Imprenditore? Finanziaria 2021 (l.178/2020 art.595-597)

[Cecil-Lydia0]

Buonasera, avrei un quesito riguardo il nuovo limite dei 4 appartamenti imposto dalla finanziaria 2021 (l.178/2020 art.595-597). Si riferisce specificatamente a locazioni brevi sotto i 30 giorni. 

 I miei dubbi sono:

1) metti che ho 6 appartamenti che affitto ad uso turistico.  Per nessuno applico la cedolare secca. Posso affittarli tutti con locazione breve o devo fermarmi a 4 per non aprire la P.IVA?

oppure

2) metti che ho 6 appartamenti che affitto ad uso turistico.  4 li affitto con locazione breve (con o senza cedolare secca). Posso affittare gli altri 2  con locazione superiore a 30 gg con contratto registrato all'ADE, o devo aprire la P.IVA per affittarli tutti e 6?

Spero di essermi spiegata.

Grazie

[Susanna0]

Al punto 2 ti so rispondere:  si, puoi affittare gli altri 2 normalmente, perchè non contribuiscono al numero di appartamenti in locazione breve.

Però, scusa, @Cecil-Lydia0 : a parte questa nuova regola, ma come fai a occuparti di 6 (o anche 4) locazioni brevi senza avere un'impostazione imprenditoriale?
L'imprenditorialità è terminata, prima di tutto e prima di questo limite di 4, dall'organizzazione. Se per esempio usi una lavanderia o il noleggio biancheria; o hai persone di servizio per le pulizie; o collaboratori per i check-in o la gestione, sei già obbligata ad aprire p.Iva, perchè hai già un'attività di tipo imprenditoriale. Anche se stai sotto al limite di 4.

[Cecil-Lydia0]

Grazie @Susanna0 per la risposta. 

Penso che tutto dipenda dalla lunghezza e frequenza dei soggiorni. Un privato può avere anche più di 4 appartamenti, ma non è detto che riesca ad affittarli sempre e tutti per periodi brevi nell'arco di un anno, magari nemmeno vuole, e per questo riesce a gestire tutto da solo o a livello familiare. Non tutti riescono o vogliono affittare con ritmi serrati. Le situazioni e le motivazioni possono essere svariate. Inoltre nelle LT non è obbligatorio fornire la biancheria e le pulizie un proprietario se le può fare da solo coì come check in e check out.

La mia era solo una curiosità, perché 4 mi sembra davvero un numero un po' troppo basso.

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Cecil-Lydia0 ,

1) L'affitto di più di 4 appartamenti con locazione breve viene considerato presunzione di imprenditorialità , anche se non ci si avvale della cedolare secca; potrebbe quindi essere necessaria l'apertura della  partita IVA ed i redditi generati saranno redditi d'impresa .

2) Nel conteggio dei 4 appartamenti rientrano soltanto quelli destinati alla locazione breve. Tuttavia è opportuno considerare che la destinazione alla locazione di molti appartamenti potrebbe costituire una valida presunzione di attività d'impresa.

Questo video spiega la questione in modo semplice e chiaro : 

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.youtube.com/watch%3Fv%3DuZvMcIpfcRk...

Per il resto concordo con la considerazione di @Susanna0 : l'organizzazione potrebbe comportare l'apertura della partita IVA anche con l' affitto di un solo appartamento. 

[Cecil-Lydia0]

@IsabellaEValerio0  Grazie, molto utile