Ja das stimmt jedoch sind die "Parameter" bei mir im Haus doch anders. 1. Nicht vergleichbar mit dem genannten, 2. Hauptzielgruppe bei mir sind Geschäftsreisende wegen der Messe Nähe, 3. vermiete ich nur eine Wohnung in meinem Haus (auch wenn es Überlegungen gibt nach der Renovierung/Sanierung noch eine Einheit zu vermieten (DG wo ich zur Zeit mein Büro habe). Das Objekt ist zwar "Luxus" aber dennoch deutlich unter dem eigentlich gerechtfertigten Preis Vermietet da das Budget der Geschäftsreisenden eben auch passen muss.
@Angela-Henny0
Das Thema ist aber unabhängig von meinem Objekt nicht uninteressant. Gerade in anderen Märkten (z.B. USA) wo ja meistens die Entwicklung die bei uns folgt abzusehen ist, sind solche Objekte sehr im Trend in einem stark umkämpften Markt.
Was mir so spontan dazu einfällt wären folgende Punkte:
1. Was gibt es für vergleichbare Objekte in der Umgebung (direkt + etwas weiter weg) oder gibt es überhaupt welche?
2. Wie sind die Räume des Objektes aufgeteilt? Also ist es möglich mehrere Apartments/Zimmer an verschiedene Gruppen/Gäste zu vermieten? Am meisten hat sich bei größeren Objekten eine "Mischbelegung" bezahlt gemacht soll heißen dass es sowohl möglich ist das gesamte Objekt aber auch einzelne Zimmer/Apartments zu vermieten. Da muss man dann sehen was wann am Sinnvollsten ist wenn es um die Nachfrageanalyse und Revenue Management geht. Also mal ganz konkret verschiedene Modelle durchrechnen mit Belegung/Preis usw. auch vor allem was die Kosten betrifft.
3. Anbindung/ Mobilität Öfenntliche Verkehrtsmittel sind vermutlich für die Zielgruppe uninteressant. D.H. gibt es z.B. einen "guten" Fahrdienst der abrufbar ist oder eine Autovermietung mit der man evt. eine Koorperation eingehen kann. Ich habe auch schon Objekte entwickelt wo es 24/7 einen Fahrer und Concierge vor Ort inkl. gab (optional weitere Personaldienstleistungen wie Sicherheitspersonal, Reinigungspersonal, Koch usw.) was schon der 4. Punkt wäre nämlich..
4. Personal/Dienstleistungen vor Ort. Das ist ein schwieriges und Kostspieliges Thema und muss bei der Preis/ Rentabilitätsrechnung berücksichtigt werden denn die Zielgruppe von Luxusobjekten haben Ansprüche, sind manchmal schwierig und bei einem großen Objekt wie dem genannten gibt es ein Minimum an Personal das eigentlich immer vor Ort sein muss, oder zumindest schnell abrufbar. Da denke ich an Reinigung, Hausmeister/Gärtner, "Butler"/Concierge (reicht evt. per Tel verfügbar), Fahrer/Fahrdienst/Taxi auf Abruf, Koch, Steward/Stewardess (Service) , Wellness/Spa/Massage/Fitness auf Abruf etc.
5. Was für Events könnte man dort veranstalten? Hochzeiten, Galas, Filmdreh, Workshops, Konferenzen, Firmenevents usw..? Geben die Räume das Her?
6. Eigentlich der wichtigste Punkt In welchem Rechtsrahmen soll sich das bewegen? Genehmigungen, Firmengründung, Nutzungsänderungen usw. Denn das läuft wenn es Profitabel und reibungslos laufen soll sehe ich hier eigentlich nur einen Gewerblichen Betrieb mit der Möglichkeit Zusatzleistungen zu verkaufen. Ist das überhaupt möglich?
7. Versicherungen müssen abgeschlossen werden.
8. Im Zusammenhang mit der Überlegung des Gewerbebetriebs sind Brandschutz und andere Sicherheitsmaßnahmen mit unter nicht unerheblich.
9. Muss die gesamte Einrichtung, Möbel, Inventar etc. angepasst werden. Es müssen diverse Controlling und Prozesssteuerungsverfahren zur Gewährleistung von gleichbleibender Qualität entwickelt bzw. eingeführt werden. Auch in Bezug auf schwierige Gäste, Schäden usw. 😉 das ist nichts für Anfänger! Das ganze Housekeeping muss gut durchorganisiert und erfahren sein, Prozesse müssen laufen mit dem gesamten was eben dazugehört.
10. Wie immer Steuerberater konsultieren evt. kann man hier Unternehmensgründung + allgemeine Steueroptimierung, Abschreibungen, Entstehungsinvestments sinnvoll nutzen und das ganze Projekt vernünftig durchrechnen mit verschiedenen Szenarien mit worst- und bestcase...
10. Nachbarschaft sollte nicht dagegen sein
Abschließend kann ich sagen das ohne die Klärung all dieser Punkte (es gibt sicher individuell und regional noch viele weitere) man nicht sagen kann ob das Sinn macht. Ich bin der Meinung man kann ALLES mit Rendite vermieten. Wie und mit welchem Konzept ist dann die Arbeit die man sich machen muss oder diese endgeldlich in Auftrag gibt 😉
Vor allem ist zu klären wer die Zielgruppe ist. Es kann sich z.B. auch lohnen betuchte Gäste die wegen medizinischer Eingriffe nach Deutschland kommen dort zu beherbergen. Dafür müssten man Barrierefreiheit, Behandlungsräume usw. herstellen und medizinisches Personal. Wenn es gute Kliniken und Ärzte gibt die in Zusammenarbeit gehen klappt das gut. Wir haben so eine Zusammenarbeit mit dem Irak z.B. und Unterkünften hier in Berlin die nur dafür vorgesehen sind.
Aber das muss man eben genau prüfen, die Kontakte haben oder aufbauen. Laufen wird irgendwas mit Sicherheit. Zumindest um Low-Season phasen mit guter Belegung sicherzustellen.
Ich wünsche in jedem Fall viel Erfolg und freu mich über weiteres zu lesen!
