Ancora su dichiarazione dei redditi

[Norina1]

Salve a tutti...penso non si finirà mai di parlare di questo argomento. Ho letto numerosi vs post in merito, ma io vorrei sollevare un ulteriore grosso dubbio: premetto che sono nuova quindi non so ancora cosa e come dovrò compilare la dichiarazone, ma in sede di dichiarazione si possono splittare i costi di pulizia? Pongo questa domanda perchè ho affittato per anni in regime di locazione 4+4 e se nel contratto indicavo le cifre divise (canone+spese) nella dichiarazione potevo indicare soltanto il canone puro, di modo che le tasse le pagavo solo su quello.

Ora, dato che per soggiorni sotto i 30gg i contratti non sono obbligatori, quali saranno i giustificativi che dovrò presentare o che comunque faranno fede in caso di controlli? Leggendo i vari post parrebbero le stampe dei bonifici/paypal...ma allora in questo caso non potrò splittare gli importi e visto che le pulizie io le affido ad un terzo mi scoccia pagare le tasse anche su questo importo e soprattutto alla luce del fatto che come sopra detto con le locazioni "normali" questa possibilità viene data.

Spero di essere stata chiara.

Grazie per chi vorrà aiutarmi.

Norina

[Marco376]

@Norina1, innanzitutto attenzione, i contratti sotto i 30 gg. non devono obbligatoriamente essere ''registrati'' ma devono obbligatoriamente e sempre essere ''scritti'', e firmati e fatti firmare, per legge (431/1998). In evidenza trovi un Post dedicato alla Guida per Locazione Turistica, che spiega tutto ciò.

Il canone di locazione dovrà coincidere con il ''lordo'' (cioè quanto ricevi netto da Airbnb più però anche il tuo Costo del Servizio per l'Host di Airbnb). Riguardo a chi può scaricare le spese dalle tasse e chi no, è già stato detto molto altrove, e dipende dal tipo di redditi (fondiari o da fabbricato, diversi, o da impresa, e, in quest'ultimo caso, se p. Iva ordinaria o se p. iva agevolata a forfait).

In particolare, visto che parli di locazione turistica con contratti scritti inferiori ai 30 gg., le commissioni di Airbnb per il Costo del servizio per l'host NON possono essere scaricate dalle tasse, soprattutto se scegli l'opzione Cedolare Secca al 21%. Riguardo alle spese di pulizia, sarebbe bene che, come locazione turistica, non le separassi su Airbnb dal resto del canone di locazione. Riguardo alle spese di luce, acqua e gas, nessuno vieta, pur non separandole su Airbnb, di scorporarle invece nel contratto scritto rispetto al canone di locazione puro e (secondo l'A.d.E. in una risposta ad un contribuente) non considerarle in sede di dichiarazione dei redditi. A patto che però si sia stabilito forfettariamente (considerando il periodo dell'anno precedente) un costo medio giornaliero per acqua luce riscaldamento gas tari e condominio e si sia moltiplicato per il numero effettivo di giorni locati.

Mi raccomando però di non continuare a sostenere che per locazioni inferiori ai 30 gg. i contratti non si devono SCRIVERE, perchè è piuttosto grave.

[Norina1]

Ciao @Marco376,

ti ringrazio per la tua dettagliata risposta. In realtà non intendevo  "detrarre le spese" che essendo una privata non potrei farlo, ma proprio di dichiarare l'importo scorporato.

Quanto al contratto scritto, quindi secondo te devo farlo per ogni ospite? Te lo chiedo, perchè io da viaggiatore non ho mai dovuto firmare nulla. Devo dire che sarebbe un po' una scocciatura, ma se questo mi può dare la possibilità di "scorporare" le spese a questo punto non di pulizia ma di utenze allora lo faccio.

Grazie ancora!

Norina

[Marco376]

@Norina1, il contratto dovrai scriverlo non però per una mia opinione, ma per volontà della legge (431/1998), anche perchè è l'unico modo con cui potrai dimostrare di essere una ''locazione turistica'' e di non considerare i tuoi redditi diversi o da impresa ma ''fondiari'' a buon diritto (oltre che perchè non fornisci ''servizi alla persona'' nè ''accessori o complementari'', e oltre perchè online ti pubblicizzi con le denominazioni giuste e non usate già dagli extralberghieri). Se la G.d.F. arriva e tu non hai da mostrare i contratti scritti e firmati, la contestazione è dietro l'angolo per ''esercizio abusivo di attività ricettiva extralberghiera'' di b&b, o cav, o affittacamere, o simili.

Online non si potrebbe scorporare nulla, almeno non per la tipologia di cui stai parlando. Diverso, come detto, è ciò che potrai fare, almeno secondo alcuni, sul contratto di locazione scritto. Ma ciò non riguarda le pulizie, casomai riguarda le cosiddette ''utenze''.

Ciò che gli altri fanno o non fanno (per lo più sbagliando) e tantomeno ciò che interessa / è comodo o non interessa / non è comodo per un turista non cambia assolutamente i nostri doveri di legge.  

[Norina1]

@Marco376,

non è assolutamente mia intenzione evitare i miei obblighi. Anzi, devo ringraziarti per avermi illuminato su questo intricato argomento. Ora sono decisamente più tranquilla.

Grazie ancora!!!

Norina

[Roberto143]

@Norina1

Detto tutto ciò che precede, per riepilogare e sintetizzare.

Se fai locazione turistica (e se dichiari nel quadro B del 730, redditi dei fabricati):

- il contratto lo devi fare sempre, scritto;

- devi riportare il lordo pattuito con l'ospite, non quello che ricevi tramite bonifico;

- sarebbe preferibile non richiedere un costo aggiuntivo e separato per le pulizie, ma inglobarle nel costo complessivo della locazione (le locazioni pure non possono fornire servizi aggiuntivi alla persona come colazioni, cambio biancheria, pulizie durante il soggiorno); dunque, considerato che la casa la devi consegnare pulita, a quali pulizie si riferirebbe un eventuale costo specifico? io preferisco non inserirle per evitare equivoci in caso di accertamento;

- i costi di servizio (commissioni Airbnb) non possono essere scaricati (sono il costo appunto di un servizio che chiedi ad un terzo, e non hanno nulla a che vedere con il conduttore, con il quale firmi un contratto per il costo del soggiorno pattuito).

- come previsto dalle istruzioni al mod. 730, se le utenze (acqua, luce, gas, condominio, ecc.) sono esposte in chiaro e separate dal costo della locazione effettiva nel contratto di locazione, puoi dichiarare la sola componente locazione;

- in sede di dichiarazione dei redditi, se opti per l'aliquota irpef ordinaria, i redditi sono da riportare nella misura del 95%, se opti per la cedolare secca al 100%.

[Roberto143]

@Norina1

Siccome sei a Milano, per puro scrupolo ti chiedo: hai fatto l'iter burocratico con il Comune per le autorizzazioni del caso?

lo chiedo perchè purtroppo, la regione Lombardia, non prevede (in modo arbitrario e travalicando le sue effettive competenze) la locazione turistica, ma solo la Casa Vacanza.

Questo comporta un gran pasticcio normativo con conseguenze anche di carattere fiscale (ciò che definisce la Regione è in alcuni casi in contrapposizione con le norme fiscali italiane).

Quindi, quello che è stato detto, vale sicuramente per le locazioni turistiche della maggior parte d'Italia, ma per la Lombardia è opportuno chiarire ulteriormente i vari aspetti... il rischio è di essere sanzionato dall'uno o dall'altro.

[Norina1]

@Roberto143,

le sto facendo proprio in questi giorni.....un casino immane, ma a poco a poco ci sto riuscendo. Ma ci sono delle differenze anche per le questioni fiscali? Anche la Lombardia è in Italia....almeno credo (LOL).

Già mi viene il mal di pancia a dover trattare con Comune/Provincia/Questura...

[Roberto143]

@Norina1

La confusione nasce dal fatto che una cosa é la LOCAZIONE TURISTICA, e un'altra é la CASA VACANZA.

La regione LOMBARDIA fa di tutta l'erba un fascio, e stabilisce che sono tutte Case Vacanza (che sono attivitá ricettive e dovrebbero dichiarare tra i redditi diversi).

Però poi nelle FAQ dice che possono optare per la cedolare secca.

Insomma, ci si ritrova con le normative della Casa Vacanza, con la possibilitá (definita dalla regione?) di poter trattare i redditi come la locazione turistica.

Il rischio, appunto, é quello di essere sanzionato dall'uno o dall'altro (Regione o AdE) perché non si sa se essere carne o pesce!

[Marco376]

@Norina1, si sta occupando di questo problema l'Associazione Pro.loca.tur, la trovi anche su FB (Facebook).