@Lisa8389 buonasera,
è molto probabile che un funzionario del SUAP ti abbia detto che per pubblicare l'offerta sui Airbnb sia necessaria la forma imprenditoriale, ma in realtà il tuo problema principale è sulla tipologia ricettiva.
La normativa regionale consente la locazione in forma non imprenditoriale dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico al solo proprietario (no comodatario o sublocatore) che non sia residente (anzi non deve esserci nessun residente).
L'alternativa per il proprietario residente consiste nell'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B, anzi in questo caso è d'obbligo sia la residenza del proprietario che la convivenza con l'ospite, come pure la fornitura della prima colazione.
Ma in questa ipotesi, cambia completamente anche la normativa fiscale di riferimento.
Si percepiscono redditi diversi, c'è la possibilità di dedurre le spese strettamente inerenti, ma non è possibile optare per la cedolare secca del 21%.
Cambia anche la normativa per l'imposta di soggiorno. La Convenzione Airbnb-Comune di Bologna è utilizzabile esclusivamente per le locazioni brevi, non per il B&B occasionale. Di conseguenza, a mio parere, il gestore del B&B deve provvedere alla riscossione dall'ospite al check-in e al riversamento trimestrale al Comune (il quale, peraltro, in tal modo non rileva che si tratti di soggiorni tramite Airbnb oppure prenotati direttamente).
Tornando al punto di partenza, se si tratta di locazioni brevi non ci sono dubbi sulla legittima possibilità di offrire l'alloggio tramite portali (è importante restare nell'ambito di max 30 giorni di locazione).
A mio parere, permangono dei dubbi nel caso invece del B&B occasionale, che, quale struttura ricettiva extralberghiera, è disciplinato dalla normativa regionale. Esiste infatti una datata delibera della Giunta Regionale che pone il divieto della promozione sui portali sia alla locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico (oggi superato restando nell'ambito della locazione breve) sia al B&B occasionale.
