La France, et tout particulièrement la Ville de Paris, vont-elles perdre une bataille capitale contre Airbnb ? Saisie par la Cour de cassation de plusieurs questions préjudicielles sur la conformité au regard du droit européen de la réglementation française en matière de locations saisonnières, la Cour de justice de l’Union européenne est appelée à trancher. Son avocat général doit rendre un avis cette semaine, sous réserve que la situation sanitaire ne bouscule pas le calendrier. Sur la base de cet avis, les magistrats de la cour rendront leur arrêt dans les prochains mois. “L’avis de l’avocat général était initialement attendu au 11 février 2020, mais il a ensuite été reporté au 31 mars, retrace Xavier Demeuzoy, avocat à la cour et spécialiste des locations meublées touristiques. Il est finalement inscrit au calendrier de la Cour, pour ce jeudi 2 avril.”
Depuis le début de l’année 2019, des centaines d’assignations de propriétaires par la Ville de Paris ont été gelées, dans l’attente de cette décision européenne. “Selon ses conclusions, plusieurs centaines d’autres propriétaires susceptibles d’être en infraction pourraient quant à eux bénéficier d’une amnistie juridique, faute de texte conforme au droit européen pour les condamner”, abonde Xavier Demeuzoy, principal avocat des propriétaires assignés par la Ville. Dans tous les cas, cette décision risque de sévèrement rebattre les cartes… Quel est donc cet avis tant attendu et quelles pourraient en être les conséquences ?
Remise en question des règlesPour commencer, un petit rappel des règles s’impose. En France, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les villes de plus de 200.000 habitants et les communes d’Île-de-France, seuls les logements à usage de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées touristiques et ce, dans la limite de 120 jours par an. Les résidences secondaires ne peuvent, elles, pas être louées sur les plateformes de type Airbnb, Booking ou Leboncoin, à moins d’avoir fait l’objet d’un changement d’usage. Ainsi, après accord de la mairie, et sous réserve des dispositions du règlement de copropriété, il est possible de transformer une résidence secondaire en local commercial, pour y faire de la location meublée touristique. Ce changement d’usage doit alors être assorti d’une compensation : la transformation d’un local commercial d’une surface équivalente en un local habitable ou le rachat de cette commercialité, pour préserver l’équilibre entre habitat et activité économique.
Dans les faits, cette contrainte est quasiment rédhibitoire, l’offre de locaux commerciaux étant extrêmement réduite… et les prix extrêmement élevés. Aussi, à Paris, compte tenu de la rentabilité de l’activité, nombre de propriétaires, de studios notamment, se retrouvent hors la loi, continuant de louer leur résidence secondaire sur ces plateformes. Selon la Ville de Paris, près de 20.000 annonces seraient postées en violation de l’article L.631-7. Les contrevenants s'exposant à une amende civile de 50.000 euros, on se rend vite compte des enjeux. En janvier 2018, l’équipe municipale se réjouissait d’ailleurs que ces multipropriétaires se soient fait infliger pour 2,1 millions d’euros d’amendes par les tribunaux. Mais aujourd’hui, les règles sont remises en question. Une affaire, portée jusqu’en cassation par un propriétaire assigné, pourrait même les faire voler en éclat.
La restrictions françaises sont-elles justifiées ?En effet, selon ce propriétaire et son avocat, l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas conforme au droit européen, et notamment à la directive service 2006/123. “La question qui est posée à la Cour de cassation, et qu’elle a renvoyé devant la Cour de justice de l’Union européenne, est notamment de savoir si les locations de courte durée de type Airbnb peuvent bénéficier du régime spécifique encadré par cette directive, dont le principe directeur est la liberté d’établissement des prestataires et l’absence d’entrave de l’État, sauf exceptions ou raisons impérieuses”, traduit Maître Xavier Demeuzoy. En clair, la juridiction européenne devra dire si oui ou non les locations meublées touristiques rentrent dans le champ de cette directive et si la réglementation française ne constitue pas une entrave à la libre prestation de services. Et, dans un second temps, si les restrictions imposées par la France pour limiter les locations dans le temps (120 jours maximum par an) et les logements concernés (résidences principales seulement), sont justifiées par une raison impérieuse d’intérêt général.
Oui, répond pour l’heure la France, dont le gouvernement invoque comme justification à ces contraintes la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location, et notamment des petites surfaces meublées. Un argument de poids auquel la Cour pourrait être sensible, mais qu’il faudra démontrer. “La défense française devra notamment démontrer le caractère nécessaire et proportionné de ces restrictions, prévient Xavier Demeuzoy. Il faudra donc prouver que le développement des locations meublées touristiques dans les villes couvertes par l’article L.631-7 est directement corrélé à une baisse du nombre de logements disponibles à la location.” En d’autre terme, l’Etat devra montrer que les contraintes imposées par le code de la construction et de l’habitation sont nécessaires à la poursuite de son objectif : préserver l’offre locative.
Les conséquences d’une invalidation de la réglementationLa Cour de justice de l’Union européenne se retrouve donc face à la possibilité de valider ou non la conformité de l’article L.631-7. Dans l’hypothèse où elle considérerait qu’il est compatible avec le droit européen, les juridictions françaises pourront continuer d’appliquer la réglementation dans ses conditions actuelles. Les procédures jusqu’ici laissées en sursis pourront donc reprendre et les propriétaires assignés pourront de nouveau être condamnés sur le fondement de l’article L.631-7. Si la juridiction européenne invalide en revanche la réglementation française, c’est un petit séisme qui pourrait se produire. Car c’est le fondement juridique de toutes les procédures en cours qui pourrait se retrouver illégal. Quelles pourraient alors être les conséquences, pour les propriétaires assignés ces derniers mois ? “Si l’article L.631-7 est censuré et dénué d’autorité, toutes les procédures engagées par la Ville de Paris pourraient être rejetées par le Tribunal, estime Xavier Demeuzoy. On pourrait en outre imaginer, en l’absence de sanctions, la possibilité de louer son logement, résidence principale comme secondaire, sans limitation de durée.”
Attention à ne pas y voir une opportunité d’investissement pour autant ! Car, si d’aventure la Cour de justice de l’Union européenne venait à remettre en cause la réglementation française, le gouvernement ne laisserait probablement pas ouverte la boîte de Pandore très longtemps. Il promulguerait certainement un nouveau texte, ou modifierait l’article en question, pour le rendre conforme au droit européen. Mais dans cette hypothèse, notre expert Airbnb y voit un autre intérêt, pour les propriétaires… “Si le texte est invalidé, pourra se poser la question de l’amnistie probable des propriétaires qui étaient en infraction sous l’empire de ce texte avant sa censure”, analyse-t-il. Des centaines de propriétaires pourraient alors ne pas être inquiétés pour cette période antérieure à la décision à venir de la Cour de justice. Un sérieux revers pour la Ville de Paris, qui aura engagé des sommes importantes pour poursuivre des propriétaires blanchis de toute infraction.
On peut aussi s’interroger sur le sort qui serait alors réservé à toutes les personnes qui ont été condamnées sur le fondement d’un texte censuré et qui ont pour certaines déjà payé des amendes corsées. Une censure du texte appellera donc des réflexions importantes quant aux conséquences sur la réglementation des locations meublées de courte durée.
Arrêt attendu entre mai et septembreEn tout état de cause, l’avis que l’avocat général doit rendre ce jeudi 2 avril ne marquera pas la fin de cette affaire. Car, s’il est courant que les magistrats de la Cour de justice de l'Union européenne suivent l’avis de l’avocat général pour rédiger leur arrêt, ils n’y sont pas formellement tenus. Aussi, si l’avis était en faveur d’une censure du texte limitant les locations de courtes durées impliquant un changement d’usage du local, rien ne dit que l’arrêt de la Cour le serait également. Difficile, donc, de prédire l’issue de cette affaire.
Si l’avis de l’avocat général est bien rendu cette semaine, conformément au calendrier établi, l’arrêt de la Cour pourrait lui tomber entre mai et septembre. Dans le cas contraire, l’arrêt serait sans doute de nouveau reporté. En attendant, et en pleine épidémie de Covid-19, Airbnb vole au secours des soignants et de ses hôtes. En partenariat avec le ministère du Logement, la société vient de lancer une opération de solidarité - Appart Solidaire - en incitant sa communauté de propriétaires à accueillir le personnel soignant et les bénévoles des centres d’hébergement dans leurs logements libres. La plateforme a par ailleurs annoncé ce lundi 30 mars qu’elle allait débloquer 250 millions de dolla... pour atténuer les pertes financières des hôtes, qui ont été confrontés à une vague d’annulations en raison de la pandémie.
