Affittare stanze in appartamenti NON di proprietà

Giulio302
Level 1

Affittare stanze in appartamenti NON di proprietà

Un cordiale buongiorno a tutti, 

Sono intimo amico di diverse persone anziane (alcune parenti - come genitori stessi! - e altre no) che vorrebbero affittare, ma non in prima persona, le stanze dei loro appartamenti per affitti brevi.

Questi appartamenti si trovano per lo più a Firenze e in Sardegna. 

Io stesso ho un appartamento di proprietà. 

Vorrei sapere, se esiste un tipo di account specifico su Airbnb per chi affitta beni (o parte di essi) che non si appartengono direttamente (magari che splitta già la parte spettante al proprietario e quella inerente chi lo sta aiutando ad affittare); se è possibile farlo senza mettere in mezzo la p.iva (la ho, ma sono già al limite del forfettario e non vorrei andare oltre verso l'ordinario!) pagando ad esempio direttamente una cedolare secca; se per questi affitti brevi devo far fare un contratto di affitto ai clienti (si parla di meno di 30gg quindi non credo!) o magari coi proprietari (ma magari basta una autorizzazione via pec o scritta?). 

Insomma, sicuramente voi avete già avuto esperienza in ciò e sarete in grado di darmi un mano. 

Grazie in anticipo

4 Risposte 4
Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Giulio302 buongiorno

La prima cosa da fare è verificare la normativa regionale, prestando attenzione alla locazione parziale, alla locazione in presenza o meno di residenti, alla figura del locatore.

Solo per chiarezza, anche se non sono le regioni interessate, in Emilia Romagna è solo il proprietario che può dare in locazione turistica l'intero appartamento (no stanze) e senza nessun residente.

 

Fatte queste verifiche con esito positivo, a mio parere, ci sono due aspetti distinti da valutare.

Il primo riguarda la pratica amministrativa, vale a dire individuare la persona al cui nome presentare la comunicazione di locazione, la richiesta alla Questura, le richieste di abilitazione ai portali regionale e comunale per i flussi turistici e l'imposta di soggiorno, le eventuali comunicazioni al Comune per la TARI.

Dovrebbe essere il proprietario (o un comproprietario) ad eccezione dell'ipotesi, per effetto di contratto di locazione o contratto di comodato (entrambi da registrare presso l'Agenzia delle entrate), del sublocatore o del comodatario (quando consentito dalle norme regionali), oppure dell'ipotesi, per effetto di contratto di mandato senza rappresentanza, di un agente immobiliare o di un PM.

 

Il secondo aspetto, che riguarda la pubblicazione dell'annuncio, è una conseguenza del primo e, in ogni caso, è vincolato dalla procedura di Airbnb.

Titolare dell'annuncio è generalmente il titolare della pratica amministrativa, comunemente il proprietario (salvo le eccezioni).

Suo è il Codice fiscale, sarà lui a essere segnalato da Airbnb secondo la Direttiva DAC7, sarà lui assoggettato alla ritenuta fiscale del 21%, sarà lui che dovrà inserire i canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi, con possibilità di optare per la cedolare secca del 21% e del 26% a seconda dei casi, sarà lui, infine, che dovrà stipulare il contratto di locazione in forma scritta (obbligatorio per qualsiasi durata del contratto, anche una sole notte).

Potrà farsi assistere nella gestione dell'annuncio e della prenotazione da altri soggetti, che assumeranno su Airbnb il ruolo del co-host.

Il ruolo potrà essere svolto in modo occasionale, non imprenditoriale, producendo dei redditi diversi che confluiranno nel reddito complessivo assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Sarà possibile indicare a Airbnb di corrispondere al co-host un determinato ammontare del canone, senza che  questa indicazione produca effetti sulla ritenuta fiscale, che resta a carico esclusivo del titolare dell'annuncio.

Non escludo, infine, che la procedura di Airbnb possa consentire deviazioni al percorso descritto, ma per questo suggerirei di parlarne con l'assistenza, perché oggi (soprattutto per ragioni fiscali) è diventato molto più complesso discostarsi dagli schemi più semplici.

Benedetta
Community Manager
Community Manager
Southampton, United Kingdom

@Giulio302  hai altre domande ? 

 

Il nostro grande @Alberto1535  sembra che ti abbia dato dei consigli molto utili 😊

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Grazie Alberto, 

Sulla normativa, l'unica cosa che sono riuscito a trovare è che sono vietati nuovi affitti brevi in centro storico, ma per il resto io non sono stato in grado di trovare nulla. 

C'è qualcuno di esperto per Toscana/Firenze e per la Sardegna per capire ciò? 

 

Cosa c'entra la TARI (spazzatura)? 

 

In merito allo spettante al co-host, su Airbnb si può settare/impostare una specifica percentuale? Questa deriva da ciò che è già pulito (cioè già detratto del 21%) del proprietario?

Benedetta
Community Manager
Community Manager
Southampton, United Kingdom

Ciao @Giulio302  di nuovo io che evidenzio ad @Alberto1535  la tua domanda.

 

Ricorda l'utilizzo del Tag con la @ 😁

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