Fiscalité résidence principale : quel régime choisir? Réel simplifié : déduction de l'amortissement?

[Alexandra668]

Bonjour, 

Je vous écris car j'ai beaucoup de mal à trouver une réponse précise et j'ai reçu des réponses contradictoires. 

Si j'ai bien compris la location de la totalité de sa résidence principale moins de 120 jours par an recettes inférieures à 23000 euros permet de choisir entre 3 régimes différents :

1) LMNP micro-bic

2) LMNP au réel simplifié

3) Meublé de tourisme. 

Dans mon cas de figure le régime réel simplifié semble le plus intéressant puisqu'il permettrait de déduire des revenus perçus l'amortissement du bien (au prorata du nombre maximum de jours de location possibles soit 120 jours), ce qui aurait pour conséquence l'annulation de l'impôt.

Cependant, voilà 3 avis différents :

1) un cabinet comptable me dit qu'il s'agit d'un "abus de droit" et que c'est donc impossible, que cela risque de faire perdre à ma résidence principale son statut de "résidence principale" et d'entrainer une plus-value en cas de revente dans le futur.

2) un autre cabinet comptable me dit que c'est tout à fait possible.

3) et un avocat en droit fiscal m'indique qu'il ne faut "pas mettre sa résidence principale à l'actif et choisir le régime micro en faisant classer votre meublé". 

Est-ce que certains sont dans le même cas de figure et ont déclaré au réel simplifié les revenus airbnb sur leur résidence principale? 

Par ailleurs, est ce qu'il est obligatoire de faire classer son meublé pour opter pour le régime "meublé de tourisme" donnant droit à un abattement de 70%?

Merci pour votre aide

[Anonymous]

bonjour @Alexandra668  vous accueillez depuis 2017, et vous n'aviez pas fait le necessaire ?????

en louant votre résidence principale

1) LMNP micro-bic 50% abattement sur le revenu brut de la location "inclus tout les frais"

2) LMNP au réel simplifié "loueur en meublé professionnel"

formulaire 2042 C pro

vous devrez cependant remplir le POI a transmettre au tribunal du commerce pour obtenir un N° de siret obligatoire.

vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour cela, il est nécessaire d'envoyer le formulaire Cerfa P0 i afin d'obtenir un numéro SIRET, correspondant à l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé (Attention, ce formulaire n'est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir un FCMB). Quel que soit le régime d'imposition choisi pour déclarer vos revenus de location meublée (Micro BIC ou Réel simplifié), la déclaration de début d'activité est une étape obligatoire.  

Qui est concerné par l'envoi du formulaire P0 i ? Tous les Loueurs en meublé non professionnel, quel que soit le régime d'imposition choisi (LMNP)

Quand doit-être envoyé le formulaire P0 i ? La déclaration de début d'activité doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Dans l'éventualité où ce délai n'a pas été respecté, nous vous conseillons de la faire au plus vite.

 Attention : la date de début d'activité ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Ce formulaire doit ensuite être envoyé dans son intégralité (c'est-à-dire les 4 pages) au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché.

vous pouvez aussi faire classer votre maison en meublé touristique par "atout france"

et declarer votre meublé a la mairie de vienne.

 https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_14004.do

et seulement /uniquement dans ce cas là vous aurez l'abattement de 71% . au micro bic et dans ce cas vous n'aurez aucunes limites de durée de location.  365 jours

le fait de classer votre maison, vous permet aussi d'être exonéré de CFE,

II. Loueurs en meublé de locaux classés dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code de tourisme

110

Les personnes qui louent en meublé des locaux compris dans leur habitation personnelle et classés dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code de tourisme sont exonérées de CFE en vertu du b du 3° de l'article 1459 du CGI.

 23000€ c'est la limite de revenu pour ne pas avoir de charge social 

vous serez obligatoire assujetti pour toutes les sommes dépassant 760€

a la csg/rds de 17.6% sur le montant de vos loyers.

[Alexandra668]

Bonjour, 

Merci pour votre réponse. 

Nous avons jusqu'à présent déclaré nos revenus en LMNP au régime micro, c'est pourquoi nous nous interrogeons sur un changement de régime potentiellement plus intéressant fiscalement cependant nous souhaitons que notre résidence principale conserve son statut de résidence principale si nous sommes un jour amenés à la revendre (pour ne pas être imposés sur la plus-value)... Nous ne voulons donc pas changer inutilement de régime si plus tard cela a des conséquences en cas de revente.

Comme un cabinet de comptable nous a indiqué que cela pourrait être considéré comme un "abus de droit" de faire une déclaration au réel avec une déduction de l'amortissement, nous souhaitions savoir si certains sont dans ce cas de figure (déclaration au réel simplifié avec déduction de l'amortissement du bien au prorata du nombre de jours de location)? 

Pour le régime "meublé de tourisme", si j'ai bien compris c'est donc impératif de le faire classer, ce qui semble logique. Nous ne souhaitons pas louer notre résidence principale plus de 120 jours par an car nous souhaitons conserver ce statut. Est-ce que le classement en "meublé de tourisme" supprime ce statut? 

Cordialement

[Auguste11]

Bonsoir @Alexandra668,

je suis dans le même cas que vous.

‘J’aurais  souhaité savoir  si vous avez eu des nouvelles depuis votre publication.

merci auguste 

[Nicolas1709]

Bonjour,

@Alexandra668

Qu'avez vous fait finalement?

Merci d'avance

[Yuliya-and-Mathieu0]

@Alexandra668 

Restez en micro. Le reste est très hasardeux et à votre place je ne m'y risquerais pas car aujourd'hui personne ne sait prévoir les conséquences à long terme de ce type de décisions. Apporter sa résidence principale à l'actif d'une entreprise est tout sauf anodin. 

[Alexandra668]

@Yuliya-and-Mathieu0 

Merci beaucoup pour votre réponse et votre conseil.

Que signifie apporter sa résidence "à l'actif d'une entreprise"? Je m'excuse, je ne suis pas du tout familière des "notions fiscales"... Qu'est-ce que l'actif? En tant que particulier, je peux être considérée comme une entreprise?

Cela concerne le régime au réel simplifié uniquement?

Est-ce ce que le régime "meublé de tourisme classé" en micro est aussi hasardeux et risqué? 

Je ne veux en effet pas prendre de risque inutile, vous avez raison.

Un grand merci par avance pour votre éclairage.

[Anonymous]

@Alexandra668 @Yuliya-and-Mathieu0  a ce jour faire etoilé son logement par " atout france"  reste encore la seule niche fiscale interressante et 71% d'abattement .

ce n'est pas pour autant amené sa demeure dans un actif commercial.

puisque @Alexandra668  nous dit faire moins de 23000€

ensuite si elle les dépassait et qu'elle cotise pendant un certain nombre d'années.

elle peut aussi stopper pendant 1 ans avant de mettre en vente.à la condition de pouvoir justifier de l’effectivité de l’habitation cessation de toute activité.

et les plus value de mémoire concerne surtout les maisons d'hotes et pas les meublés touristique.

le mieux @Alexandra668  rdv aux impots,

vous leur posez les questions et confirmez par ecrit toutes les questions .

@Alexandra668  il va de faites, que vous faites du commerce , que nous faisons tous du commerce.

et encore plus ceux qui font tout payer au black draps/serviettes/petits dej/tables d'hotes

même si l'hebergement touristique a cette particularité :

etre particulier et loueur en statut social ,

oui nous sommes assimilé a une entreprise tout en n'en n'étant pas une, en statut fiscal.

ha la complexité de la loi française.......

[Olivia224]

La déclaration en LMNP n’est pas une création d’entreprise. Donc, rien n’est mis à l’actif. 

[Yuliya-and-Mathieu0]

@Alexandra668

C'est seulement le régime au réel qu'il vaut mieux éviter dans votre situation et le cabinet comptable qui vous a alerté à tout à fait raison. L'administration fiscale a toujours vu d'un mauvais oeil le mélange des genres quand il s'agit de la résidence principale et l'abus de droit n'est jamais bien loin. Donc à éviter.

Pour le reste @Anonymous a bien résumé et j'ajoute que pour vraiment tirer parti du classement meublé il faut le coupler au statut de micro entrepreneur afin de ne payer plus que 6% de cotisations sociales au lieu de 17,2% en LMNP. Et là vous serez à 100% d'optimisation fiscale... au moins jusqu'à la prochaine réforme ! 

[Céline-and-David0]

@Alexandra668 

Le régime réel nécessite également de faire appel à un cabinet d'expertise comptable, les informations devant être transmise par voie dématérialisée. Ainsi, comme l'a évoqué @Yuliya-and-Mathieu0  et @Anonymous il est préférable de faire le rapport coût / opportunité vs risques éventuels avant de vous engager sur ce régime.

[Alexandra668]

Bonsoir, 

Merci à tous pour vos réponses complètes et vos précieux conseils. 

Je vais me renseigner alors pour faire classer notre logement.

Est-ce que vous savez ensuite combien de temps cela prend?

Et lorsque le classement se fait en cours d'année, comment faut-il déclarer son activité : en 2 temps distincts? 

Par exemple, si le classement est effectif au 31/03/2020 : 

1) Un partie des revenus en LMNP micro-bic du 1/01/20 au 31/03/2020

2) La seconde partie des revenus en meublé de tourisme classé micro-bic du 1/04/2020 au 31/12/2020? 

Par ailleurs, faut-il adresser un nouveau formulaire cerfa PO1 au tribunal de commerce? 

Merci encore. 

[Anonymous]

@Alexandra668  pour que l'on sache que vous avez mis un message utilisez @ suivi du prénom où des prénoms.

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@Alexandra668  a écrit :

Bonsoir, 

Merci à tous pour vos réponses complètes et vos précieux conseils. 

Je vais me renseigner alors pour faire classer notre logement.

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le classement est payant et valable 5 ans 

http://pro.tourisme-hautevienne.com/espace-pro/comment-faire-classer-un-meuble-de-tourisme-en-haute-...

faites faire plusieurs devis et aucuns n'a le monopole et surtout pas gite de France.

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@Alexandra668  a écrit :

Bonsoir, 

Est-ce que vous savez ensuite combien de temps cela prend?

en fonction de leur RDV

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Et lorsque le classement se fait en cours d'année, comment faut-il déclarer son activité : en 2 temps distincts? 

Par exemple, si le classement est effectif au 31/03/2020 : 

1) Un partie des revenus en LMNP micro-bic du 1/01/20 au 31/03/2020

2) La seconde partie des revenus en meublé de tourisme classé micro-bic du 1/04/2020 au 31/12/2020? 

oui vous avez 2 lignes sur votre declaration d'impot

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@Alexandra668  a écrit :

Par ailleurs, faut-il adresser un nouveau formulaire cerfa PO1 au tribunal de commerce? 

 je ne pense pas, car cette partie cerfa PO1 c'est pour le siret  partie personne moral

les etoiles c'est pour la partie personne fiscal 

[Alexandra668]

@Anonymous Merci 😉 beaucoup pour toutes ces infos!

Bonne soirée

[Anonymous]

Bravo @Alexandra668  @ arobase a fonctionné .

allez voguez les etoiles, et surtout retenez bien que vous ayez 1 où 5 étoiles c'est le même prix et le même avantage.

alors hormis son égaux, qui est satisfait du nombre étoile, mais plus il y en a,  plus la taxe de séjour est elevé a réfléchir .

télécharger le referenciel :

http://pro.tourisme-hautevienne.com/wp-content/uploads/2015/06/Meubles-Referentiel_de_classement_tou...