A PROPOSITO DEL NUOVO DECRETO LEGGE ...

[Marco376]

Riguardo al nuovo DL (Decreto Legge), al momento dà ancora àdito ad alcuni dubbi. Comunque proverò ad elencare entrambi i diversi punti di vista, e a precisare ciò che è già certo.
 
1) Il DL (Decreto Legge) dovrà essere entro 60 gg. convertito in L (Legge) dal Parlamento, con o senza Modifiche;
 
2) L'A.d.E. ha 90 gg. di tempo per chiarire gli aspetti pratici e tecnici della cosa;
 
3) Il testo riguarda tutti quei contratti stipulati a partire dal 01 giugno, a prescindere dalla data di decorrenza del contratto stesso;
 
4) Secondo alcuni (Pro.loca.tur, Eutekne, e altri siti internet) riguarderebbe esclusivamente le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, e solo quelle con contratti scritti di locazione, inferiori ai 30 gg. In più riguarderebbe le ''sublocazioni'' a terzi di immobile non proprio. E altri contratti a titolo oneroso di comodatario ad uso gratuito, ecc. Questo perchè a loro avviso il termine ''locazioni turistiche'' prive di ''servizi'' e ''con servizi'' (fornitura di biancheria e pulizia) resterebbe all'interno delle vere e proprie ''locazioni turistiche'', quelle per intenderci che si basano su contratti scritti, sempre, per legge, anche se inferiori ai 30 gg.;
 
5) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, ma lasciano aperti dei dubbi;
 
6) Secondo altri (La Casa Che Avanza, e altri siti internet) riguarderebbe non soltanto le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, ma anche le ''locazioni turistiche'' con ''servizi accessori o complementari'', e dunque in senso lato le ''CAV (Case per Vacanze)'' e i ''B&B (Bed and Breakfast)'' a patto che siano occasionali e cioè privi di partita iva o detti anche non imprenditoriali. Questo perchè non esisterebbero a loro avviso ''locazioni turistiche'' in senso stretto caratterizzate dalla fornitura di ''servizi accessori'' e dunque il legislatore non potrebbe che rivolgersi a B&B e CAV; e questo nonostante i loro redditi ''diversi'';
 
7) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero non solo quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, sebbene alcuni dubbi restano sulla possibilità che questi ultimi possano rientrare in determinate definizioni viste sopra, anche a causa della loro sede estera;
 
😎 A prescindere da chi siano i soggetti interessati (solo ''locazioni'' e ''sublocazioni'' sotto i 30 gg., oppure anche ''b&b e cav non imprenditoriali'' e ogni altra attività ricettiva extralberghiera priva di partita iva, giacchè ''le imprese con partita iva'' sono chiaramente escluse dal provvedimento, così come anche quelle attività in cui i servizi accessori o complementari diventino prevalenti rispetto alla fornitura di ''alloggio''), è chiaro ciò che succederà a chi sia soggetto interessato, e cioè:
 
a) Quei portali che funzionano con i Contatti Diretti tra guests e hosts e che non impediscono di prenotare al di fuori del portale stesso, assieme a quei portali che non consentono di finalizzare le prenotazioni al di fuori del portale stesso ma che non maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti esclusivamente a COMUNICARE tempestivamente i dati di tutti i contratti (si vedrà poi se solo quelli ''scritti di locazione'' delle locazioni turistiche o se anche quelli ''verbali da albergo'' di b&b e cav senza partita iva e simili...), a patto che il portale sia a conoscenza di quanti e quali contratti siano stati conclusi ''all'interno'' del portale stesso;
 
b) Quei portali che funzionano con prenotazioni concluse solo esclusivamente all'interno del portale stesso e che in tutto o in parte maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti non soltanto all'adempimento visto sopra di ''comunicazione'' ma anche a fungere da ''SOSTITUTO D'IMPOSTA'', nel caso di opzione Cedolare Secca al 21% scelta dal contribuente trattenendo un 21% e girandolo a chi di dovere, mentre nel caso non si opti per la Cedolare Secca trattenendo una ritenuta d'acconto (secondo alcuni di aliquota variabile in base al proprio reddito, e in base ai normali Scaglioni Irpef, secondo altri, più probabilmente fatta comunque coincidere forfettariamente in modo fisso con un 21%, come nel caso della Cedolare Secca);
 
9) Innovativamente (nel senso di ''diversamente che in passato''), l'opzione Cedolare Secca potrebbe essere scelta anche dalle Sublocazioni a terzi di immobile non proprio, che fino ad ora producevano esclusivamente ''redditi diversi'' e non ''redditi fondiari o da fabbricato''. Secondo alcuni (La Casa Che Avanza, ecc.) innovativamente l'opzione Cedolare Secca potrà essere scelta d'ora innanzi anche dalle CAV e dai B&B non imprenditoriali, almeno limitatamente ai proventi di alcuni portali online, e nonostante i loro redditi ''diversi'';
 
10) In ogni caso sono errate tutte quelle interpretazioni secondo cui il provvedimento aumenterebbe le tasse, perchè è evidente che lo scopo è quello di far pagare tasse anche ad abusivi e irregolari e non di aumentarle a chi già le paga; infatti non è vero che si debba per forza scegliere la cedolare secca, si può tranquillamente continuare a non esercitare l'opzione, e a preferire l'Irpef come prima; per il resto si tratterà di una ritenuta d'acconto di cui poi il commercialista dovrà tenere conto nella determinazione di quanto far pagare al contribuente al momento della dichiarazione dei redditi e dunque dire che si paga due volte o il doppio non corrisponde a realtà, e non è escluso che si vada ''a credito''; così come non corrisponde a verità il fatto che d'ora in poi non si possano più scaricare le spese, innanzitutto perchè l'opzione cedolare secca al 21% non è obbligatoria, e poi perchè il resto dei propri proventi potranno continuare ad essere considerati come precedentemente. Si sa che la Cedolare Secca non deve necessariamente essere scelta ''per tutti'' i contratti, ma volendo anche solo per una parte, e volendo anche solo dunque per una porzione del proprio reddito.
 
I dettagli verranno chiariti in seguito a breve, ma, qualunque sia l'ipotesi corretta, personalmente vedo favorevolmente questa novità. Mi auguro che questa prima informativa a riguardo possa esservi utile, visto che c'era un utente che giorni fa chiedeva informazioni in merito.

[Sergio199]

Salve a tutti,

Innanzitutto grazie per mettere a disposizione le vostre conoscenze.  Avrei bisogno di una conferma, se potete aiutarmi.

Vorrei mettere a rendita la mia prima casa e sto pensando di farlo con affitti turistici a breve termine. Ho gia preso informazioni al riguardo con il mio commercialista, quello che non mi è del tutto chiaro concerne la detraibilità delle spese in relazione alla tassazione con cedolare secca. 

Risiedo nello stesso comune dove si trova l'apparamento ma questo non sarà  la mia dimora principale. Chiarito che non potrò portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo e che sarò soggetto al pagamento della IMU, mi rimangono dubbi sulla detraibilità delle restanti spese (mediche, ristrutturazione, istruzione figli etc.) che non sono poche. In un intervento di Roberto, ho letto che non si possono portare a detrazione se si sceglie la tassazione dell'affitto con cedolare secca solo se l'affitto è l'unica fonte di reddito. Percependo io e mia moglie redditi da lavoro dipendente, credo di aver capito che almeno le spese possono essere portate in detrazione.

Altro aiuto, è necessario richiedere il certificato di agibilità dell'appartmento in qiuestione per iniziare questa attivià?

In ultimo avete notizie se ci sono novità sul nuovo DL ovvero se portali come AirB&B saranno o meno sostituiti d'imposta riguardo la tassazione?

Grazie anticipatamente per l'aiuto.

Sergio

[Roberto143]

@Sergio199

Le detrazioni a cui fai riferimento tu (spese mediche, ecc.) sono appunto "detrazioni", che si detraggono, nella misura indicata (ad esempio spese mediche al 19%), dall'imposta.

Le deduzioni invece, si detraggono dal reddito imponibile (su cui poi vengono calcolate le imposte).

La cedolare secca non consente nè deduzioni sul reddito, nè detrazioni sull'imposta.

Ma ovviamente parliamo di redditi ed imposta degli affitti.

Se hai altri redditi, solo su quelli e sull'imposta relativa, potrai applicare deduzioni e detrazioni.

La convenienza o meno della cedolare secca, dipende quindi dall'ammontare delle detrazioni e deduzioni che si hanno in generale, e dal fatto di trovare spazio o meno per applicarle.

Se percepite redditi da lavoro dipendente, potrete continuare, per quelli, a ragionare come avete sempre fatto, tenendo gli affitti a se stanti, appunto con la cedolare "secca".

L'agibilità ritengo sia necessaria per qualunque tipologia di affitto (non solo quello turistico); eviterei di chiamarla "attività".

Per il DL bisogna aspettare le risultanze del Parlamento e dell'AdE (ma naturalmente l'obiettivo iniziale è quello).

[Marco376]

@Sergio199, premesso che Roberto ti ha già risposto esaurientemente ad ogni tuo quesito, sottolineo solo due punti:

a) ''affittare'' o ''locare'' non è un'attività nè una struttura nè un'attività ricettiva nè una struttura ricettiva, e questa semplice affermazione cambia notevolmente ogni cosa (si legga l'apposito post in evidenza in Home Page su Come operare responsabilmente nella Locazione Turistica);

b) Non si ''affittano'' nè ''locano'' ai turisti per soggiorni brevi immobili o loro porzioni che non abbiano - ovviamente - già certificato di agibilità e che non siano di determinate classi e categorie catastali adatte. Non solo, sarebbe bene avere impianto di acqua, luce e gas riscaldamento, ecc. certificati da professionisti, e magari (anche se non sempre ribadito) 1 estintore, 1 mappa della casa con percorso antincendio, frecce direzionali verdi e bianche, cartello uscita, istruzioni italiano-inglese di emergenza, così come (anche se non obbligatoria al momento) 1 assicurazione base sulla casa, e, volendo, 1 assicurazione per resposabilità civile verso terzi (si discute se in quei 'terzi' possano essere ricompresi anche conduttore e altri inquilini, o solo persone diverse da loro, ma in ogni caso se durante l'affitto di un inquilino una persiana cade sulla testa di un passante terzo in strada, non avere quel tipo di copertura creerebbe problemi al proprietario e locatore e non all'inquilino del momento). Lo stesso per una tegola del tetto. Non tutto infatti è di competenza e responsabilità di chi la prende in affitto.

Ciao. ; )  

[Sergio199]

Grazie Roberto, grazie David! Ora tutto più chiaro. L'agibilità c'e', verificata com visura, devo soltanto andare a ritirare il certificato all'ufficio tecnico che a Roma equivale ad un'avventura (già avuto esperienza). Riguardo le certificazioni, la casa è in ristrutturazione, tutto nuovo e tutto certificato.

Il termine attività al posto di "affitto" l' ho adottato da precedenti post. I miei genitori sono usciti da un'esperienza tragica con un affitto 4+4 e, a costo di mangiare pane e cipolla, non mi sognerei mai di affittare in questo modo, non c'è assulutamente nessuna tutela per i proprietari. Non voglio offendere nessuno, ma l'ufficiale giudiziario che ci è capitato ci ha messo addirittura il suo carico chiedendo una tangente  mascherandola come parcella, oltretutto dallo scorso Gennaio ho un auto ferma nel giardino di casa (sequestro amministrativo per omissione pagamento assicurazione) del simpatico ex inquilino che non posso rimuovere in quanto per i vigili si tratta di luogo di custodia e non si sa quante volte ho fatto già la spola tra prefettura e comando dei vigili cercando di risolvere il problema rimanendo nella legalità, figurarsi che un comandante dei vigili non sapeva che cosa fosse una PEC quando gli ho riferito che la prefettura gli aveva inviato una email invitandoli a rimuovere l'auto, insomma un'odissea. Scuate lo sfogo, sono andato fuori tema ma la rabbia ancora mi assale.

Grazie

[Roberto143]

@Sergio199

Mi spiace per le disavventure.

Onde evitarne di nuove, mi raccomando, fai le cose per bene, a cominciare dal contratto di affitto scritto (e non un contrattino cosí tanto per, ma con tutte le clausole più opportune per la vostra tutela). 

E ti sconsiglio la prenotazione immediata; anzi, meglio interagire prima con il potenziale locatario.

[Giorgio85]

Salve a tutti i partecipanti, un sentito ringraziamento da parte di un neofita che ha trovato molta più chiarezza in questo post (ed in questa community in generale) che non leggendo sui giornali, parlando con commercialisti, o chiedendo informazioni direttamente al SUAR (fate un po' voi...).

Continuerò a tenermi aggiornato su questa pagina per conoscere l'esito della nuova legge, sperando ancora nella vostra partecipazione e soprattutto nel contributo di alcuni utenti con un notevole bagaglio di conoscenza (spesso contraddistinti dalla dicitura level10) che non solo condividono generosamente ogni informazione in loro possesso ma espongono i fatti in maniera tanto chiara e lineare da avermi chiariti alcuni punti chiave che mi davano del filo da torcere da un po' di tempo.

Avevo scritto ieri su questo post ma non mi risulta sia stato pubblicato, quindi ritento:

Vorrei approfittare per chiedere conferma sull'iter da seguire per regolarizzare locazioni private (non bnb né cav) alle quali gestisco gli ingressi per conto dei proprietari, tutto a Roma, e se esiste una soluzione per identificare il mio lavoro poichè non sono proprietario di tali strutture. Io pago le tasse dichiarando tutti i miei introiti (perfettamente rintracciabili poichè mi appoggio solo ad Airbnb), ma non ho nè mandato con rappresentanza da parte dei proprietari, nè mi occupo di verificare se loro pagano le tasse dovute. Insomma, prendo la mia percentuale con l'opzione del routing e ci pago le tasse sopra in fase di dichiarazione dei redditi.

Questo è quanto sono riuscito a fare finora.

Con la nuova legge il 21% di ogni prenotazione verrà probabilmente trattenuto a monte: essendo il 21% dell'importo totale percepito (commissioni sito a parte), saranno trattenute in parte dall'importo percepito dai proprietari ed in parte dalla mia percentuale, quindi non dovrei pagare di nuovo in fase di dichiarazione, o sto sbagliando i calcoli?
Per quanto riguarda la segnalazione alle forze dell'ordine, viene fatto in alcune delle strutture che gestisco per decisione dei proprietari, mentre in altre strutture non ho il loro consenso quindi non posso prendere iniziativa. La mia intenzione è quella di interrompere la collaborazione con tali strutture, per correttezza ovviamente ma anche per non essere coinvolto in vicende spiacevoli.

Se poi qualcuno sapesse indicarmi cortesemente cosa altro potrei/dovrei fare per svolgere questo lavoro a norma, gli sarei molto grato.

[Marco376]

@Giorgio85, intanto per i vari adempimenti (dei locatori) inizia da qui:

https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-d... .

Per il resto, non essendo tu propriamente un locatore ma un GESTORE di varie locazioni altrui, dovrai sentire un Commercialista e molto probabilmente dovrai ottenere titoli e giusto inquadramento fiscale (che di sicuro necessiterà di una P. Iva specifica nel settore, come minimo) per potere procedere correttamente.

Se non state seguendo le normative di pubblica sicurezza relative alla Comunicazione delle generalità degli ospiti ai sensi dell'art. 109 del TULPS, in tutto o in parte o anche per volontà di altri e non vostra, per lo meno non scrivetelo mai da nessuna parte! Si va sul penale e si rischiano fino a 3 mesi di reclusione oltre che una sanzione pecuniaria di poco meno di 300 Euro! Ciao ; )

[Giorgio85]

Grazie mille! Sto cominciando a capirci qualcosa finalmente...

[Roberto143]

@Sergio199

Se hai un minimo di dimestichezza con Excel, puoi provare a simulare la convenienza tra tassazione ordinaria o cedolare secca inserendo i tuoi dati (di reddito, di affitti, di spese, ecc.) in questo modellino.

E' molto semplificato; ovviamente una valutazione precisa può essere fatta solo dal commercialista o presso il CAF in sede di dichiarazione, ma una idea di massima te la può dare.

CEDOLARE SECCA SI O NO?

[Giorgio85]

Grazie a tutti per la vostra generosità nel condividere informazioni ed esperienze, senza il vostro prezioso contributo su questa community non saprei più dove sbattere la testa.

Vi seguo appassionatamente, nella speranza di essere aggiornato riguardo la nuova legge, che vedo di buon occhio e spero venga attuata al più presto con le giuste modalità.

Avete nuove in riguardo?

[Tom212]

@Marco376

Ciao David!

Quando dici: 

> Cioè a mio avviso intanto preleverebbero a tutti un 21%, sia che fosse sotto forma di Cedolare sia che fosse sotto forma di ritenuta d'acconto

immagino che non includi le case vacanza "dotate" di p. iva, corretto? O la ritenuta viene applicata anche ai titolari di p. iva?

E' vero che chi affitta per troppi giorni o ha più di una casa sarà tenuto ad aprire la p. iva?

[Marco376]

@Tom212, ciao, scusa per l'attesa, ma oggi ho fatto festa, del resto questo non è un lavoro ma siamo qui per divertimento personale... e perchè lo riteniamo utile...

Le risposte alle tue domande sono però molto semplici e brevi:

- NO, le ''imprese'' e tutti i soggetti dotati di P. Iva al momento risultano ESCLUSI dalle novità in discussione;

- NO, al momento non sono passati quegli Emendamenti che avrebbero potuto introdurre le limitazioni innovative di cui tu parli; ma il pericolo non è sventato per sempre, perchè si rimanda la definizione di tali aspetti ad un decreto successivo non ancora emanato.

Ciao! ; )

[Walter66]

Ciao, ho appena pubblicato un post come nuovo host per chiedere informazioni sul trattamento fiscale della cedolare secca alla cui applicazione sono interessata.

Non trovo nel portale alcuna sezione nella quale poter inserire i dati fiscali affinché possa essere applicata la ritenuta. Il portale deve agire come sostituto d'imposta quindi deve prelevare il 21% da versare per conto del proprietario all'agenzia delle entrate.

Se qualcuno è più informato ne sarei grato.

[Roberto143]

@Walter66

Certo che almeno una scorsa ai commenti del post dove ti sei inserito potresti anche darla! 

[Marco376]

@Walter66, sono tutti come te in attesa di qualcosa che ancora nei dettagli non si conosce... quello che si sa è stato già scritto nello stesso post in cui stai scrivendo e in almeno altri 8 posts, ma se non trovi scritto di più è perchè di più al momento non si conosce... concordo con te che al momento Airbnb e anche qualche altro portale non siano pronti ad accogliere i cambiamenti di cui si discute... ma a mio avviso quei cambiamenti in proposta sono proprio finalizzati a fare chiarezza in degli spazi online che al momento sembrano essere ''un mondo a parte'' dove come tu stessa dici non si capisce neppure a distanza chi sia il soggetto fiscale della cosa... a te sembra normale? A me, al legislatore, al Fisco, agli extralberghieri, a Federalberghi, e anche a molte delle Locazioni, NO, questo non sembra normale. Restiamo in attesa, sperando comunque che la situazione attuale CAMBI ! Ciao, ; )