monolocale facente parte di appartamento

[Francesco2476]

Buonasera a tutte/i. Vorrei il Vs. parere sulla seguente questione.
Il mio appartamento di residenza, a Roma, ha una stanza di ingresso (di ca. 6,5 mq) dalla quale, tramite due diverse porte blindate, si accede a 1) il grosso dell'abitazione, ca. 100 mq, in cui vivo io, e 2) una stanza indipendente di 11 mq con un suo bagno di 4-5 mq e angolo cottura.
Il mio intento è affittare il (2) come alloggio turistico per una sola persona.
La somma delle superfici di ingresso in comune, stanza e bagno è, come si vede, circa 21-22 mq. Questo vuol dire che (fatte salve le novità di questi gg. del "Salva - casa") di per sé il monolocale non raggiunge i 28 mq di legge per singolo occupante. Tuttavia, il monolocale è tale solo in senso funzionale: in realtà fa parte catastalmente e progettualmente del mio appartamento, per complessivi 115 mq ca.
A vostro avviso, è possibile affittare la stanza come alloggio turistico? So che è necessario l'usufrutto del soggiorno di almeno 14 mq, per cui la domanda è se la presenza delle porte blindate possa essere considerata un impedimento in questo senso.
Spero di essere stato chiaro...
Grazie molte a chiunque voglia/sappia esprimersi.

[Arianna49]

ciao @Francesco2476 io penso di no. Devi prima sistemare la cosa catastalmente dividendo le due abitazioni

[Francesco2476]

Grazie mille .@Arianna49. Ma in tal caso il monolocale diventerebbe concretamente tale, per una superficie inferiore a 28 mq e quindi non abitabile.

[Mira63]

Certo che il portone d’ingresso ostacola il raggiungimento dei 14 mq del soggiorno, @Francesco2476 , se ho ben inteso la tua ultima domanda. C’è un muro con una chiusura verticale tra due spazi. Lascia perdere il Salva casa, che tra l’altro non riguarda le strutture ricettive, perchè tu vi rientreresti, secondo me. Catastalmente deve essere separato come unità abitativa minima di 28 mq utili (o 35 lordi, dipende dal Regolamento edilizio locale), dotato dei servizi mini previsti (sempre Regolamento Edilizio e norma regionale sulle strutture ricettive, volendo anche il regolamento d’igiene). Detto ciò, se vuoi essere in regola, devi raccogliere un parere da un tecnico. Occorre controllare tutta la normativa locale e nazionale legata all’attività che vuoi svolgere nel tuo immobile. Magari ti trova l’escamotage per rientrare nei requisiti minimi. Anche se volessi affittare con un contratto normale per lunghi periodi, ti consiglio di sentire sempre un parere tecnico. 

[Francesco2476]

Grazie Mira63, a Roma è possibile, quando si inoltra la Comunicazione inizio attività (non imprenditoriale) scegliere se si loca come alloggio turistico l'intero appartamento o solo una parte. La stanza è una parte, certo il fatto che il salone sia separato da una porta da esterni e non da interni è particolare, ma quella porta potrebbe semplicemente restare aperta. Che ne pensi?

Ancora grazie.