comodato d'uso?

[Gab6]

Salve a tutti,

sto affittando il mio appartamento che ho acquistato in comunione dei beni con mia moglie, siamo tutti e due residenti all'estero (mia moglie non ha redditi in Italia) Ora che dobbiamo fare la dichiarazione dei redditi la commercialista mi suggerisce di fare un comodato d'uso tra me e mia moglie, per dimostrare che io sono l'unico a incassare i proventi (visto che ho anche dei crediti d'imposta).

Premetto che ho fatto tutto io per quanto riguarda le locazioni, e ho incassato solo io. Quindi il mio quesito è posso io solo fare un'unica dichiarazione dei redditi? Ha ragione la commercialista a voler farmi fare un comodato d'uso per la parte di mia moglie? 

[Francesca]

Ciao @Gabe6 

benvenuto nella community! 
Hai già provato a cercare "Host non proprietario" e vedere cosa ti viene suggerito? 

È un tema comune nel forum.

Fra

[Gab6]

Per chiarire io sono proprietario al 50%.

Quindi non è il caso in cui un affitta per il proprietario. 

La mia domanda io e mia moglie siamo proprietari posso fare una dichiarazione unica? 

[Giovanni979]

Ha ragione la commercialista, se il comodato fosse gratuito dovrebbe farti presente la seppur remota possibilità che ti contestino la gratuità.

Non farai una unica dichiarazione, anche tua moglie dovrà farla. Se trasferisce a te l’utilizzo dell’immobile con un comodato, quelle locazioni di quel periodo non le dichiarerà ma invece dovrà dichiarare l’importo del comodato. Se gratuito niente. Ma perché dovrebbe darti gratuitamente un immobile che funziona, in buone condizioni e che si affitta con ottimi profitti? Il motivo lo hai detto tu. Se invece il motivo sarebbe la tua volontà di gestirlo dovresti compensare l’altra parte con un pagamento. 

In ogni caso un commercialista mi sembra più titolato di tutti noi, per chiarirti meglio ti consiglierei di andare da un altro, specialmente se ti fidi così poco da chiedere conferma qui. 

[Alberto1535]

@Gab6 buonasera, oltre a valutare cosa fare da adesso in poi (comodato d'uso o nulla ?), il primo problema, se si tratta di affitti percepiti nel 2021, riguarda la dichiarazione dei redditi 2022.

Sul problema della locazione di immobile in comproprietà c'è, da un lato, un datato parere dell'Agenzia delle entrate secondo il quale i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà o altro diritto reale, e tale assunto -secondo l'Agenzia- valeva anche in caso di locazione.

Quindi, anche se tua moglie non è parte del contratto e non incassa i canoni, comunque deve dichiararli secondo la quota di possesso (e può optare per la cedolare secca).

Per contro, si sta facendo strada  un diverso orientamento supportato dalla giurisprudenza più autorevole, che viene recepito dalle Commissioni Tributarie.

Secondo questo orientamento, per la locazione di immobili in comproprietà non vale la formula "indipendentemente dalla percezione" .

La Commissione Tributaria del Lazio ha recentemente affermato (aprile 2022) che è ammissibile un'autonoma imputazione del reddito rispetto al titolo reale di possesso, ove ne risulti concretamente differenziata la percezione. Per cui è possibile attribuire il reddito anche solo ad alcuni dei comproprietari che risultino effettivi locatori e percettori dei redditi di locazione.

Secondo questo orientamento, quindi, l'unico locatore può dichiarare per intero il canone di locazione percepito, anche qualora non abbia la proprietà al 100% dell'unità immobiliare.

[Giovanni979]

Hai ragione, tuttavia rimane il diritto di trasferire i diritti reali e quindi la propria percentuale di possesso. In quel caso si dichiara l’accordo con il quale hai trasferito il diritto. Quindi se non lo trasferisci lo devi dichiarare in qualunque caso, anche se non sei parte del contratto: per lo meno così pensavo fino al tuo interessante commento. Credo bisognerebbe vedere la sentenza in toto perché secondo me non essere parte del contratto e non percepire i canoni non basta per evitare la dichiarazione, ci vorrebbe una estraneità al bene ben più ampio. Ad esempio un totale e fattivo disinteresse alle spese ed alle scelte di gestione. È tutto un secondo me, mi sembra solo molto strano che l’agenzia delle entrate permetta ciò con “facilità”. 

[Alberto1535]

@Giovanni979 

 la circostanza che vi siano diverse sentenze delle Commissioni tributarie (le quali fanno riferimento ad una pronuncia della Cassazione del 2016) è indice del contenzioso che si sta determinando tra i contribuenti che hanno ricevuto un avviso di accertamento e l'Agenzia delle entrate.

Da un lato, abbiamo quindi la posizione dell'Agenzia espressa nella Circolare n.20/2012: Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile.

Dall'altro lato, un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale supportato da una pronuncia della Cassazione del 2016: Non vi è dubbio quindi che ai fini della disciplina del reddito derivante da contratto di locazione non possa essere applicata la regola che deriva dalla formula <<indipendentemente dalla percezione>>,essendo quindi ammissibileuna autonoma imputazione del reddito di locazione rispetto al titolo reale di possesso ove ne risulti concretamente differenziata la percezione, non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (cfr Cass. 19166/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano.

Poi sono d'accordo con te che, ad oggi, per valere questa seconda posizione sarà necessario presentare un ricorso in commissione tributaria contro l'avviso di accertamento.

[Giovanni979]

Bisognerà presentarlo e vincerlo, ci sono sentenze dove anche un locatore a sua insaputa deve pagare le imposte. Grazie, ciao 

[Donatella26]

@Gab6 @Alberto1535 @Giovanni979 secondo me qui la cosa è un po' diversa: la gratuità del comodato si spiega col fatto che si tratta di marito e moglie, e il fatto che il tutto venga dichiarato solo dal marito perché la moglie non dichiara nulla in Italia sostanzialmente non toglie nulla agli incassi del fisco...per l'anno passato non so quanto costi registrare un comodato d'uso in ritardo, potrebbe valerne la pena. Se Gab6 ha fiducia nella sua commercialista ne segue i consigli, suppongo che un commercialista che dà consigli sbagliati abbia un'assicurazione che tuteli i suoi clienti in caso di errori.

[Giovanni979]

Io penso che la parola del commercialista sia la migliore, ma al fisco si toglie perché se hai un immobile in Italia qui devi dichiarare e al tuo posto dichiara chi ha dei crediti