas como negócio não está compensando.

Se alugasse com mais frequência, conseguiria até melhorar ainda mais os preços e fazer muitas melhorias. É o giro do negócio.

O airbnb precisava ter uma política melhor de divulgação mais criteriosa, eu acho que melhoraria bastante.

O que acham?

[Denise583]

Oi @Paulo1139 

Considero adequada sua estratégia de precificação, contudo ainda acho que o valor fica inviável para um casal, que são os hóspedes mais frequentes. 

Não consegui identificar se vc faz uso do Preço Inteligente. Se faz, desabilite-o. Estipule um valor fixo e use a ferramenta de "preço de fim de semana" para diferenciar os valores, como vc gosta de fazer.

O mínimo de 3 dias tbm impacta um pouco visto que a maioria que trabalha ou tem filhos em idade escolar, tem apenas o fds pra viajar

Entendo que a casa é bem ampla e vc precisa de um valor mínimo pra mantê-la, no entanto considero que a ausência de hóspedes seja ainda pior.

Eu diminuiria para o mínimo de 2 dias e calcularia o valor do anúncio para 2 hóspedes com taxa de hóspede adicional a partr daí. 

Vc deixaria apenas quartos e cômodos disponíveis o suficiente para atender o número reservado, deixando os demais fechados, sem acesso.

Assim vc economiza na faxina e lavagem de roupas.

Isso deve estar bem esclarecido no anúncio, ok?

Vi que vc fez algumas modificações no anúncio, que melhorou bastante, porém acho que pode melhorar ainda mais.

* A descrição ainda está um pouco extensa e por demais "descritiva" como se fosse anúncio de venda de imóveis.

* Ainda muito vermelho. As fotos que mostram as camas com lençóis brancos estão anos-luz melhor. Falta apenas uma manta ou cobertor estendido atravessado aos pés da cama (dá uma sensação de aconchego). Exclua as fotos com as colchas vermelhas.

* A foto com o vaso sanitário com a tampa aberta, ainda está lá. 

* A foto cheia de produtos de limpeza abaixo da pia do banheiro, tbm está lá 

* Do mesmo modo ainda estão lá as fotos que mostram vários carros na propriedade. Como te disse na orientação que te passei no outro tópico, o hóspede pode pensar que vai compartilhar o espaço com outros hóspedes.

Tente editar fotos e descrição, um pouco mais.

Abraços!

[Paulo1139]

Olá @Denise583 

Você acha que daria certo Eu diminuir para o mínimo de 2 dias e calcular o valor do anúncio para 2 hóspedes com taxa de hóspede adicional a partir daí?

Não achei nenhum anúncio fazendo dessa forma, para poder validar.
Isso pode complicar em datas como Reveillon, por exemplo. Se reservarem 2 pessoas durante vários dias... O valor total ficaria um tanto menor... O que acha?

Obrigado

[Paulo1139]

Obrigado @Denise583 pelas dicas

O preço inteligente está ativado, porém só para orientação. Eu defino os valores manualmente no calendário. E vou baixando o preço conforme as datas se aproximam. Então é dinâmico, acho que não daria para ter "preço de fim de semana". Eu não sei onde está  essa ferramenta. Não uso a hospedagem profissional; é lá que está a opção de "preço de fim de semana"? Pode me dizer onde encontro? Estou com vontade de experimentaro "preço de fim de semana" e se preciso ir alterando manualmente.

A estadia mínima já está fixada em 2 dias. Concordo que a imensa maioria procura hospedagens de apenas 2 pernoites, final de semana. Somente em feriados, que defino o número mínimo de noites de acordo com o calendário, vendo que dia cai o feriado.

Sobre colocar o valor para 2 hóspedes e taxa adicional a partir de 2, não sei se valeria experimentar. Na minha região, não encontrei nenhum anúncio que faz assim. Eles começam sempre a cobrar a partir do quarto hóspede, quando não é preço cheio, independente do número de hóspedes. Mesmo quando são poucos hóspedes, deixamos todos os 3 os quartos limpos e abertos, caso os hóspedes por algum motivo desejem usar. Mas arrumamos as camas somente onde eles ficarão. Temos que limpar sempre a casa toda, pois se trata de casa em sítio, e temos receio que possa entrar algum bicho indesejado.

A  descrição ainda está um pouco extensa, por conta de questionamentos e reclamações de hóspedes, que isso ou aquilo não estava no anúncio. E ameaças veladas de comentários negativos, em troca de diárias extra grátis. Já tive caso de hóspede no Carnaval dizendo todo dia durante a hospedagem que estavam adorando, e os caseiros já eram amigos. Daí na véspera do checkout falando que não estava no anúncio que tinha casa de caseiro próxima e que estavam tirando a privacidade. Que queria ficar mais um dia. Até relatei o caso ao Airbnb e enviei print das conversas. Precisei por no anúncio que a casa do caseiro fica a X metros da casa e que o mmesmo alimenta galinhas. Se quiser, combinar horário que ele faça com o mínimo incômodo.

Mas mesmo escrevendo, pouquíssimos hóspedes lêem. A minha única nota 3 foi por causa da localização, sendo que em vários locais do anúncio isso é informado. E ainda  passo o trajeto no Google Maps, etc. E até hoje não recuperei a nota 5 que sempre tive em tudo.   

Das fotos, no momento não tenho outras para substituir. O pessoal do sítio que arruma a casa não tem muita noção para arrumação, fazem o básico, que ensinamos.

Não tem noção de fotos e não faz parte do serviço deles. Fico em São Paulo, mas preciso ir com tempo de alguns dias, para arrumar tudo por dentro e por fora (jardim, piscina, caminhos, estacionamento, etc) para poder tirar novas fotos. Ou mesmo chamar fotógrafo pelo Airbnb, se tiver esse serviço por lá.

Mas vamos em frente, abraço

[Denise583 · Accepted solution]

Oi @Paulo1139 

Não tenho como garantir os resultados.

Há variados estilos, dinâmicas e expectativas, cada caso é um caso.

No entanto, com um espaço lindo como o seu vc ter dificuldade em fechar 10 reservas num ano, condidero um resultado muito aquém

Porém pare pra pensar...

Vc mesmo diz que, como negócio, não está compensando; que em alguns meses bota dinheiro do próprio bolso.

Vc tbm diz que a procura maior e de casais e grupos pequenos. 

Então o que vc tem a perder?

Só saberá, testando.

Ainda asim é importante entender que há outros fatores que impactam, positiva ou negativamente, os resultados.

Muitas vezes são necessários vários ajustes pra que a coisa ande redondinha.

Portanto poderá acontecer de não ter os resultados esperados, mesmo mexendo numa coisa ou outra.

Não adianta mexer na ferramenta de preço, se vc terceiriza a limpeza e arrumação a pessoas que, segundo suas palavras, não têm muita noção de arrumação.

Do mesmo modo não compensa calcular o valor pra 2 pessoas, se vai ter que limpar e arrumar a casa inteira porque deixou todos os cômodos abertos.

Há de se priorizar e fazer uso de uma lógica de ação.

Faz sentido, por exemplo, reduzir os itens disponíveis, nas reservas de casal ou grupo menores.

Vc pode dividir a arrumação de copos, talheres, panelas e etc, de modo que parte das gavetas e portas dos armários possa ser trancada, resguardando a parte dos utensílios ou roupa de cama, banho e mesa que não serão usados.

Os lucros precisam ser proporcionais aos custos e os custos precisam caber na menor parcela possível dos lucros.

Tenha em mente que, valores altos atraem clientes exigentes, e clientes exigentes, exigem, mais e muito.

Infelizmente estar longe não é a melhor das situações 

Já diz o ditado  "o olho do dono engorda o gado".

Talvez seja o caso de vc pensar num Co-anfitrião. 

Pode, de início, parecer um gasto a mais, mas se for alguém com competência e traquejo com um bom olho estético, poderá alavancar suas reservas.

Ou talvez seja o caso de melhor treinar e cobrar da sua equipe. 

O Airbnb disponibiliza serviço de fotógrafo profissional, teria que ver se está disponível na sua região. 

Mas não aconselho sua contratação. 

Uma acomodação é algo dinâmico. Por vezes tricamos um móvel de lugar, mudamos a cor da parede, um jardim que floriu. Ai vc paga pra, daqui a pouco, ter que mudar as fotos. 

Minha opinião...

Muitas vezez basta a ajuda dos tutoriais que o Airbnb disponibiliza, ou mesmo a de algum familiar ou colega mais jeitoso com fotografia. 

Para editar os preços não use o modo manual.

Um dia vc esquece ou confunde os valores e acaba tendo prejuízos. 

Mais seguro é usar as configurações disponíveis. 

Há dois modos de acessá-las 

1. Clique no anúncio-> Configuração de reserva -> Preços-> lá vc tem  barias configurações, entre ekes o "Preço por noite" onde está, o "preço de fim de semana", "preço por duração de estadia" entre outros.

2. Vá direto no calendário e clique no símbolo de configurações (o desenho da engrenagem) no canto superior direito.

Lá estarão algumas das configurações.

Bom, aí já tem um bom material a se pensar. 

Vc tem um espaço de Natureza privilegiado, só precisa tirar melhor proveito disso.

[Paulo1139]

@Denise583 Obrigado

Estou agora cobrando taxa de hóspede extra a partir do segundo hóspede. Ajustei os valores, de modo que fique viável para mim. 

As visualizações melhoraram timidamente, achei que aumentaria bastante. Acho que é algo do algoritmo em relação a localização. Apesar de estar a 9Km da cidade de Paraty e das praias, é muito perto de cachoeiras, parques, trilhas, Trilha do Ouro, restaurantes, ateliês, entre muitas outras atrações. Tenho hóspedes que ficam no sítio por essa proximidade. As vezes saem pouco do sítio, ficam mais para curtir a natureza. 

De Co anfitrião, já adotei 1 ano atrás, mas não deu muito certo. O valor da noite é tão baixo, que acabou não compensando para a pessoa que me auxiliava.

Das fotos, preciso ficar um tempo no sítio e arrumar geral a casa, arredores e fazer um bom paisagismo por perto. Tenho um amigo fotógrafo amador que se dispõe a ir lá fotografar.

De guardar parte das coisas para reservas de poucos hóspedes, se deixar fechado vai pegar muita umidade, é região de mata atlântica, e muitos anfitriões tem comentários negativos por isso. Inclusive alguns até escrevem no anúncio que a região é úmida e chove bastante as vezes.

O preço de fim de semana, realmente no meu laptop não aparece a engrenagem que você citou. Acabei fazendo manualmente, já ajustando todos os valores, inclusive feriados até mais do que 6 meses, que é o meu limite de datas para visualização do anúncio. 

[Denise583]

Oi @Paulo1139 

Saber que as visualizações melhoraram, mesmo que timidamente, já considero um ótimo resultado, visto representar apenas uma parcela do que precisa ser mudado. 

O que mais impacta como primeira impressão, são as fotos.

Acredito que quando puder arrumar a acomodação e as fotos, será ainda melhor. 

Eu não falei pra vc guardar os utensílios, o que disse foi que, em caso de hospedar um grupo menor, vc disponibilizaria apenas cômodos e utensílios suficiente para o número de hóspedes, e eles ocupariam apenas parte dos armários e gavetas que ficariam acessíveis aos hóspedes. O restante ficaria trancado à chave (ou otro tipo de tranca), assim como quartos e banheiros que não fossem necessários. 

Mas isso somente durante a hospedagem. 

Após as reservas, basta destrancar.

Veja que são apenas ideias para tentar tornar a dinâmica do sítio mais funcional para hospedagens. 

Vc decide...

Um amigo fotógrafo é uma ótima ajuda, mas entenda que a câmera irá captar apenas o que ela "vê".

Poderia ser de grande valia a ajuda de alguém com um pouco mais de sensibilidade para a arrumação e decoração.

Qto às configurações de preço, te passei duas formas de acessar.

A primeira é no anúncio,  nas Configurações de Reserva.

A segunda é direto no calendário e a "engrenagem" fica no canto superior direito, tanto no app qto no site.

Se não conseguir, entre em contato com o Suporte e peça ajuda.

Aproveite que agora vc é Superhost cujo atendimento é mais rápido.

Eles estão ali pra isso.

Vai na fé, um passo após o outro, que vc chega lá.

Abraços!