[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

Risolto!
Orvieto-In-Centro0
Level 10
Orvieto, Italy

[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

 

COSA:

 

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

 

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

 

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

 

CONTRATTO SCRITTO:

 

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.


a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;


b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;


c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

 

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

 

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

 

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

 

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

 

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

 

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

 

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

 

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

 

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

 

TASSA DI SOGGIORNO:

 

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

 

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

 

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

 

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

 

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

 

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

 

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

 

QUALI SERVIZI:

 

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

 

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

 

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

 

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

 

PUBBLICITA’, SI O NO:

 

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

 

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

 

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

 

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

Risposta Migliore
Orvieto-In-Centro0
Level 10
Orvieto, Italy

@Orvieto-In-Centro0, e naturalmente UN COMUNE PUO' RICHIEDERE UNA SORTA DI ''COMUNICAZIONE DI PRIMA APERTURA'' O ''SCIA'' SEMPLIFICATA anche alle Locazioni Turistiche o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o nomi corrispondenti (tanto più in quelle Regioni che come la Lombardia tendono ad assoggettare le LT agli stessi adempimenti delle CAV, ma non solo lì). Basta chiedere al proprio SUAR (Roma) / SUAP (altrove) Comunale territorialmente competente. : )

368 Risposte 368
Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Antonio358

Non trovo più la tua risposta, che devi aver cancellato.

Comunque, pigrizia e superficialità non erano rivolte a te (che, anzi, ti sei posto il problema), ma ai tanti “host” che mi é capitato di leggere in questa Community ed il altri forum, sempre sul tema.

 

Per quanto attiene la difficoltà da te riscontrata,  (alla luce della mia esperienza ti posso dire che MAI ho avuto problemi) ribadisco l’opportunità di scrivere ben chiaro nell’annuncio (nelle regole della casa) quello che l’ospite dovrà rispettare se vuole soggiornare nella nostra casa, che NON È un hotel o un’altra struttura ricettiva, e cioé firmare un contratto e anche (ma questo vale anche per le strutture ricettive) presentare i documenti di tutti gli ospiti per le necessarie registrazioni di legge e pagare l’imposta di soggiorno (se richiesta dal Comune).

 

Non mettere queste indicazioni nell’annuncio per paura di perdere una prenotazione é a mio avviso una preoccupazione inutile e controproducente, che ti pone da subito in una condizione di sudditanza che poi si estende anche agli altri aspetti del soggiorno, dal prezzo (paura che un “concorrente” faccia 1 euro in meno), alla paura della recensione o ti espone a richieste di rimborsi.

 

Ovviamente ognuno é libero di adottare l’approccio che ritiene più opportuno, assumendosi rischi e oneri relativi.

Personalmente se un potenziale ospite mi dovesse sollevare eccezioni sulla stipula di un contratto sarei io a stoppare la richiesta.

Ricordo sempre che stiamo parlando di LOCAZIONE turistica, e non di attività ricettiva... é opportuno tenerlo sempre a mente, anche quando si é portati a fare ragionamenti non proprio strettamente connessi a tale argomento.

Antonio358
Level 2
Catania, Italy

@Roberto143

Ti ringrazio.

Ovviamente non ho nulla da eccepire su ciò che dici. Infatti, credo proprio di essere tra quelli che sono caduti in tutti i tranelli mentali che tu esponi.

E non mi consola il fatto che tutti coloro che conoscono si ritrovino esattamente con i miei stessi problemi.

Comunque, se il messaggio è cancellato non è dipeso da me, non ne avrei avuto alcun motivo.

Ho provato a uscire e rientrare ed ho scoperto che, anche volendo, non è possibile cancellare il proprio messaggio.

Si dovrebbe farlo subito dopo averlo scritto ma, il fatto che tu lo abbia letto dimostra che ciò non è avvenuto.

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Antonio358

Nessun problema per il messaggio cancellato, chissá cosa sará successo.

Comunque io l’ho letto dall’email che mi arriva se mi tagghi. 😉

 

Elena554
Level 2
Rome, Italy

@Roberto143Buongiorno, volevo chiederti un aiuto. Mi hanno chiesto di affittare per 5 mesi l'appartamento. Ci sono condizioni particolari da rispettare (tipo quelle del contratto transitorio) o basta registrarlo? Viste le numerose condizioni che si devono rispettare in caso di contratto transitorio non è un modo semplice per aggirare la normativa? Grazie molte

Elena

Rosario46
Level 2
Nocera Superiore, IT

Buingiorni.  Anche io ho avuto la stessa richiesta, x 6 mesi. Una coppia U.S.A. Come gestire il contratto,  che documenti chiedere e soprattutto come verificare che nn sia una sóla

Emily352
Level 10

Se chi vi ha contattato viene in Italia a fini  di vacanza o di svago, un semplice contratto turistico pluristagionale della durata di 5 mesi: il contratto può perfino essere rinnovato tacitamente. Qualora sorga un conflitto tra di voi, il contratto è interpretato basandosi principalmente sul testo del documento che sottoscriverai con la tua controparte. La registrazione del contratto è obbligatoria. Tale locazione non configura fiscalmente una locazione breve (D.L. 50/2017).

Jim1
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Ciao @Emily352,

Benvenuta nella community!

Ti consiglio di taggare sempre l'utente a cui ti rivolgi così che possa ricevere una notifica e venire a leggere il messaggio. Ti basta digitare la @ e selezionare uno o più utenti dalla finestra che ti si apre.

Spero sia utile.

 


__________
Guarda il video il video della sessione internazionale di Q&A con Brian Chesky!
Ehy, prima volta nel Community Center? Presentati alla community, leggi le linee guida e impara come postare responsabilmente.

Giovanni295
Level 2
Milan, Italy

Ciao a tutti

 

sono di Milano e sto aprendo la pratica SUAP per locare il mio appartamento. Mi è venuto un dubbio quando prima di completarla mi viene richiesto se ho sottoscritto una polizza responsabilità civile come previsto dalla legge. Mi è venuto il dubbio che l'assicurazione che fornisce Airbnb (no la granzia su danni fatti dagli ospiti) possa considerarsi valida. Ho ciamato il SUAP e loro mi hanno detto che secondo loro è sufficiente. Però su tanti post vedo che comunque le persone fanno una propria assicurazione da 150 euro annue circa. Il motivo a vostro avviso è perchè si vuole essere liberi di locare anche su canali diversi da Aribnb oppure perchè si ritiene l'assicurazione responsabilità civile di AirBnB non sufficiente?

Grazie a tutti.

Giovanni

Franco67
Level 2
Vaprio, Italy

@Giovanni0Avevo sentito poco tempo fa Airbnb. La loro assicurazione non è sufficiente, ma l'affermazione del SUAP è interessante.
GianPaolo10
Level 2
Brussels, Belgium

@Roberto

Mi sono letto tutta la room  interessantissima, grazie delle informazioni.

Ti volevo chiedere una cosa....essendo il contratto sempre obbligatorio in forma scritta ( anche come forma di garanzia verso di me che ospito in casa mia) , tu scrivi direttamente nella descrizione dell annuncio che all'arrivo dovrà essere firmato un contratto. Per caso gli e lo ricordi anche tramite messaggio quando fanno la prenotazione?

In particolare ti è mai successo che un host non volesse firmare il contratto?E' sempre andato tutto liscio?

 

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

Ciao @GianPaolo10

io non uso Airbnb, e col portale che utilizzo, è possibile caricare un file che contiene il testo del contratto (ovviamente in forma generica, senza i dati specifici di quel soggiorno); contratto che con la prenotazione l'ospite dichiara di accettare.

Quindi all'arrivo, quando gli sottopongo la copia effettiva (con i suoi dati) deve solo firmarlo (ma nella sostanza lo conosce già - sempre che si prenda la briga di leggerlo, cosa che peraltro non credo).

 

Comunque non ho mai avuto nessun problema, nemmeno minimo.

Faccio trovare il contratto in duplice copia (una per me, una per l'ospite) in una cartelletta, insieme alla ricevuta dell'imposta di soggiorno (che carico in anticipo, così da avere la ricevuta già pronta al loro arrivo) e alcune schede che ho stampato e plastificato, dove ci sono informazioni utili (numeri di emergenza, password wifi, regole raccolta differenziata, ecc.).

 

Sarà perchè è chiarito bene nella descrizione dell'annuncio (regole della casa), sarà perchè ne possono prendere visione in anticipo, sarà perchè al momento dell'arrivo tutta le presentazione (della casa) è fatta in un certo modo, sarà perchè sono grande e grosso, e forse non osano opporsi ( 🙂 ), ma davvero non ho mai avuto nessun problema. 

GianPaolo10
Level 2
Brussels, Belgium

@Roberto143 Grazie mille della risposta!!!

Perchè io avevo intenzione non di locare tutto l 'appartamento e solo alcune stanze nel periodo estivo...e far firmare un contratto (anche se so bene che in primisi mi tutela) mi sembra un po' strano  e il guest potrebbe non voler accettare se non gli e lo chiarisco ben chiaro fin da subito...forse col  rischio di perdere clientela..

 

Selvaggia-E-Giovanni0
Level 4
Rome, Italy

Chiedo a chi  ha un  alloggio uso turistico regolarmente comunicata al Comune di Roma:

dato che gli alloggi uso turistico  sono stati fino ad ora esenti da tassa di soggiorno, il Comune ha attribuito ugualmente  il Numero Identificativo Unico di Versamento (IUV) il codice con cui si effettua il pagamento?

Io ho inviato via mail la comunicazione di inizio attività, ho un numero di protocollo e niente altro.

Quindi come fare, ora che si riscuoterà questa imposta?

GRAZIE

Andrea1185
Level 2
Naples, Italy

Buongiorno avrei da chiedere un'informazione riguardo il modello 21 da consegnare entro il 30 Gennaio, riguardo le tasse di soggiorno riscosse nel 2017.
Dato che nell'anno 2017 ho riscosso praticamente 20 giorni di tassa di soggiorno, e non ho ancora consegnato questi soldi perché lo farò a cadenza semestrale, come devo comportarmi a riguardo?
Qualcuno si è trovato nella mia situazione? 
Grazie mille

@Orvieto-In-Centro0 @Roberto143

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Andrea1185

Scusa, ma non hai ricevuto le istruzioni dal Comune?

Io comunque con una ricerca in Internet ho trovato questo:

http://www.comune.napoli.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/32466

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