@Patrizio24
Caro Patrizio,
la questione è triplice:
a) qualsiasi (e se dico qualsiasi è qualsiasi, neppure se è rimandato il riconoscimento di persona) modalità di self-check-in è illegale in Italia. Devi seguire il conciso e inequivocabile consiglio di @Angela1056. Quindi l'amministratore ha ragione nel segnalarti la norma, perché - a rigor di logica - non può sapere se il tuo uso di key-box possa essere limitato a funzioni accessorie all'attività turistica (ad es. far entrare una persona di servizio, ma perché una persona di fiducia non dovrebbe avere le chiavi del tuo appartamento? ecc.) o all'accoglienza turistica tout-court. Ma del resto tu stesso confermi che la key-box ti servirà per il self-check-in...
b) non ha ragione per impedire a priori l'installazione della key-box che, se tu fossi un residente, potrebbe servire soltanto a te. La key-box non è fuori legge e la sua installazione, di fatto, non può essere vietata.
c) ma poiché la key-box andrebbe installata su una proprietà comune del condominio (muro condominiale, spazio comune, area condominiale) per una funzione esclusiva, ovvero solo tua (per farti un esempio, ti suggerisco di pensare, invece che a una key-box a un citofono privato, a un corrimano che servisse solo a te, a un manufatto esclusivo, insomma, che debba essere installato su parti comuni) ci deve essere il consenso del condominio, quindi una delibera assembleare in merito di tale tenore e solo in linea generale:
- Un manufatto (comune) realizzato su una parte comune di un condominio richiede una delibera dell'assemblea per essere legittimo. Se il manufatto comporta una modifica sostanziale delle parti comuni, è necessaria l'unanimità dei condomini. Se invece la modifica non pregiudica la stabilità, il decoro o la sicurezza dell'edificio, può essere approvata con la maggioranza semplice.
In realtà la key-box sarebbe un manufatto che solo tu utilizzeresti, pertanto la delibera è ancora più stringente e imporrebbe addirittura i due terzi dei millesimi di proprietà in seconda ipotesi (ovvero escludendo l'unanimità).
Inoltre, ci sarebbe da dire parecchio in relazione alle questioni legate alla sicurezza (e, volendo, anche al decoro) che farebbero ricadere la delibera assembleare nella prima ipotesi, quella che richiede il quorum dell'unanimità.
@Francesco1872 ha ragione: molti contesterebbero il fatto di lasciare in area da chiunque raggiungibile un contenitore con le chiavi del condominio e di un appartamento privato (o qualsiasi impianto tecnologico che permettesse di far entrare in autonomia un solo condòmino o suoi ospiti). Quindi la delibera potrebbe essere facilmente invocata all'unanimità e il fatto che il richiedente e il fruitore esclusivo sei tu, l'unanimità sarebbe composta da tutti i condòmini tranne te. Pensi di riuscire ad ottenerla?
Attenzione: l'unanimità non si raggiunge mai quando un condòmino mette a reddito per locazione turistica la sua proprietà e l'assemblea dei condòmini tenta di impedirlo. Qui il diritto sancito dalle nostre leggi di disporre della proprietà privata verrebbe ingiustamente limitato, pertanto l'unanimità che si pretende per procedere a una delibera restrittiva di tale diritto non si avrebbe con l'opposizione di almeno uno dei proprietari (quello che intende fare locazione turistica). Va da sé che la pratica della locazione turistica privata non può mai essere impedita (a meno di regolamenti condominiali ad hoc, ma non ce ne sono nei fatti). Ma quando si tratta di chiedere il permesso all'assemblea dei condòmini di installare un manufatto che serve solo a me, qui l'unanimità è composta da tutti gli altri, ovvero da tutti i condòmini non fruitori di quel manufatto, tutti quindi tranne il condòmino richiedente.
Tirando le somme.
L'amministratore non ha alcun diritto di impedirti di installare una key-box, anche se potrebbe invocare leggi relative alla sicurezza (o anche al decoro) del condominio che, alla fine, te lo impedirebbero di fatto, ma ha comunque l'obbligo di sottoporre in assemblea la richiesta che dovrai fare per la sua installazione sulle parti comuni del condominio.
La vedo dura.
Consiglio: restringi gli orari di check-in e mettiti (tu o una persona di tua fiducia) a disposizione dei turisti per il loro arrivo e il loro riconoscimento diretto. Segui le indicazioni della legge.
In bocca al lupo.
