Locazione Turistica Piemonte Maggiore 30 giorni - Obblighi ed attività da seguire

[Massimo868]

Buongiorno a tutti,

ho un appartamento in Piemonte che affitto tramite Airbnb, regolarmente registrato come CIR e presso la piattaforma Alloggiati della questura. Per motivi familiari ho deciso di affittarlo per alcuni mesi consecutivi, in quanto sarò in trasferta e non avrò occasione di gestire l'affitto a breve in questo periodo.

Ho accettato quindi la prenotazione di una coppia americana che starà in affitto per due mesi e volevo quindi essere sicuro sul da farsi: 

- Devo registrare un nuovo contratto visto che superà le 30 notti, e se si di che tipo (transitorio, etc)?
- Devo comunicare sulla piattaforma della questura gli ospiti, oppure basta la registrazione del contratto presso l'agenzia delle entrate?

- Devo farè altre attività e.g. sospensione attività turistica?

- Devo fare il pagamento dell'imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, oppure la cedolare secca mi copre da questi obblighi?

- Eventualmente, se facessi due contratti differenti con gli ospiti (intestato ciascuno ad una persona diversa), avrei ancora necessità di sospendere la attività turistica o potrei stare ancora nel mio regime attuale, fermo restando gli obblighi di comunicazione degli ospiti alla questura?

Avevo trovato in passato queste guide 
https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-LA-LOCAZIONE-TURISTICA-SECONDO-IL-PIEMONTE/m-p/17474....

Ma ci sono anche altri pareri discordanti online, quindi chiedo informazioni a chi magari ci è già passato!
Grazie mille

Massimo

[Alberto1535]

@Massimo868 

Prendo nota che si tratti di una locazione per finalità turistiche, che è a canone libero e con contratto di locazione "libero"; e non una diversa esigenza del conduttore (es. lavoro, studio, cura o altro) il che implicherebbe un contratto di natura transitoria a canone concordato secondo un testo di contratto stabilito dalla legge.

Il contratto di locazione turistica con durata superiore a 30 giorni deve essere registrato all'Agenzia delle entrate, in esenzione di imposta di registro e di imposta di bollo optando in contratto per la cedolare secca.

La registrazione del contratto assorbe l'obbligo di segnalazione degli ospiti su Alloggiati web,

ma per gli ospiti extra-comunitari deve essere presentata alla Questura entro 48 ore la Dichiarazione di ospitalità.

L'escamotage dei due contratti (ancorché intestati a soggetti diversi) non è una procedura corretta.

Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione  (art. 53 Codice del Turismo).

In realtà le Regioni sono intervenute anche sulla locazione turistica, confondendo locazione turistica e locazione breve, prevedendo determinati adempimenti (comunicazione al SUAP, segnalazione ospiti alla Regione, ecc.) spesso nel solo caso di locazione turistica con durata entro i 30 giorni.

Il che implica che quando si esce dall'ambito dei paletti regionali, per fare altre tipologie di contratti, generalmente transitori (ma nel tuo caso di locazione turistica oltre i 30 giorni) si rende necessario comunicare la sospensione oppure la cessazione della locazione turistica breve (a seconda delle previsioni della normativa regionale).

Su queste durate, Airbnb non dovrebbe applicare la ritenuta fiscale (da verificare).

Volevo concludere segnalandoti l'autorevole Guida di @IsabellaEValerio0 ma l'hai già individuata:

ti puoi fidare !

[Massimo868]

Grazie Alberto per la pronta risposta, come sempre molto gentile. Ho due domande:

- La piattaforma Alloggiati Web non sostituisce la dichiarazione di ospitalità? Con la dichiarazione di Ospitalità ho qualche rischio a livello legale per fatti commessi dall'ospite?

- Non ho capito se quindi sulla locazione turistica superiore a 30 giorni devo sospendere l'attività di locazione turistica a breve o meno (e quindi se devo comunicarlo nella piattaforma).

Grazie per il riscontro

Massimo

[IsabellaEValerio0 · Accepted solution]

Grazie @Alberto1535 !

@Massimo868 ,

Confermo tutto ciò che ha scritto Alberto.

In Piemonte, quando si stipulano contratti di durata superiore ai 30 giorni e fino a 18 mesi ( anche se per finalità esclusivamente turistica), bisogna "sospendere" la locazione turistica regionale.

Se il contratto lungo supera invece i 18 mesi occorre " cessare".

Per sospendere o cessare la LT regionale, dovrai utilizzare lo stesso modulo on line che hai utilizzato per la comunicazione iniziale.

Alla fine del periodo di sospensione, la locazione turistica regionale si riavvierà automaticamente.

Durante il periodo di sospensione sarai esonerato dalla compilazione dei flussi turistici su Ross 1000.

La piattaforma alloggiati web è da utilizzare per locazioni di durata fino a 30 giorni.

Superando questa durata per gli extracomunitari è prevista la dichiarazione di ospitalità ( oltre naturalmente alla registrazione del contratto)

Potresti comunque contattare la tua questura e chiedere se,  la compilazione volontaria di alloggiati web ( per cittadini extracomunitari, che si fermano più di 30 giorni), può sostituire la dichiarazione di ospitalità, ma molto probabilmente ti risponderanno di no.

[Massimo868]

Grazie mille @IsabellaEValerio0 e @Alberto1535 gentilissimi!
Mi resta quindi solo una domanda:

Con la dichiarazione di Ospitalità ho qualche rischio a livello legale per fatti commessi dall'ospite nel paese? Le reviews dell'ospite sono positive, ma sempre meglio fare attenzione 😄

grazie

Massimo

[Alberto1535]

@Massimo868 

nel caso di una locazione turistica comprovata da contratto registrato, nella sostanza la dichiarazione di ospitalità ha la medesima funzione della segnalazione ad Alloggiati web (quindi consentire alla Questura determinati controlli sui cittadini extracomunitari).

Molto interessante il suggerimento di @IsabellaEValerio0 che potrebbe consentire [trattandosi di locazione turistica] di fare una prima segnalazione su Alloggiati per 30 giorni, cui fare seguito con una seconda per gli ulteriori 30 giorni.

[Massimo868]

Grazie ancora per la rispsota @Alberto1535 

Ho un'ultima domanda (spero): ho verificato con l'ospite e ha anche cittadinanza Austriaca (quindi europea) mentre la moglie, che è americana, sarà presente solo per un piccolo periodo nell'appartamento (max 20 giorni all'interno dei due mesi).

Se ho capito bene quindi non dovrei più procedere con la dichiarazione di ospitalità, ma potrebbe bastare

- la registrazione del contratto per il cittadino austriaco-americano

- la dichiarazione presso il sito alloggiati della moglie americana per il periodo in cui sarà presente.

Mi conferma?

A presto

Massimo

[Alberto1535]

@Massimo868 ciao

E' evidente che il locatore possa fare solo un esame puramente formale del documento di identificazione presentato al check-in.

Se l'ospite ci presenta un passaporto emesso in uno Stato della Comunità Europea, oppure una Carta di Identità, indicante la cittadinanza di quel Paese, per noi è un ospite comunitario.

Per il cittadino comunitario, la registrazione del contratto assorbe l'obbligo della segnalazione ad Alloggiati web, in quanto alla segnalazione dovrebbe provvedere l'Agenzia delle entrate (e non è richiesta alcuna altra segnalazione).

Ma considerati i lunghi termini di registrazione del contratto e la funzione della segnalazione  alla Questura, nulla vieta che si possa segnalare su Alloggiati anche il cittadino comunitario, come ospite singolo, per i primi 30 giorni di soggiorno.

Alla stipula del contratto il conduttore comunitario,  che ha prenotato l'intero alloggio per sé e per un suo ospite, ci fa presente che il suo ospite extra-comunitario arriverà successivamente e soggiornerà per un breve periodo.

Se ritieni che le cose si realizzino in questi termini, suggerirei di contattare la Questura per richiedere:

- di chi sia la responsabilità dell'identificazione del "secondo" ospite extra-comunitario e della conseguente segnalazione alla Questura (nostra o del conduttore comunitario sulla base di un contratto oltre i 30 giorni registrato?).