@Federica--and--Luca0 buon pomeriggio.
L'esigenza del conduttore a Lucca è rilevante perché le locazioni non turistiche oltre il mese sono soggette all'Accordo territoriale (canone concordato, asseverazione, contratto tipo, ecc.).
Trattandosi invece di una locazione turistica, il canone di locazione è libero come pure le clausole contrattuali, per cui non c'è un testo di contratto stabilito dalla legge.
Il contratto di locazione in forma scritta è sempre obbligatorio anche nel caso di durata di una sola notte.
A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
(Legge n. 431/1998 art.1, c.4)
Per la predisposizione del contratto si può partire, ad esempio, dal contratto tipo redatto dalla Camera di Commercio di Milano
https://www.milomb.camcom.it/affitti-brevi
disponibile in più lingue.
Il contratto di locazione deve essere sempre redatto in lingua italiana, con traduzione di cortesia per l'ospite (senza la necessità di sottoscrizione) generalmente in inglese.
Il contratto tipo della Camera di Commercio di Milano è predisposto per la locazione diretta (senza intermediari) per cui va adeguatamente modificato nel caso di intermediazione di Airbnb.
Ad esempio, nelle clausole di pagamento si dovrà scrivere che il pagamento del canone viene effettuato tramite Airbnb.
Trattandosi di contratto da stipulare in lingua italiana si potrebbe sostituire i termini host e guest con locatore e conduttore.
Se generalmente utilizzate la cedolare secca, occorre aggiungere una clausola relativa alla cedolare secca, del tipo:
"Il locatore dichiara di optare per il regime fiscale denominato cedolare secca di cui all'art.3 del DL 23/2011, restando pertanto esonerato dall'obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione, e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro e di bollo".
Potete trovare degli altri contratti di locazione turistica facendo ricerche sulla Community o sul web.
Quando la durata del contratto di locazione supera i 30 giorni all'anno (con il medesimo conduttore) non si è più nell'ambito della locazione breve, con conseguenza fiscali e sulla segnalazione alla Questura.
Airbnb deve applicare la ritenuta fiscale del 21% solo sulle locazioni brevi.
Per cui, al momento del riconoscimento del canone la ritenuta fiscale non deve essere applicata.
Considerata la grande confusione di questo periodo (nonché le modalità di pagamento utilizzate da Airbnb per i soggiorni superiori al mese) è opportuno verificare non appena possibile che la ritenuta non venga applicata.
I contratti di locazione di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dal locatore (o dal conduttore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula (o dalla sua decorrenza, se anteriore).
Il contratto di locazione può essere registrato:
- richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI (richiesta di registrazione).
- incaricando un intermediario abilitato (dottore commercialista, CAF, associazione proprietari, ecc.)
- registrazione telematica del contratto (RLI web) presso l'Agenzia delle entrate.
Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Segnalazione alloggiati alla Questura.
La registrazione del contratto assorbe l'obbligo di segnalazione alla Questura degli alloggiati (salvo la specifica dichiarazione di ospitalità entro 48 ore per gli ospiti extracomunitari).
Considerati i tempi previsti per la registrazione e le finalità della segnalazione alla Questura, pur non essendoci alcun obbligo, potrebbe essere prudente segnalare comunque su Alloggiati web per i primi 30 giorni (periodo max consentito dalla procedura).
Nel caso di soggiorni superiori al mese, Airbnb al check-in riconosce il pagamento limitatamente al primo mese di soggiorno.
Al termine del primo mese, Airbnb provvede al pagamento relativo al secondo mese (o periodo inferiore) solo se l'ospite è in grado di far fronte ai suoi impegni.
Di conseguenza, c'è il rischio di essere pagati solo per il primo mese.
Se abbiamo dubbi sul possibile mancato pagamento, si potrebbe ragionare su soluzioni alternative (anche se non molto ortodosse).
Buon proseguimento
Alberto
