Ritenuta su casa cointestata

[David2177]

Buongiorno a tutti, sto affittando via Airbnb come host non professionale un appartamento cointestato con mia sorella. Fino a ora abbiamo semplicemente messo in dichiarazione dei redditi metà del guadagno a testa (applicando la cedolare secca al 21%) e mi sembrava anche comodo che da ora in avanti la ritenuta venisse fatta alla fonte da Airbnb. Il problema è che la funzione di inserimento dei dati fiscali dell'host consente di indicare un solo codice fiscale. Temo che dovremo continuare a gestire le imposte a vecchio senza sfruttare la possibilità della ritenuta alla fonte: mi sbaglio?

[Simona896]

Ciao Alberto, io la questa situazione con mio marito. Siamo comproprietari ma affitto io. Facciamo la dichiarazioni dei redditi congiunta e la commercialista mi ha detto che lui dovrà pagare l'acconto per il 2024 pari alla metà. ovvero io non lo pago ma lui si perché airbnb verserà solo a me. Io non sono molto convinta che sia corretto perché è vero che airbnb versa solo a nome mio e l'immobile è anche suo ma facendo noi due tutto congiuntamente mi pare assurdo che lui debba pagare per poi nelle dichiarazione congiunta del prossimo anno si vada a scomputare il suo anticipo.

Tu cosa sai?

Grazie

[Alberto1535]

@Simona896 ciao

la dichiarazione congiunta favorisce la liquidazione congiunta ma non modifica le imposte a carico di ciascuno.

Se tu quest'anno farai solo locazioni brevi tramite Airbnb potrai optare per il calcolo dell'acconto di cedolare col metodo previsionale, per cui, subendo già la ritenuta d'acconto da Airbnb (per di più in misura "doppia"), puoi scegliere di azzerare gli acconti di cedolare 2024. A parità di altre condizioni, nella dichiarazione 2025 risulterai comunque a credito di cedolare.

Tuo marito comproprietario (che per le note ragioni procedurali non figura come locatore) dovrà continuare a operare fiscalmente come per il passato, per cui dovrà utilizzare per il calcolo dell'acconto di cedolare il metodo storico, e quindi pagare l'acconto sulla base della sua cedolare 2023.

Il che, se ho capito bene, mi pare in linea con l'indicazione del commercialista.

[Simona896]

Ti ringrazio molto. È un tema difficile da capire. L’anno prossimo quindi che succede? Io avrò pagato doppio e mio marito non avrà nulla da cui detrarre l’anticipo perché  non ci sarà da pagare? 
non riesco a capire che succede. A me devono rendere caro soldi? Lui però li deve pagare? Non capisco 

[Alberto192]

@Simona896 , proviamo a fare un esempio numerico, per semplicità ipotizzando che voi facciate solo affitti su piattaforme che applicano la ritenuta alla fonte, e che entrambi optiate per la cedolare secca:

Nel 2023 avete affittato per un corrispettivo di 8.000€.

Nel 2024 affittate per un corrispettivo di 10.000€, e Airbnb  trattiene 2100€, solo a te.

Tu quest'anno sul 730 paghi il saldo 2023, considerando gli anticipi versati lo scorso anno, e chiedi di non pagare anticipi di cedolare secca perché Airbnb te li tratterrà (addirittura doppi!).

Tuo marito invece sul 730 di quest'anno deve pagare l'anticipo di cedolare secca sul 50% degli introiti del 2023  (21%x8000€x50%), perché formalmente Airbnb a lui non ha trattenuto nulla.

L'anno prossimo tu a saldo dovresti pagare 1050€ (21% sui tuoi 5000€ del 2024),  ma in realtà Airbnb te ne ha trattenuti 2100, per cui sei a credito di 1050€, che ti verranno rimborsati o compensati sul 730 con altri eventuali debiti, o che puoi portare in compensazione per altre imposte (es. IMU, TARI...).

Tuo marito invece a saldo pagherà sul suo 50% il saldo 2024, cioè 21%x10000€x50%, meno l'acconto già versato. Praticamente per lui è tutto come prima che Airbnb cominciasse a fare le ritenute!

Per non avere uno (tu) che deve avere un rimborso e uno (tuo marito) che deve pagare, potreste fare il 730 congiunto, così credito di una e debito dell'altro si compensano: io, che sono nella stessa situazione, farò così!

Certo che se Airbnb desse la possibilità di avere intestatari multipli non staremmo ora a parlare di questo........

[Marco4152]

la mia situazione è questa: comproprietà al 50% con mio fratello.

Tutte le formalità a mio nome (airbnb, questura, comune ecc), le quote che arrivano da airbnb in accordo con mio fratello arrivano su un conto corrente intestato solamente a me.

Mio fratello non vuole nessuna entrata derivante dall'affitto breve.

Ho risposto si alla mail di airbnb, quindi arriverà una cu intestata solo a me.

Come deve comportarsi mio fratello? deve dichiarare qualcosa o posso limitarmi a pagare solo io la cedolare?

Spero di essermi spiegato

Grazie

Marco

[Alberto1535]

@Marco4152 

Secondo una consolidata interpretazione dell'Agenzia delle entrate, i canoni di locazione devono essere dichiarati (nei redditi fondiari) da tutti i comproprietari in relazione alla quota di possesso, e questo anche nell'ipotesi che il contratto di  locazione sia stipulato da uno solo dei comproprietari e a prescindere dall'effettivo incasso di detti canoni. In altre parole, il comproprietario che non partecipa al contratto di locazione nè incassa proquota il relativo canone, deve comunque dichiarare tale reddito (potendo poi optare per la cedolare secca oppure per la tassazione ordinaria).

Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile (Circ. AdE 20/E 2012).

Questa interpretazione è stata confermata anche nel 2017 (Circ.24E) con riferimento all'applicazione della ritenuta fiscale sui contratti di locazione breve nel caso di contratto stipulato da uno solo dei comproprietari.

Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Per contro, ci sono diverse sentenze di Commissioni tributarie che contrastano questa interpretazione (il che significa che i contribuenti che non hanno seguito l'interpretazione dell'AdE hanno subito degli accertamenti, a fronte dei quali hanno presentato un ricorso, spesso accolto).

Tra queste, la CTR del Lazio (2022) ha distinto i redditi fondiari da possesso (rendita catastale) dai redditi da locazione.

Per i canoni di locazione è ammissibile un'autonoma imputazione del reddito rispetto al titolo reale di possesso, ove ne risulti concretamente differenziata la percezione.

In altre parole, il canone di locazione può essere dichiarato (per intero) anche solo dal comproprietario che effettivamente lo incassi.

Ma questo comportamento espone al rischio di contenzioso con l'Agenzia delle entrate.

[Marco4152]

Grazie @Alberto1535,

ho trovato questa lettura abbastanza interessante

https://www.fiscoetasse.com/rassegna-stampa/32445-affitti-il-comproprietario-che-agisce-come-unico-p...

[Lucia2615]

Buonasera @Marco4152 grazie per il prezioso chiarimento. Ora questo aspetto mi è decisamente più chiaro. Una domanda pratica: qualora la scelta di applicare la cedolare non sia conveniente (non tanto sotto il profilo meramente economico, ma più che altro "burocratico") sarebbe ancora possibile optare per il regime ordinario?

Una delle preoccupazioni è che a seguito dell'imputazione dell'intero reddito all'intestatario locatore ai fini dell'applicazione della cedolare, non ci sia poi confusione in merito all'effettiva titolarità della relativa quota di reddito. Ho letto la risposta che hai dato a un altro host e le circolari dell'Agenzia, che prevedono che i comproprietari siano titolari del reddito in relazione alla propria quota, indipendentemente - ad esempio - dalla titolarità del conto corrente in cui vengono accreditati i relativi canoni... ma mi domando se effettivamente l'intestatario locatore, che per airbnb figura come unico percettore, (anche ai fini dell'applicazione della cedolare), non si trovi poi "in difficoltà" nel dimostrare che ha effettivamente percepito solo una quota e non l'intero, ad esempio in sede di ISEE etc. Grazie se potrai fornirmi altri chiarimenti 

[Alberto1535]

@Lucia2615 buongiorno

Nel caso di locazione breve Airbnb ha l'obbligo di applicare la ritenuta sempre nella misura del 21% (che non è la cedolare secca) e, di conseguenza, il locatore può solo confermare l'applicazione della stessa.

Poi in sede di dichiarazione dei redditi, il locatore può scegliere se assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali il 95% dei canoni di locazione, oppure a cedolare secca (21% o 26% a seconda dei casi) il 100% dei canoni di locazione.

In entrambe le ipotesi verranno detratte dall'imposta dovuta le ritenute giù subite.

Ciascun comproprietario deve dichiarare il canone di locazione in relazione alla quota di possesso: è questo il suo reddito effettivo, indipendentemente dalla circostanza che sia stato il comproprietario stipulante (e unico beneficiario) oppure che non abbia partecipato al contratto (nè incassato il canone neppure in quota parte).

In sede di dichiarazione, che è quella che conta, questi problemi fiscali trovano soluzione, secondo quanto prospettato dall'Agenzia delle entrate.

Poi esistono soluzioni diverse, riconducibili all'inserimento in dichiarazione del canone complessivo da parte dell'unico comproprietario stipulante e beneficiario dei canoni.

Queste soluzioni, che hanno trovato consenso nella giurisprudenza, sono invece contestate dall'Agenzia delle entrate ed espongono al rischio di un contenzioso.

[Massimiliano395]

Una ordinanza della corte di Cassazione prima, e una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio dopo, ci forniscono insieme un quadro modificato e diversamente definito della questione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione numero 3085 del 17 febbraio 2016 sul tema ci ha spiegato che le modalità di tassazione “indipendentemente dalla percezione” debbano essere applicate al solo reddito fondiario, che è figurativo, e che quindi per sua natura non è in effetti percepito.

Invece, per i redditi derivanti da locazione immobiliare è possibile una imputazione autonoma, rispetto al titolo di proprietà, nel caso in cui risulti effettivamente differenziata la percezione del canone.

La sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio numero 1733 del 12 aprile 2022, accogliendo il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate sulla questione (quindi la prassi sembra accogliere il nuovo approccio interpretativo), ci dice che, ai fini dell’imputazione del reddito imponile derivante da locazione di un immobile in comproprietà, assume importanza costitutiva dell’obbligazione fiscale la “dichiarazione” con la quale il contribuente comproprietario si qualifica come unico proprietario dell’immobile.

Se la CU è intestata solo ad un comproprietario, il reddito è suo. 
Poi si può provare a dimostrare il contrario con gli uffici dell’Agenzia delle Entrate che ti vorranno ascoltare, producendo prove e altro, ma non certo in automatico esiste una soluzione. 

[Massimiliano395]

Ma solo il comproprietario a cui viene trattenuta la ritenuta del 21% si troverà le tasse pagate e se le potrà scomputare. Tra l’altro se non dichiara intero reddito si troverà anche a credito. Mentre l’altro comproprietario non si troverà le tasse pagate e dovrà quindi pagarle. Insomma poi ci dovrà essere una sorta di compensazione tra i cari comproprietari, in quanto uno avrà le tasse pagate e l’altro no.

[Benedetta]

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