Melhorar anuncio

[Eduardo2383]

Olá estou a 9 meses fazendo locações  , já estou com 9 imóveis e tive 115 reservas , minha nota é 5  faco tudo sozinho , alguém com experiência para me dar algum conselho 

[Denise583]

Oi @Eduardo2383 

Parabéns pelas acomodações e pela dedicação em fazer tudo sozinho.

Fui nos seus anúncios e pude observar alguns pontos a corrigir.

Curiosamente, no seu perfil diz que vc hosoeda há 7 anos.

Começo dizendo que o Airbnb não permite que anfitriões compartilhem informações de contato ou endereços antes de uma reserva ser confirmada. Isso é feito para garantir a segurança de hóspedes e anfitriões. 

Portanto se faz necessário excluir o qto antes as fotos com informação do endereço.

Como são muitos anúncios, farei algumas recomendações de âmbito geral e, mais abaixo, farei alguns apontamentos mais específicos.

Recomendações gerais 

Boas fotos, porém praticamente todas com as janelas fechadas, cortinas cerradas, sem iluminação natural, não se vê uma vista, um céu.

Fotos repetidas e/ou semelhantes e/ou mostrando o mesmo.

Falta completar itens nas "Comodidades".

Decoração "vazia", tudo muito nú. Faltam objetos que evocam aconchego e aquela coisa mais caseira, como mantas e almofadas nos sofás, redes, livros, uma cesta para pão no balcão ou mesa de cozinha, a mesa arrumada para o café com pratos, xícaras ou canecas, ou mesmo taças com vinho...

Todos merecem um título mais sensorial, menos descritivo. Vc precisa atrair um hóspede, não vender um imóvel.

Há anúncios que incluem roupa de cama e outros não, mas vemos quartos com camas parcialmente arrumadas, o que pode confundir o hóspede. 

Melhor mesmo é oferecer roupa de cama e tbm o "Básico" que corresponde, além dos lençóis, toalhas, papel higiênico e sabonete. Como é um item de filtro bastanteprocurado, sem isso o anúncio deixa de aparecer.

Oferece "cobertores e travesseiros extras" mas mal se vê os do uso, qto mais os extras. 

Em alguns anúncios não está marcado "água quente" nas Comodidades. 

Há inconsistências e falta de cômodos na parte "Onde você vai dormir".

Se o sofá servirá para alguém dormir, ele deverá ser um sofá-cama e listado como tal (caso contrário não conta no total de "camas").

Se há um sofá-cama seria bom mostrá-lo tbm arrumado para a noite. 

Se há um berço, deverá haver foto dele e complementar as informações pertinentes como modelo, medidas, se deverá ser solicitado e etc.

Falta detalhar o que é privativo da acomodação e o de uso geral do prédio ou condomínio, como piscina, academia, sala de jogos e etc.

Havendo lavanderia, instale ganchos para pendurar vassouras, rodos, pá e etc. Não tire fotos vom roupas ou panos no varal.

Se vai oferecer ferro de passar, ofereça tbm a tábua, ou terá mesas e colchões queimados.

Há quartos com roupas e objetos pessoais. 

Há banheiros com itens de higiene pessoal 

No Tour de fotos há vários cômodos faltando completar as comodidades.

Há comodidades estranhas ao cômodo como "academia " em Quurto, ar condicionado em "Banheiro" e panela elétrica de arroz, no Exterior.

Se há quartos que são suítes, precisa inducar no Cômodo nas " informações de privacidade" que o banheiro é privativo, configurando ser uma suíte.

Observações específicas por anúncio.

No "Apartamento térreo"

* 5 hóspedes para apenas 1 banheiro, que ninguém vê pois não há uma foto dele.

Meu conselho seria deixar o sofá somente como sofá mesmo e reduzir a capacidade para 3 hóspedes.

No "Ótimo apartamento 3 quartos" 

• 7 hóspedes para apenas 2 banheiros. 

* fotos do banheiro no cômodo "Quarto 2".

* no "Banheiro 2" há fotos do "Banheiro 1".

Na "Casa centro de Atlântida"

• em alguns banheiros há objetos de higiene pessoal, noutro se vê no espelho o reflexo de quem está tirando fotos.

No "Ótima casa de 2 suítes" 

* 8 hóspedes para apenas 2 banheiros, ainda mais que, para isso, vc colocou camas na sala de estar. 🤦🏼‍♀️

Este tipo de arranjo faz sentido qdo é um Studio ou Chalé (sem quartos separados), mas sendo uma casa com 2 quartos, é totalmente desnecessário e não agrega nada, muito pelo contrário. 

No "Apto 3 quartos a 5 minutos" 

• 7 hóspedes para apenas 2 banheiros.

No "Apto novo"

• apesar de haver quarto, na parte "Onde você vai dormir" está a "Área residencial", a foto de um sofá, e listadas as comodidades 1cama de casal, 1 sofá-cama e 1 cama infantil (que não há foto).

No "Cond Murano casa 2 quartos"

* 8 hóspedes para apenas 1 lavabo

No "Ótima casa Condomínio" 

* 8 hóspedes para apenas 1 lavabo

Confesso que fiquei confusa com o Condomínio Murano. 

De início achei ser uma mansão, mas qdo vi as fotos do interior estrannei que o tamanho não condizia com o exterior. 

Foi aí que percebi se tratar de unidades geminadas num condominio, e que a piscina e todo o exterior são áreas de lazer e de convivência do condomínio.

Vc as classificou como "casa", mas não me parece ser o mais adequado. Tem mais cara de apartamento do que de casa, 

Qdo se fala em casa, nos vem a ideia de uma acomodação com quintal ou uma área privativa, entrada tbm privada onde vc fecha o portão e tem exclusividade naquele espaco.

Na boa, isso precisa ser melhor detalhado.

Certamente há mais, mas sendo 8 anúncios acaba-se deixando passar alguma coisa.

Sendo assim vou deixar para os nobres colegas @Regina1105 e @Carlos-Alberto64  acrescentarem suas observações e conselhos tão sábios. . 

Espero ter ajudado. 

Depois nos conte e nos mostre o que resolveu fazer. 

[Regina1105]

@Eduardo2383 

A colega @Denise583 fez uma análise abrangente do seu imóvel, concordo com as recomendações.

Além dessas, sugiro que você liste a comodidades por cada ambiente, isso é bom por que ficarão visíveis e em destaque no álbum de fotos.

As descrições podem melhorar, evite simplesmente listar o que há no imóvel ou pontos de referência. Em vez disso, faça um texto destacando as qualidades e características especiais de cada uma das acomodações. Nesse artigo há dicas sobre isso:

https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/a/writing-an-effective-listing-description-13 

No mais, parabenizo pelo cuidado, vê-se que há um padrão de excelência, mesmo com diferentes tipos de imóveis. Belo trabalho!

[Carlos-Alberto64]

Olá @Eduardo2383 

a colega @Denise583   fez uma análise digna de uma consultoria, e das caras. Puro ouro, vai por mim! Não há como acrescentar. 

Mas eu gostaria de fazer uma observação que sempre faço quando vejo anfitriões alucinados por maximizar o número de hóspedes a qualquer custo, colocando camas em todos os cantos e esquecendo que 8 pessoas para um banheiro é coisa de quartel militar ou colégio interno.

Existe uma crença, totalmente equivocada, de que quanto mais hóspedes mais lucro. Isso é falso. Pode ser válido se você tem um hostel ou parecido, mas não é para alojamentos Airbnb.

Pense: qual é a frequência de reservas para 8 na airbnb? Muito, muito baixa te asseguro. A maioria das reservas são para 1 casal, seguido de reservas para 1 só pessoa (especialmente nômades digitais). Reservas para entre 1 e 4 respondem pela vasta maioria das reservas na Airbnb. Pode ser diferente em outras plataformas, não sei, mas na Airbnb é assim.

Pela foto não consigo avaliar muito bem sua idade aproximada, mas certamente me parece que já passou dos 25. Pergunto: com que frequência você viaja num grupo de 8? E se viajou aposto que foi Carnaval, Reveillon ou férias. Grupos maiores além de raros só costumam aparecer em épocas especiais sendo portanto muito sazonais/inconstantes.  E quando se formam, tendem a ser de gente mais jovem, com menos cuidado, menos compromisso, menos disciplina, menos $, etc. De fato não se incomodam de ficar apinhados porque não teriam como pagar para ter mais conforto. Não valorizam decoração, roupa de cama boa, mantas e colchas bonitas. O grupo etário mais significativo nas reservas Airbnb  é o de 25 a 34. Porém, mais de 50% dos hóspedes têm de 34 anos e 85% mais de 25. Pense se seu anúncio está configurado para atrair essa maioria.

Adicionalmente 8 pessoas não fazem 8x mais sujeira, bagunça, estrago, barulho, etc. que 1, fazem 20 x mais.

Seu custo (consumos, desgaste e estragos) aumenta exponencialmente à medida que sobe o número de hóspedes.

Não ficou claro se aluga na airbnb há 7 anos, 9 anos, ou desde 5/2024, mas 115 locações para 9 imóveis, mesmo que seja em 1 ano, não é muita coisa.

Entendo que você possa pensar “ué, mas eu estou disposto a alugar até para 1 só pessoa, o que quero e atender de 1 a 8”. Mas não é assim que funciona. Ou você mira na conveniência ou você mira no conforto. Como dizem os italianos, “Não há como ter o barril cheio e a mulher bêbada”.

Quando você configura um alojamento com 2 quartos e o que parece ser 1 só banheiro (no anúncio diz inclusive que só tem 1/2 banheiro) para 8 pessoas colocando camas extra, colchão no chão e/ou sofá cama você precisa sacrificar a aparência e o conforto e isso acaba afastando reservas de um só casal ou de 1 casal mais 1 filho, que buscam mais conforto e ambientes agradáveis/aconchegantes. Quando então define um preço que é igual para 8 ou 1, fica muito difícil um casal alugar.

E o problema não é só que o hóspede que pesquisa pode ver o seu anúncio mas não se interessar. A Airbnb compete com outras plataformas. Se o hóspede escolhe esse ou aquele alojamento para a Airbnb tanto faz, o que ela quer é que escolha um alojamento airbnb e não que desista e passe para outra plataforma. Portanto o algoritmo que determina a ordem em que são apresentados os anúncios nos resultados de uma pesquisa vai sempre dar prioridade para aqueles que ele acha que têm mais chances de serem reservados. Para isso usa um conjunto bastante amplo de critérios e um deles é a flexibilidade na estratégia de precificação. Se o hóspede especificar 2 ou 3 pessoas, seu anuncio provavelmente nem aparecerá porque o preço que pode até ser bom para 8, é proibitivo para 2. Se o hóspede não especificar o algoritmo usará as estatísticas de número de hóspedes e dará prioridade para os anúncios que têm chance de serem  reservados para 2  ou 3. O seu não encaixa nessa categoria por causa da rigidez na estratégia de precificação. O algoritmo gosta de estratégias de precificação coerentes e flexíveis.

Recomendo que defina um preço base para 2 hóspedes e uma taxa adicional para cada hóspede a partir de 3, e uma taxa de roupa de cama/banho também por hóspede. Menos pessoas sujam menos, gastam menos, consomem menos, estragam menos. Acredito que é melhor alugar para 2 que não alugar, mesmo que só cubra as despesas fixas e variáveis. Pelo menos cobre as fixas. Se quiser pode colocar fechadura com senha nos quartos para só liberar os que podem ser usados. Também só deixe arrumadas as camas que serão usadas e as tolahas etc. para o número certo de hóspedes.

Enfim, espero ter contribuído.

Abs

Carlos