2. Ferienappartement / 110m2 / paßt das so? Bitte um Tipps und Tricks

[Angelika5]

Hallo ihr Lieben,

tut mir leid, daß ich so lange nichts mehr habe hören lassen. Aber mit Kind und Kegel komme ich zu sehr wenig.

Erholung also Mangelware 🙂

Folgende Situation stellt sich dzt für uns dar. Wir haben ein sehr erfolgreiches Ferienapt (5. Quartal in Folge Superhost) in der Größe von 65m2 in der Zieglergasse in 1070 Wien. Über mein Profil solltet ihr es sehen können? Sonst versuche ich zu verlinken.

Nun haben 2 Freunde von uns uns angeboten, die vis a vis liegende 110m2 Wohnung an uns zu vermieten und wir vermieten diese weiter als Ferienappartement.

Diese Wohnung hat: ein Vorzimmer, eine Wohnküche, drei große Schlafzimmer, ein WC ein Bad mit Dusche und Dusche-Wanne Kombi und ein zweites Bad - eigentlich eine "Abstellkammer" zum Bad umfunktioniert mit schönem Waschtisch und Allibert und Ablageflächen.

Bzw so ist die Wohnung geplant. Dzt wird groß renoviert, Estrich ist vor 2 Wochen gekommen.

Für unser Appartement haben wir den Grundpreis von EUR 79,-- auf EUR 85,-- angehoben. Scheint zu klappen. Ab der 3. Person EUR 10,-- pro Person und Nacht zusätzlich.

Die erste Frage die wir uns für das neue Apt stellen wäre Preisgestaltung und Gästeanzahl:

Unser Wunschpreis wären EUR 130,-- pro Nacht, Unterkante mittelfristig EUR 120,-- pro Nacht. Wieder ab der 3. Person EUR 10,-- pro Gast und Nacht zusätzlich. Haltet ihr das für realistisch?

Sollen wir es für bis zu 6 Erwachsenen oder bis zu 8 Erwachsenen angeben? (Kinder bis 14 sind bei uns gratis und ein Babybett ist ja schnell aufgestellt)

Mir macht etwas Sorge, daß die Badezimmersituation nicht ganz optimal ist. Sh Beschreibung oben. Würdet ihr das auch als Manko erleben?

Hat jemand Erfahung mit der Vermietung von so großen Appartements? Gibt es speziell etwas zu berücksichtigen?

Klappt das bei Euch gut?

Da wir es mit 2 Freunden machen, ist das "Lampenfieber" natürlich sehr groß.

Was könnte man sonst noch optimieren?

Ah ja und da die Whg erst Ende Oktober fertig sein wird, starten wir wohl in der Schwachlastzeit...

Wie ist es eigentlich, wenn ich ein 2. Apt vermiete, sind da meine Bewertungen und mein Superhost Status auch ersichtlich oder fange ich wieder bei 0 an?

Zur Lage...wir leben sehr zentral in 1070 Wien. Im selben Haus sind auch die beiden Apts.

Würde mich sehr über Feedback und Anregungen freuen!

Danke Euch allen und nochmals sorry für meine Absenz!

LG Angi

[Till-and-Jutta0]

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Angelika schrieb: Wie ist es eigentlich, wenn ich ein 2. Apt vermiete, sind da meine Bewertungen und mein Superhost Status auch ersichtlich oder fange ich wieder bei 0 an?

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@Angelika5, Bewertungen und SH-Status hängen immer am Gastgeber, nicht am Inserat.

Zu deinen Preisen: Akzeptierst du denn überhaupt 1 Nacht, oder was ist die typische Aufenthaltsdauer? Sonst wären die Wochen-/Monatspreise eher interessant.

[Angelika5]

Danke @Till-and-Jutta0 für die rasche Antwort!

Bei unserem Apt ist die Mindestaufenthaltsdauer 2 Nächte. Meist bleiben die Gäste 2-10 Nächte. Normalerweise so um die 4 Nächte.

Wenn es sich lohnt, würde ich auf einen Aufenthalt von einer Nacht erlauben. Allerdings weiß ich, daß ich dann auch öfter putzen muß. Unsere Putzfrau ist mit uns eh schon am Limit 🙂

Betreffend Wochen- und Monatspreisen haben wir uns noch keine besonderen Gedanken gemacht. Klar wäre es schön, wenn wer gleich ein Monat bleibt. Wir sind da für alles offen. Wien ist ja eine schöne Stadt, da kann man nie genug davon kriegen 😉

LG Angi

[Angelika5]

 @ Florian & Theresa     

Ich bin wieder da 🙂                    

[Monika--Elisabeth0]

@Angelika5, hast du flexible Preisgestaltung aktiviert? Ich seh derzeit einen Preis von € 40!!!!!

Für den Anfang finde ich den Preis für die 2. Wohnung etwas hoch. Was sind denn die Preise in deinem Bezirk so?  Nach dem würde ich mich erstmals etwas orientieren. Anheben geht immer (besonders zu bestimmten Zeiten wie Silvester etc.)

Persönlich würde ich es bei 6 Personen belassen. Wenn dann noch Kleinkinder dazukommen ist schon viel Bewegung. 

[Angelika5]

Danke @Monika--Elisabeth0!

Ja das ist immer interessant, welche Preise man bei airbnb sieht.

Wir haben keine intelligente Preisgebung aktiviert.

Ich mache es nur so, wenn es hartnäckig nicht belegte Tage gibt, gehe ich mit dem Preis runter.

Weniger, weil ich immer eine 100 Prozent Auslastung anstrebe, sondern weil ich mir einbilde, daß mein Inserat dadurch weiter vorne auftaucht.

Na ja die Preise sind sowas von unterschiedlich hier. Ich hätte zB nie gedacht, daß wir mit unserem Ferienapt mit einem Grundpreis von EUR 79/85,-- Erfolg haben werden.

Und die PReise sind hier so heterogen. Sehe von EUR 40,-- bis EUR 200,-- alles mögliche hier auf airbnb.

Daher bin ich mir sehr unsicher.

Und da es ja ein Gemeinschaftsprojekt ist, möchte ich alles richtig machen.

Freu mich freilich über weiteres Feedback.

Wir werden das neue Apt hoffentlich an den Mann / die Frau bringen 🙂

LG Angi

[Jörg8]

@Angelika5, da ich hier in der Community durch mitlesen die Erfahrung gemacht habe, dass die österreichischen Gesetze restriktiver sind als die deutschen Gesetze, habe ich mir mal das österreichische Beherbergungsgesetz angesehen, und nach allem was ich gelesen habe, musst du ein Gewerbe anmelden wenn du eine angemietete Wohnung als Gästezimmer vermietest. Außerdem ist die Gästezahl insgesamt in Österreich auch niedriger als in Deutschland, max. 10 Gäste:

Langtitel

Gesetz vom 26. Juni 1959 über die Beherbergung von Fremden als
häusliche Nebenbeschäftigung (Privatzimmervermietungsgesetz)

Bevor du dieses Abenteuer eingehst, solltest du dich gut beraten lassen. Hier in Deutschland würdest du dann je nach Einkunftshöhe Gewerbesteuerpflichtig, entsprechende Buchhaltungspflicht, auf jedenfall aber IHK, Berufsgenossenschaft, Gewerbe GEZ zahlungspflichtig werden. Vor allem ist eure Reinigungsfachkraft offiziell angemeldet? im eigenen Haushalt ist das ein bischen einfacher als wenn diese dann auch noch rein gewerblich genutzte Immobilien reinigt. Hier handelt es sich ja nicht um Dein Eigentum, sodass du auf private Vermögensverwaltung machen kannst, sondern du mietest eine Immobilie zur Weitervermietung an, mit der Absicht der Gewinnerzielung. Da würde ich sehr aufpassen, das kann im nachhinein bei einem Fehler sehr teuer werden.

Ist nur als kleiner Rat von mir gut gemeint.

Grüße Jörg

[Angelika5]

@Jörg8

auch Dir danke für Deinen Beitrag.

Ja das mit dem Gewerbe anmelden ist mir bewußt. Ich kenne die Gesetzeslage sehr gut. Das wird aber hier nicht sehr streng / strikt ausgelegt. Im Gegenteil: Es ist geplant, daß die Reglementierung vieler Gewerbe wegfallen wird. Derzeit gibt es in Österreich nur wenige "freie Gewerbe". Wer hierzu (Gewerbeordnung, Gewerbeanmeldung) Infos braucht (Österreicher!) bitte gerne an mich. Ich antworte zwar nicht immer gleich, bin aber sehr bemüht.

(Sollte die Gewerbeordnung in der jetzigen Form nicht fallen, melden wir es als Gewerbe an. Auch diese Möglichkeit haben wir geprüft. Auf ein Gewerbe mehr oder weniger kommt es auch nicht mehr an bei uns 🙂

Da ich es über unsere GmbH mache habe ich eh schon jetzt volle Kanne an Buchführung, Bilanz, Umsatzsteuer, Körperschaftsteuer, Ortstaxe, Kapitalertragsteuer etc etc etc. Auch hier gerne von meiner Seite Infos an Österreicher, so diese gewünscht sind.

Mir geht es mit meiner Frage wirklich rein um Tipps und Tricks, um die Bepreisung und wie die Lage mit den 1,5 Bädern zu sehen ist.

Danke im voraus für entsprechendes Feedback

LG Angi

[Monika--Elisabeth0]

@Angelika5, ich bleib bei meinem Grundpreis (obwohl ich ständig von airbnb mails bekomme mit dem Hinweis, sowohl preislich günstiger zu werden, als auch die Mindestnächtigungen herabzusetzen).  Bei 40 € hätte ich Bedenken, welche Gäste da hereinschneien, da haben wir hier in der Community schon genug gelesen. Und ab einem gewissen Mindestpreis wird es auch finanziell unrentabel, wenn alle Unkosten auch tatsächlich eingerechnet werden. Ob Inserate dadurch weiter nach oben rücken - keine Ahnung. Meiner Erfahrung nach hängt es eher mit Sofortbuchung oder nicht zusammen. Auch das ist für mich kein Thema. Ich kann damit gut leben.

Was mich an der rechtlichen Seite mehr interessiert?  In dem Haus sind doch alles Eigentumswohnungen, oder sehe ich da etwas falsch? Da ist das große Problem die OGH Entscheidung, die durch einen einzigen Einspruch alles zu Fall bringen kann.

[Angelika5]

Genau. Aber mir geht es ja nicht um die rechtliche Seite.

Bisher gibt es von allen Betreffenden Zuspruch und somit kein Problem.

Natürlich kann sich alles mal ändern. Klar. Aber der Blick in die Zukunft war nicht meine Frage 🙂

(Vielleicht verkaufen wir ja sowieso alles und ziehen weg, wer weiß)

Mich würde eben interessieren, wie ihr die Situation mit den 1,5 Bädern seht.

Ob so große Apts gefragt sind.

Welche Erfahrungen ihr da gemacht habt.Vermietet denn jemand von Euch so ein "großes Trumm" Wie läuft das?

LG Angi

[Sandra-and-Wolfgang0]

@Angelika5

Wir haben eine Ferienwohnung, die ca. 80qm groß ist. Wir haben 2 Schlafzimmer und im Wohnzimmer eine Schlafcouch. Ein großes Bad.

Wir haben letztes Jahr mit max. 6 Personen angefangen. Wir wohnen mit im Haus.

Wenn mehr als 4 Personen kamen, haben wir eine Zwischentür geöffnet und eine Extratoilette zur Verfügung gestellt. Konnten aber in dem gemieteten Zeitraum nicht ins Büro oder Heizungsraum, das daneben liegt. 

Wir haben jetzt auf max. 4 Personen reduziert, da es bei 5 oder 6 Personen viel lauter und unruhiger war.

Es war bei unterschiedlichen Reisegruppen, egal ob Männergruppen, Freundinnentreffen oder große Familien aus verschiedenen Ländern, immer etwas lauter und geschäftigen. 

Da wir unser Büro auch weiter unten nutzen möchten und ein  Bad für 6 Personen zu wenig war, gibt es eben nur noch 4 Personen.  Man spart auch die extra Ladungen Wäsche und immer 6 Betten abzuziehen und neu zu beziehen hält auch auf. 2 bis 4 geht doch schneller.

Könnten die Nachbarn gut mit Lärm umgehen?

Eure Wohnung wäre ja doch viel größer und hätte ja zwei Badezimmer...

Liebe Grüße Sandra