Interdiction des locations courte durées dans mon immeuble

[Yannick261]

Bonjour à tous,

J'ai grandement besoin de votre aide !

J'ai un appartement T2 que je loue en LCD à Toulouse, copropriété de 2016, je le loue pour 2 voyageurs via ma société de marchands de biens.

Lors de la prochaine AG qui aura lieu le 12 mars prochain, le syndic a mis au vote l'interdiction de louer ses parties privatives en LCD sous prétexte qu'il s'agit d'une activité commerciale. Dans le règlement de copropriété l'usage des parties privatives est affecté entre autres à l'habitation non bourgeoise, aux activités professionnelles, les locations meublés sont aussi autorisées.

Le syndic a mis cette résolution au regard du respect du règlement de copro, soumis à la majorité de l'article 24.

Renseignements pris, sauf erreur, pour modifier l'usage des parties privatives seul un modificatif du règlement de copro. indiquant expressément "Interdiction des meublés de tourisme" devrait être voté et ce à l'unanimité des copropriétaires pour que l'interdiction soit valable.

Je précise avoir procédé en mars 2023 et obtenu le changement d'usage auprès de la Mairie de Toulouse en adressant le Règlement de copro. elle ne s'y est pas opposé. Aussi j'ai la sensation de me heurter à un abus de pouvoir du Syndic professionnel.

Double peine pour moi, je viens de signer un compromis de vente avec un acquéreur qui souhaite poursuivre l'activité clé en main, ce qui est d'ailleurs le sens de mon activité professionnelle, il se désistera forcément..

Je le loue depuis 1 an pour seulement 2 voyageurs je n'ai reçu la moindre plainte ou de rappel à l'ordre du syndic pour "troubles du voisinage ou autres nuisances".

Aussi, je sollicite votre aide. Quelqu'un aurait il déjà eu pareil cas ? comment se défendre sans pour autant passer par une procédure longue et coûteuse pour tout le monde.

Merci.

[Lisa]

Bonjour @Yannick261,

Ne m'y connaissant pas vraiment, je me permet de mentionner quelques personnes qui pourront peut-être vous aider.

@Louisia0, @Sdkn0, @Olivier1023, @Saikal0, @Audrey1021, @Sophie789, ou encore @Emmanuelle373, vous qui avez discuté à propos de sujets similaires récemment, auriez-vous des conseils pour Yannick ?

Bonne soirée à tous,

Lisa

[Yannick261 · Accepted solution]

Bonsoir Lisa,

J'ai pu depuis échanger avec un Avocat spécialisé en Droit immobilier principalement en matière de copropriété.

Lorsque la destination des lots n'est qu'à usage d'habitation ou professionnel cela exclut de facto l'activité commerciale. L'activité en LCD AIRBNB ou autre plateforme est une activité de nature commerciale qu'elle soit exercée par des personnes physiques ou morales.

En résumé si le règlement de copro exclut ce type de location, si le Syndic vous fait un rappel à l'ordre en vertu du respect de celui-ci, pour devez vous y conformer fin de la discussion.

Donc fin de l'activité en ce qui me concerne.

Pour infos la grande majorité des lots de copros en france sont soit à usage d'habitation dite exclusivement "bourgeoise" ou bien mixte habitation et activité professionnelle.

Exercer l'activité LCD même en ayant eu un accord de la Mairie pour le changement de destination est illégal puisque c'est une activité commerciale, le règlement de copro s'impose à toute autorisation d'urbanisme.

Sinon on continue selon la règle "pas vu pas pris" ou bien s'assurer qu'il est une majorité de copropriétaires qui exercent déjà ce type de location et qui ne vont pas s'y opposer pour ne pas scier la branche sur laquelle ils sont assis.

Sauf à voter à l'unanimité des copropriétaires (et non la majorité) un changement de destination des parties privatives et inclure une possibilité d'activité commerciale, là est le seul échappatoire.

Merci.

[Lisa]

Bonjour @Yannick261,

Merci beaucoup d'avoir partagé cela, je suis certaine que cela pourra aider pas mal d'autres hôtes du CC ! 😊 Je suis contente que vous ayez pu trouver une réponse à votre question au final !

Bonne soirée,

Lisa

[Louisia0]

@Yannick261 

Bonjour, effectivement , quand dans un immeuble avec un règlement de co-pro, il est spécifié que l'immeuble est à usage bourgeois, le syndic est en mesure d'interdire la LCD et la mairie n'a aucun droit...Mais en général, il ne le fait que sur demande de l'application du règlement par un ou plusieurs copropriétaires car le syndic en lui même s'en fiche et n'a aucun intérêt normalement d'aller à l'encontre des proprios.. A vous de voir si vous pouvez obtenir l'unanimité...

Cependant, il conviendrait de vérifier si la clause bourgeoise est relative ou stricte.

Relative, elle permet d'exercer certaines activités commerciales, comme des activités libérales et vous avez la possibilité de vous défendre en vous référant à un cas de jurisprudence datant de 2011 :

(Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 – n°10-15891) : La Cour de cassation a estimé que la clause d’un règlement de copropriété qui interdirait la location meublée n’était pas valable étant donné que le règlement autorisait dans un même temps l’exercice de professions libérales qui entraîne des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée.

Mais le temps de la justice étant ce qu'il est, je me permets de vous déconseillez de vous lancer dans ce genre de combat qui peut durer des années sans certitude de gagner...Mais cela peut être un argument pour convaincre...

Bon courage...

[Yannick261]

Bonjour @Louisia0,

Un grand merci pour ce retour d'expérience.

Simplement vous préciser que la destination du lot, de l'usage des parties privatives est habitation (non bourgeoise) et/ou professionnel, que les locations meublés sot acceptées.

Le SDC compte faire voter à la majorité de l'article 24 l'arrêt des LCD dans l'immeuble en se basant sur le fait que les lots ne sont pas à usage commercial, le SDC a tout pouvoir pour faire respecter le Règlement de copro.

Il ne s'agit pas là de voter un changement de destination des parties privatives dont une telle décision se vote à l'unanimité.

Je vais par conséquent devoir arrêter, je compte plaider ma bonne foi et négocier la poursuite des réservations en cours effectuées avant la date de l'AG. Double peine pour moi, j'ai signé un compris mon acquéreur voulait continuer l'activité avec le concept "clé en main" mais compte tenu de l'opposition du SDC, il souhaite tout naturellement se désister (je ne ferai pas opposition car nous sommes et lui et moi très embêtés).

Je voulais rajouter ces précisions.

Merci.

Yannick

[Lisa]

Bonjour @Louisia0, 

Merci beaucoup pour cette super réponse ! 😊

Bonne soirée,

Lisa

[Francoise444]

Cette décision de votre copro me semble tout à fait justifiée et j'espère que toutes les copro l'adopteront: d'une part parce que la location permanente de courte durée est une véritable nuisance pour les habitants de l'immeuble, d'autre part parce que la location permanente de courte durée fait sortir des biens du marché locatif et contrevient lourdement  à l'intérêt général.

A mon sens, c'est un détournement du but initial du dispositif Airbnb qui consistait à permettre à un propriétaire de louer quelques semaines par an son logement durant ses absences. Ce qui ne pesait nullement sur le parc locatif "normal".

S'agissant de votre cas particulier, vous pouvez tout à fait mette vos biens en location meublée avec bail étudiant ou bail d'une année.

Bien cordialement,

Françoise

[Yannick261]

Chère Madame,

Votre position est tout à fait respectable mais je suis navré de tout décevoir en vous disant que tout un chacun à le droit de jouir de ses parties privatives comme il l'entend du moment que l'on ne porte pas atteinte au respect des autres occupants propriétaires ou bien locataires.

Peut-être ne le savez vous pas et vous en serait surement comblée mais de e nombreuses communes dont la mienne (TOULOUSE) ont instaurées des limitations aux meublés de tourisme telle avec la règle dite de la compensation et permettez moi de vous dire que c'est une bonne chose bien qu'étant pro LCD.

Maintenant le propriétaire que je suis et biens d'autres qui mettent leurs logements sur AIRBNB ne pouvons porter à nous seul le problème du logement en France.

Ce qui se passe dans mon immeuble est une atteinte à mon droit de propriétaire puisque certes mon lot n'est pas à usage commercial mais aucun service para hôtelier n'est adossé à mon activité LCD, donc ce n'est pas une activité commerciale comme jugée dans un arrêt récent de cours de cassation du 25 janvier 2024.

Je vais donc poursuivre mon activité et contester cette AG.

Bien à vous.

[Haim-Isaac0]

Bonjour @Yannick261,

Personnellement, je ne baisserai pas les bras si facilement étant donné que la législation est loin d'être clairement établie, lorsque des services para-hotteliers ne sont pas associés.
Voir pour plus de précision : https://www.juritravail.com/Actualite/location-saisonniere-type-airbnb-activite-de-nature-commercial...

[Yannick261]

Bonjour HAIM-ISSAC,

Merci pour ce lien de jurisprudence qui m'avait été porté à ma connaissance et sur lequel je me suis appuyé pour contester la décision. Mon syndic s'est trouvé fort dépourvu lorsque j'ai brandi cet arrêt, j'ai défendu mon bon droit et j'ai été depuis autorisé à poursuivre mon activité.

J'invité les hôtes à se défendre ardemment en cas de pareille mésaventure, je suis désormais rompu à ce type de cas au besoin de conseils..

Je vous renouvelle mes remerciements HAIM-ISAAC.

[Stephen-Graham0]

bonsoir @Yannick261  merci pour ce retour d´expérience, désolée pour vous. En fait, pour résumer, le syndic de la copro a tout les droits ? ou presque.

ça confirme ce que j´avais lu en amont il y a qq temps....mais je n´étais pas sûre.

Merci d´avoir partagé vos conclusions.

[Yannick261]

Bonjour Stephen-Graham,

Effectivement c'est l'application du règlement de copropriété qui s'impose, tout comme ce règlement s'impose à toutes décisions d'urbanisme. En revanche, un Rglt de Cop. doit aussi se mettre à jour d'éventuelles dispositions règlementaires qui ne seraient pas en cohérence.

Néanmoins si un Syndic professionnel est chargé d'appliquer les regles il n'en demeure pas moins que le Conseil Syndical peut aussi imposer au Syndic une relecture de certaines situations, notamment pour pour mon cas.

Merci.