[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

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Orvieto-In-Centro0
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Orvieto, Italy

[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

 

COSA:

 

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

 

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

 

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

 

CONTRATTO SCRITTO:

 

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.


a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;


b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;


c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

 

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

 

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

 

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

 

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

 

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

 

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

 

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

 

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

 

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

 

TASSA DI SOGGIORNO:

 

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

 

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

 

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

 

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

 

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

 

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

 

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

 

QUALI SERVIZI:

 

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

 

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

 

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

 

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

 

PUBBLICITA’, SI O NO:

 

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

 

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

 

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

 

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

1 Risposta Migliore
Orvieto-In-Centro0
Level 10
Orvieto, Italy

@Orvieto-In-Centro0, e naturalmente UN COMUNE PUO' RICHIEDERE UNA SORTA DI ''COMUNICAZIONE DI PRIMA APERTURA'' O ''SCIA'' SEMPLIFICATA anche alle Locazioni Turistiche o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o nomi corrispondenti (tanto più in quelle Regioni che come la Lombardia tendono ad assoggettare le LT agli stessi adempimenti delle CAV, ma non solo lì). Basta chiedere al proprio SUAR (Roma) / SUAP (altrove) Comunale territorialmente competente. : )

368 Risposte 368
David1125
Level 2
Fiumicino, Italy

buongiorno a tutti, qualcuno ha il link della nuova legge per favore?

 

mi hanno detto che si possono stiupalare 3 max 4 contratti l'anno altrimenti scatta l'obbligo della partita iva , e' vero?

 

grazie mille

Domenico63
Level 2
Bari, Italy

Mi sono informato presso la questura di Bari e  in Puglia non vi è alcuna limitazione sulle locazioni turistiche.

Per ottenere le credenziali d'accesso al portale allogiare web, sufficiente atto d'acquisto, visura catastale, documento e c.f.

Nella regione Puglia vi è l'obbligo di comunicare telematicmante all'agenzia regionale pugliapromozione il movimento degli ospiti, ai fini della rilevazione statistica ma non è chiaro se è obbligatorio per le attività ricettive o anche per i privati, ho mandato una PEC ma non ho ricevuto ancora risposta

 

Daniela321
Level 2
Monopoli, Italy

 

@Domenico63 Uhm, il problema della trasmissione a Pugliapromozione non me lo ero posto affatto, dato che si parla di strutture ricettive e le locazioni turistiche non lo sono.

Ad ogni modo ti prego di aggiornarci, qualora rispondessero alla tua PEC!

 

Per quanto riguarda Alloggiatiweb, ci mettono circa un mese e mezzo a fornirti le credenziali.

Nel periodo intercorso fra l'inoltro della richiesta e l'arrivo delle credenziali, mi hanno fatto inviare le schede di notificazione via email al commissariato di zona.

Domenico63
Level 2
Bari, Italy

@Daniela321alla pec non mi hanno risposto ma sono riusciuto a parlare telefonicamente e mi hanno confermato che per le locazioni turistiche non c'è obbligo di trasmiossione a puglia promozione

Marta106
Level 2
Massa, Italy

Salve,

io ho in Toscana un B&B non professionale e mi appoggio al portale AIRBNB per alcune prenotazioni. Leggo ora che è stata emanata la nuova legge per la tassazione AIRBNB e BOOKING. Io all'arrivo dell'ospite faccio regolare denuncia al Portale Alloggiati e poi emetto la ricevuta, sia che il cliente mi arrivi da AIRBNB sia che arrivi privatamente. Poi a Giugno faccio normale denuncia dei redditi e su questa pago le tasse. Cosa cambia? Devo continuare ad emettere ricevuta? Come sarò tassata? AIRBNB mi decurterà il 21% o lo dovrò fare io? Grazie

Mimmo7
Level 2
Naples, Italy

@Orvieto-In-Centro0Se ho capito bene, per quanto riguarda le utenze è possibile scorporarle nel contratto di locazione turistico dall'importo lordo in modo tale da pagare le tasse sul lordo meno le utenze, giusto?? Es. Importo lordo airbnb 50€ Nel contratto indico 48€ locazione + 2€ utenze. Ma come posso fare a quantificare in anticipo una cifra anche se in maniera forfettaria?? Voi come vi regolate???

Lidia57
Level 2
Rome, Italy

@Mimmo7non credo sia come dici tu, per "locazione turistica" si paga la cedolare secca al 21%, che a me risulta si paghi sul lordo, non puoi scaricare nemmeno la quota trattenuta da airbnb. Se invece adotti altri sistemi sei costretto a presentare la SCIA, con pagamento di € 250,00 almeno qui a Roma, però se ti vuoi scaricare delle spese passi a tassazione ordinaria sicchè aggiungendosi agli altri tuoi redditi pagheresti un aliquota ben più onerosa, correggetemi se sbaglio!

 

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Lidia57

 

In sede di dichiarazione dei redditi, se affitti in qualità di proprietario, riporti i redditi nel Quadro RB fabbricati, e puoi optare per la cedolare secca (al 21%) o per l'aliquota irpef ordinaria (dal 23% al 43%).

La differenza tra le due opzioni, però non é semplicemente una differenza di aliquota, che renderebbe quindi la cedolare secca sempre più conveniente.

Infatti ci sono altri aspetti che vanno considerati, al punto che l'effettiva convenienza deve essere valutata sempre di volta in volta, sulla base delle specifiche posizioni.

 

I redditi (affitti) assoggettati a cedolare secca non confluiscono nel reddito imponibile (non lo fanno crescere, ai fini dell'individuazione dell'aliquota progressiva da pagare sul totale dei redditi), e questo quindi é un altro elemento positivo, ma in compenso, sui tali affitti e sull'imposta derivante, non possono essere applicate deduzioni o detrazioni (come le spese mediche, gli interessi su mutuo, le ristrutturazioni edilizie, ecc.).

Quindi per stabilire cosa conviene, bisogna che il CAF o il commercialista inserisca i dati reali, e valuti l'imposta complessiva da pagare nelle due situazioni, per poi scegliere ovviamente quella più conveniente.

 

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Mimmo7 @Lidia57

Nelle locazioni (quindi anche in quella turistica), se nel CONTRATTO, é chiaramente riportata la separazione tra LOCAZIONE e UTENZE, é possibile dichiarare la sola quota locazione in dichiarazione dei redditi. (*)

Quando si affitta per un lungo periodo infatti, le utenze vengono solitamente intestate al conduttore, e il contratto di locazione fa riferimento al solo costo dell'affitto.

Ovviamente, nel caso delle locazioni turistiche, non é possibile intestare le utenze ma nemmeno conteggiare con esattezza i consumi effettuati in quel periodo.

Però puoi, prendendo tutte le bollette precedenti (dell'ultimo anno ad esempio), calcolare per ciascuna utenza la media giornaliera di consumo, e stabilire che, ad esempio, tra luce, gas, condominio, tari, ecc, la casa costa 7 euro al giorno.

A questo punto, quando fai il contratto, se la tua richiesta é, poniamo, 80 euro al giorno, puoi scrivere 73 di locazione e 7 di utenze (5 giorni, 400 euro totali, di cui 365 locazione, 35 utenze).

Naturalmente questo all'ospite non interessa (lui sa che deve pagare 400), ma é importante trovere un valore corretto, reale e giustificabile, nel caso venisse fatto un accertamento da parte dell'AdE o della GdF... non si possono inserire cifre non realistiche ovviamente.

Le commissioni del portale al contrario non si possono scaricare.

(*) é possibile trovare queste informazioni nelle note al 730/Unico, sotto al quadro fabbricati (il quadro dove vanno riportati gli affitti).

Daniela321
Level 2
Monopoli, Italy

@Domenico63 Grazie mille per il riscontro!

 

@Roberto143 @Orvieto-In-Centro0 Ma adottando questa soluzione per lo scorporo dei consumi a livello del contratto, come ci si comporta con le ricevute? Su di esse devo comunque indicare l'importo lordo percepito, no?

E ancora: se in sede di dichiarazione dei redditi fanno "più" fede i contratti, ha effettivamente senso emettere anche le ricevute?

 

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Daniela321

Certo, l'importo della ricevuta dovrà corrispondere all'importo totale del contratto, che corrisponde a quanto ricevuto effettivamente dal conduttore (anche se attraverso Airbnb, e anche se "apparentemente" si é ricevuto di meno: apparentemente perché una cosa é l'ammontare dell'affitto, e tutt'altra cosa é la commissione che si paga al portale per il servizio che ha svolto per noi).

Spesso questa cosa confonde solo perché Airbnb fa confluire tutto in una unica transazione, ma in realtà sono due cose diverse.

 

La ricevuta va sempre rilasciata se il conduttore la richiede.

Se non la richiede non é obbligatorio rilasciarla. (Io la rilascio sempre comunque, per maggiore tranquillità)

Daniela321
Level 2
Monopoli, Italy

Grazie @Roberto143!

Sì, in effetti stavo andando un po' in confusione: mi preoccupava avere sulle ricevute un importo differente da quello che poi sarei andata a comunicare in sede di dichiarazione dei redditi. 

Anche io emetto sempre ricevuta corredata di marca da bollo (avendo impostato 2 notti di soggiorno minimo, sforo sempre i 77,47)... Voglio dormir serena la notte!

Ad ogni modo per quest'anno credo che continuerò senza scorporo: ho cominciato da meno di due mesi, quindi preferisco farmi un'idea più precisa del consumo medio giornaliero della casa.

A tuo avviso (poi domanderò anche al commercialista), oltre ad acqua/luce/gas, fra di essi potrebbe rientrare anche il canone per la connessione ad internet?

 

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Daniela321

 

Credo di si, ma per tutti i dettagli é sempre meglio chiedere conferma al commercialista.

qui possiamo dare qualche indicazione, qualche informazione di massima, qualche idea, ma poi la responsabilità di quello che si fa é sempre individuale, quindi... 😉

 

Franco67
Level 2
Vaprio, Italy

Ho già fatto questa domanda  senza ottenere risposta, spero di essere più fortunato.

 

Regione Lombardia

L'asicurazione sugli infortuni richiesta per le CAV è soffisfatta da qualla prevista dla rapporto con AIRBNB ?

Dove trovo queste condizioni ?

Giorgia51
Level 2
Palermo, Italy

Salve a tutti! Per la prima volta ho degli ospiti che hanno prenotato per 31 giorni, ho seguito la procedura per la registrazione del contratto ( contratto uso turistico legge 431/98) e mi sono trovata a dover dire ai miei ospiti di richiedere il codice fiscale presso l'Agenzia delle Entrate per poter compilare e presentare il modello RLI. 

Vi chiedo se vi è mai capitato e come vi siete regolati.

Grazie a tutti!

Giorgia

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