Se puede rentar 30 días en adelante en PH en Colombia?

[Mario2186]

Buenas tarde, espero estén muy bien!

En la actualidad tenemos un inconveniente por un mal comportamiento que hubo con los huéspedes actuales que están por 28 noches.(estancia larga).

La Administracion nos está exigiendo que debe ser superior a tres meses según la ley 820. Esto es posible es cierto?

Bajo qué ley o que artículo me puedo amparar para demostrarle a ellos que podemos operar con Renta superiores a 28 noches como en la actualidad lo venimos haciendo?

Adicional nos hicieron seguimiento por AIRBNB Y nos compartieron fotos de la publicación de nuestro inmueble. Según ellos Esto no se puede comercializar por Airbnb.

Les  agradezco mucho

[Laura]

Hola @Mario2186 , en este caso estoy etiquetando algunos anfitriones de Colombia para poder ayudarte con tu consulta:

@Edwin426 , @LuisCarlos1 , @Janeth33 , @Hilda241 , @Vanesa156 , @Juan-Sebastian19 

[Edwin426 · Accepted solution]

Hola @Mario2186 , Te respondi en otro hilo, pero para efectos de soporte a nuestros anfitriones, te vuelvo a compartir. Es un gusto servirte.

Si bien es cierto, las rentas de más de 28 noches no son rentas cortas, y estan permitidas como renta tradicional sin requerir RNT ni TRA ni SIRE, ni tampoco pago de FONTUR.

Sin embargo, abajo te comparto un articulo con el resumen de lo que deberias ener en cuenta antes de implementar en tu espacio. Por favor lee hasta el final, disculpa lo extenso...

"El arrendamiento de inmuebles por cortos períodos se regula como servicio turístico. Cuando un propietario de una casa o apartamento en un edificio o conjunto residencial, renta o entrega su apartamento a un tercero, por un espacio menor de 30 días, estará violando el reglamento de propiedad horizontal y podría ser sancionado, por parte de la copropiedad, con multas sucesivas que en total podrían sumar 10 cuotas de administración en el año, impuestas por el consejo de administración, previo cumplimiento, claro está, del debido proceso consagrado en el mismo estatuto para su imposición. Así mismo, podría ser sancionado, también económicamente, por el Ministerio de Industria y Comercio.

El sustento normativo de la prohibición del arrendamiento del inmueble por períodos menores de 30 días, es el siguiente:

1. El arrendamiento o entrega de tenencia de un inmueble por espacio menor de 30 días, se encuentra regulado por el decreto 2590 del 9 de julio de 2009 del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
2. En efecto, el artículo 1 del citado decreto considera que tal actividad se denomina “prestación de servicios turísticos”. La norma indica: “Articulo 1° De los prestadores de servicios de vivienda turística. Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.”
3. Tal actividad, para desarrollarse en un edificio o conjunto sometido al régimen de la propiedad horizontal, requiere que en el reglamento de propiedad horizontal se encuentre autorizado. Así lo indica el artículo 3 del citado decreto: “Artículo 3°. Servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal: En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto”.
4. Y el parágrafo primero del mismo artículo 3, modificado por el Decreto 4933 de 2009, obliga a acreditar tal condición ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. “Parágrafo 1o. La destinación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para la prestación de los servicios de vivienda turística en forma permanente u ocasional, debe estar autorizada en los reglamentos de propiedad horizontal. Lo anterior se acreditará ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, a más tardar el 30 de abril de 2010”.
5. Por último, será necesario resaltar que el artículo 34 de la ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, impone al administrador de la propiedad horizontal, la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando se preste el servicio de vivienda turística, en alguna de las unidades de vivienda privada del edificio o conjunto, sin que estén autorizados en los reglamentos de propiedad horizontal para tal destinación, o el prestador no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Turismo.

El incumplimiento de esta obligación puede generar al administrador la imposición de una multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

ARTÍCULO 34. OBLIGACIÓN A CARGO DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.

La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comerciode una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

Por su parte, la propiedad horizontal podrá imponer al propietario del bien privado que destine su inmueble al servicio de vivienda turística, sin estar autorizado en el reglamento, multas de hasta dos cuotas de administración, según el inciso final del artículo 34 mencionado.

Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.

Te recomiendo que le des un ojo a la "Circular DVT 003 del Viceministerio del Turismo sobre servicio de alojamiento y hospedaje en Propiedad Horizontal", para tu referencia."

Espero te aclare más este tema cuyuntural que tenemos en colombia.

Quedo atento a tus comentarios.

Cordialmente, 

Edwin

Superhost Airbnb

[Edwin426]

Hola @Mario2186 ,

Te respondo por aqui el requerimiento que hiciste en otro hilo, ya que este es tu espacio y tu pregunta.

1. Si yo cumplo con mínimo 30 noches en un edificio PH, Es obligatorio firmar contrato con cada huésped que llegue por más de 30 días?

La Administración me puede prohibir que rente por 30 hasta 90 días?

Es que me compartieron una foto de la ley 820 Dónde indican que la Renta de ser superiores a tres meses meses(90 días). Eso no iría en contra de la ley?

RTA: Desde mi punto de vista, ellos estàn confundidos con la leyes, ya que esta ley 820 de 2003 es para vivienda urbana, que dicta las normas para contratos de arrendamiento de renta tradicional, que es totalmente diferente a las leyes que rigen la vivienda turistica (las que te mencioné anteriormente). Están comparando peras con manzanas, como decimos coloquialmente, lo que se está prestando para malos entendidos. 

Para Renta de vivienda turistica dentro de una PH, si es permitido tener mas de 30 dias (28 noches), pues tu estás ofreciendo tu espacio para turistas temporales y la ley lo permite.

Ahora, si bien es cierto que es permitido rentar mi espacio por mas de 30 dias, tambien debes tener en cuenta que si en el reglamento de PH no está aprobado por asamblea (por mayoria de votos de los residentes) que se pueda implementar el alquiler por plataformas de rentas cortas, incluso si estás dejandolo por mas de un mes, ellos pueden complicarte la vida. Lo que estoy seguro, es que no pueden obligarte a rentar por mas de 90 dias. 

2. Por otro lado: Te pregunto si un edificio es propiedad horizontal se quiere volver turístico para recibir rentas de menos de 30 días. Cuál es el proceso que debes seguir después de qué la asamblea lo apruebe? Qué costos aproximadamente puede tener esto?

RTA: En este caso, no te puedo dar una respuesta concreta. Lo que se es que si un edificio o unidad residencial se crea por la constructora o el desarrollador desde inicio del proyecto como uso residencial, es muy dificil que le cambien el uso del suelo a uso comersial o mixto ante la curaduria y los costos son muy muy altos ademas de los tràmites que deberìan hacer, es decir, es muy poco probable que esto se de.

3. También le tomaron fotos al perfil del Apartamento en AIRBNB. Y me hablan de qué yo no lo puedo comercializar por ahí así sea más de 30 días. Eso es cierto?

RTA: Pienso que no es cierto, pues la ley lo permite,  como te indico al inicio, me parece que estàn confundidos y mezclando dos leyes muy diferentes.

Espro haberte aclarado un poco más tus inquietudes.

Saludos.

Cordialmente,

Edwin 

Superhost Airbnb