Affitti lunghi: Cedolare secca si o no?

[Laura5107]

Buongiorno a tutti, ho ricevuto una prenotazione affitto lungo, nello specifico 9 mesi. Il mio appartamento è registrato alla questura come casa vacanze, finora ho avuto ospiti per periodi entro i 30 gg e quindi ho seguito la procedura online sul portale Alloggiatiweb della Questura.

Come devo regolarmi per questo ospite che starà da me per 9 mesi? Devo fare un contratto (per es Cedolare secca)? Se non faccio alcun contratto sono in errore rispetto all'Agenzia delle Entrate? grazie in anticipo

[Cristiana19 · Accepted solution]

@Laura5107 Cara Laura, ci sono molti post anche recenti sull'argomento che ti possono illuminare, ma in primo luogo devo dirti che l'affitto del tuo appartamento per nove mesi rientra nella fattispecie dei contratti transitori che devono essere per forza registrati.

Non è più locazione turistica e non devi registrare il tuo ospite nel portale Alloggiatiweb (perché hai già stipulato un contratto registrato).

Per quanto riguarda la natura fiscale del contratto transitorio, come già ha spiegato bene il nostro @Alberto1535 (che spero mi perdonerò se lo cito) "Normalmente l'esigenza del conduttore è per lavoro o per studio: si esce dalla locazione turistica e si  entra nei contratti di locazione di natura transitoria disciplinati dagli Accordi territoriali. In contropartita di (modesti) benefici fiscali (cedolare secca 10%, riduzione IMU) il canone di locazione, stabilito nell'ambito degli Accordi territoriali, è generalmente penalizzante per il proprietario. Il contratto di locazione (da registrare) deve essere asseverato dalle organizzazioni locali di proprietari e inquilini."

E devi fare bene i conti con un contratto a lungo termine: a seconda della normativa della tua regione (ma questa credo sia una regola valida in tutta Italia) perdi i benefici e la classificazione ufficiale della locazione turistica breve. Potresti perdere le tue qualifiche regionali e dover registrare tutto nuovamente nel momento in cui - terminata la locazione di nove mesi - tu abbia desiderio di tornare alla locazione turistica breve (ovvero inferiore ai 30 giorni).

Ti conviene controllare e valutare bene quello a cui vai incontro.

[Laura5107]

ciao ti ringrazio per la risposta più che esaustiva! Prima di aprire questa domanda ho cercato nella community, ma non ho trovato la risposta che cercavo. In effetti pensavo di dover fare contratto registrato, ma volevo conferma, grazie ancora!

[Cristiana19]

@Laura5107 Figurati, Laura, per così poco. In bocca al lupo! Con una locazione lunga almeno stai in pace per un po'...

[Laura5107]

infatti! si guadagna un po' meno ma si lavora anche di meno!

[Laura5107]

ho ancora un dubbio, mentre preparo il contratto, cioè modifico una bozza di cedolare secca, uso transitorio, trovata in rete: l'ospite versa ad Airbnb la cifra lorda, mentre io host ricevo una cifra netta: come va specificata questa cosa? cioè nei modelli generici che ho trovato si parla di canone stabilito di comune accordo tra conduttore e locatore, mentre in questo caso specifico il locatore/ospite si prenota su una piattaforma... come lo scrivo??

[Debora1454]

@Laura5107 airbnb ti garantisce solo il primo mese. Meglio che ne parli con @Alberto1535 che è bene informato.

[Alberto1535]

@Laura5107 

la conclusione di contratti di natura transitoria (e con una durata di ben nove mesi) tramite Airbnb presenta alcune problematiche.

Nei contratti transitori il canone mensile non è lasciato alla libera contrattazione delle parti ma è rigidamente stabilito nell'ambito degli Accordi territoriali: ai fini delle agevolazioni fiscali previste dalle norme è indispensabile l'intervento di un'organizzazione dei proprietari (e/o degli inquilini) la quale deve asseverare il contratto di locazione certificando che corrisponde -per canone, clausole e contenuto- a quanto previsto dall'Accordo territoriale.

Risulta quindi complesso conciliare la rigidità di questa procedura con un'offerta tramite Airbnb.

Il contratto di locazione -da redigere secondo lo schema rigido previsto dalla Legge- deve essere registrato all'Agenzia delle entrate, optando sin da subito per l'applicazione (se conveniente) della cedolare secca.

Registrando il contratto non hai più l'obbligo della segnalazione ad Alloggiati web (ci pensa l'Agenzia delle entrate).

Grazie all'asseverazione delle organizzazioni di proprietari e inquilini hai diritto ad alcune agevolazioni fiscali: la riduzione al 10% della cedolare secca, la riduzione dell'IMU.

Facciamo un esempio.

Un ospite ha prenotato il tuo alloggio per nove mesi ad un canone mensile di 1.000 euro

Supponiamo che la commissioni host di Airbnb sia pari a 50 euro al mese.

Supponiamo che la commissione guest di Airbnb sia pari a  150 euro al mese.

Ne risulta:

-un canone di locazione (lordo) da indicare nel contratto di locazione di 1.000 al mese da pagare tramite Airbnb.

-un incasso per l'host di 950,00 al mese

-un costo totale per il guest 1.150,00 al mese.

Se l'organizzazione dei proprietari assevera il contratto così come concordato con il guest, potrai beneficiare della cedolare ridotta al 10% (calcolata su 1.000 euro al mese per 9 mesi). Inoltre potrai beneficiare di riduzioni al pagamento dell'IMU.

Me è poco probabile che questo accada !

Ad eccezione dell'ipotesi che tu abbia stabilito con il guest un canone di locazione in linea con quanto previsto dall'Accordo territoriale, difficilmente riuscirai a ottenere l'asseverazione del contratto.

La più ovvia conclusione è che tramite Airbnb non sia generalmente possibile concludere contratti di natura transitoria a canone concordato in quanto (per i Comuni oltre i 10.000 abitanti) il contratto di locazione deve essere asseverato.

Hai stabilito un canone di locazione mensile di 1.000,00 euro. Secondo l'Accordo territoriale il canone mensile massimo era 600,00 --> Nessuna asseverazione --> nessun beneficio fiscale.

C'è una soluzione alternativa ? Secondo diffusa opinione generale, no (anche se io non sono d'accordo).

Altro aspetto di rilievo riguarda la sicurezza del pagamento futuro dei canoni: come ha scritto @Debora1454 sui contratti di locazione lunghi Airbnb ti paga mese per mese, e garantisce solo il pagamento del primo mese: in altre parole, se al termine del primo mese, l'ospite non ha più la disponibilità sufficiente per il pagamento della seconda mensilità, Airbnb non è più responsabile in alcun modo. Quindi dopo il primo mese, il rischio di insolvenza ricade sull'host.

[Laura5107]

Quello che dici all'inizio è vero solo in parte: prima di diventare host Airbnb (ottobre scorso) affittavo normalmente il mio alloggio. I canoni rigidi di cui parli sono relativi alla tipologia di contratto chiamata Canone concordato (lo feci, mi recai all'associazione di categoria, mi dissero la cifra che potevo richiedere etc come hai scritto)

Per quanto riguarda invece gli affitti transitori (entro 18 mesi) stipulati con modalità Cedolare secca, non sono previste tariffe rigide: in passato mi sono rivolta a società immobiliari, ho chiesto di trovarmi inquilino per xx euro al mese, ho affittato con Cedolare secca registrata all'Agenzia delle entrate, non ho avuto problemi!

[Alberto1535]

@Laura5107 

i contratti di natura transitoria (1 - 18 mesi) sono assoggettati -nei comuni con oltre 10.000 abitanti- alla medesima normativa dei contratti a canone concordato ( 3 - 5 anni).

Se per un contratto di natura transitoria (1 - 18 mesi) si ritiene di derogare alle norme e di concludere un contratto a canone libero senza richiedere (ovviamente) alcuna asseverazione (non obbligatoria ai fini della registrazione) ci sono due conseguenze:

-la prima è la misura ordinaria della cedolare secca rispetto a quella agevolata (10%), oltre alla rinuncia alla riduzione dell'IMU;

-la seconda è la possibilità per il conduttore di eccepire la nullità, stabilita dalla legge, della clausola del canone (anche successivamente alla conclusione del contratto), con il rischio di dovere restituire il maggior canone percepito.

Infine, una diffusa interpretazione sostiene la nullità dell'intero contratto in quanto contrario alla legge.

[Francesca]

Io sono quasi certa che voi ne sappiate di più sugli affitti brevi di un commercialista medio (escluso il figlio di @Alberto1535 che grazie a lui avrà imparato tutto! )