@Edith574 il problema è complesso e la risposta dipende dalle interferenze della normativa regionale sulla locazione turistica.
Le norme regionali dell'ER prevedono la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi (il modello di riferimento di questa obsoleta normativa è l'affitto estivo della riviera romagnola).
Per cui facendo locazione per finalità turistica oltre i 30 giorni si ricade sempre nella normativa regionale del CIR e, di conseguenza del CIN.
Si tratta quindi di uscire da questi vincoli (peraltro è rara una permanenza a Bologna superiore al mese per finalità turistica).
Per entrare nei contratti di natura transitoria (Legge 431/1998) vale a dire nei contratti con durata superiore a 30 giorni, fino a 18 mesi, per finalità diverse da quella turistica: lavoro, studio, cura o altra specifica esigenza del conduttore.
Facendo solo questa tipologia di contratti non c'è ovviamente nessun obbligo di comunicazione/SCIA al SUAP, di segnalazione alla Questura, di comunicazione dei flussi turistici, di rilevatori di gas e monossido e di estintore, di CIR, di CIN, niente !
Mi pare quindi possibile pubblicare l'annuncio su Airbnb inserendo una durata minima del soggiorno di 30 notti (che equivalgono a 31 giorni) e comunicando nel contempo a Airbnb l'esenzione dal CIN.
Con queste caratteristiche Airbnb non dovrebbe provvedere all'applicazione nei tuoi confronti della ritenuta fiscale (in quanto riservata solo alle locazioni brevi) né alla riscossione dell'imposta di soggiorno per le prime 5 notti in quanto non dovuta (probabilmente occorre intervenire sull'annuncio per entrambe le cose).
Ma entrando nei contratti transitori occorre fare i conti con l'Accordo territoriale
https://www.cittametropolitana.bo.it/sanitasociale/politiche_abitative/politiche_abitative_canone_co...
Questo disciplina in particolare i canoni di locazione che non sono più liberi (come nei contratti brevi o nei contratti turistici) ma sono stabiliti in un determinato range in funzione dei requisiti dell'unità immobiliare locata (in tutto o in parte).
Per cui dovrebbero essere inseriti su Airbnb dei prezzi congrui con i canoni stabiliti dall'Accordo territoriale, canoni che, a mio parere, sono fortemente penalizzanti per il locatore.
In aggiunta la norma prevede che per beneficiare di (modeste) agevolazioni fiscali (in particolare cedolare secca ridotta al 10%, probabilmente al 9% con l'ultima Legge di bilancio) il contratto di locazione debba essere asseverato da organizzazioni di inquilini e proprietari.
E' evidente che i canoni concordati e i costi dell'asseverazione, in presenza di un contratto di durata limitata, rendono poco conveniente l'operazione.
Come per tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni, è obbligatoria la registrazione del contratto all'Agenzia delle entrate (che si può fare anche online e, optando per la cedolare secca, in esenzione di imposta di registro e imposta di bollo).
Il testo del Contratto deve essere conforme al modello previsto dal decreto ministeriale.
E allora, chiudiamo tutto ? Forse no.
Esprimo un mio parere (non condiviso da molti).
Il contratto transitorio può essere registrato all'Agenzia delle entrate prima dell'asseverazione, e quindi anche in assenza di asseverazione.
L'asseverazione ha solo la funzione di determinare delle agevolazioni fiscali (in particolare cedolare in misura ridotta).
Registrando un contratto transitorio a canone libero ed optando per la cedolare secca, la misura della cedolare sarà quella ordinaria (21%).
La legge prevede che le clausole contrattuali che determinano un canone superiore a quello degli Accordi territoriali siano nulle e che il conduttore abbia 6 mesi dalla scadenza del contratto per richiedere la restituzione di quanto pagato in più (rispetto ai canoni dell'accordo territoriale).
@Benedetta
