[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[Orvieto-In-Centro0]

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Linda117]

Buonasera, non so se l argomento è stato già trattato... Ho letto che la ricevuta è sempre meglio farla, ma non è obbligatoria. Quindi nel caso non la facessi, al CAF cosa consegno? 

[Ermanno6]

@Linda117 al CAF consegni i contratti, obbligatori per legge se si fa locazione turistica.

[Ambra17]

Salve a tutti, mi sono appena iscritta come host a Palermo, dove dò in affitto la mia casa. Ho letto qui che ogni volta, anche per affitti di un solo giorno, bisogna far firmare un contratto. Pensavo che questo andasse fatto solo per affitti in forma privata e non tramite siti quali airbnb, booking etc. Se uno prenota tramite questi siti, non è come se firmasse un contratto? Devo comunque farlo firmare al loro arrivo?

Grazie in anticipo per le risposte

Ambra

[Ermanno6]

@Ambra17 sta scritto in ogni discussione....pensavi male, i contratti per la locazione turistica vanno fatti sempre.

[Francesca]

Ciao @Ambra17, 

brava che cerchi info! Facci sapere come procede! 

Fra

[Raffaele57]

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Probabilmente sarà già stato ampiamente trattato nelle pagine precendenti comunque lo chiedo:

avendo in annuncio una casa non di mia proprietà ma dei miei genitori come devo comportarmi per quanto concerne contratti e denuncia dei redditi? Tutti i pagamenti ovviamente arrivano su un mio conto e tutti i dati inseriti nella piattaforma riguardano me. 

Dovrei far firmare un contratto fra l'ospite e uno dei miei genitori? 

E per la dichiarazione dei redditi? Loro non possono giustificare le entrate, non avendo le ricevute a loro intestate.

Grazie per la disponibilità

[Salvatore199]

@Raffaele57 

Il comodatario che concede in locazione breve un immobile abitativo produce reddito diverso, ferma restando la tassazione del reddito fondiario in capo al comodante quale titolare del diritto reale. È quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la recente circolare 24/E a commento della nuova disciplina delle locazioni brevi introdotta dal D.L. 50/2017 a partire dal 1° luglio scorso. È bene ricordare che la disciplina fiscale degli immobili detenuti da persone fisiche prevede, quale regola generale, che il reddito fondiario possa essere imputato esclusivamente al titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale, mentre l’eventuale utilizzo da parte di soggetti terzi debba essere inquadrato diversamente a seconda dei casi. In particolare, in caso di sublocazione il sublocatore produce reddito diverso (articolo 67 del Tuir), mentre per quanto concerne l’ipotesi del comodato in passato l’Agenzia (risoluzioni 381 e 394 del 2008) aveva considerato “trasparente” la figura del comodatario, imputando direttamente il reddito derivante dall’immobile (canone di locazione o rendita catastale) in capo al soggetto comodante (titolare del diritto reale).

Nell’ambito della disciplina delle locazioni brevi (non superiore a 30 giorni), il legislatore ha esteso la possibilità di applicare il regime fiscale delle stesse (cedolare secca o tassazione ordinaria) anche al sublocatore o al comodatario, innovando quindi rispetto alle locazioni non brevi, considerando tale ultimo soggetto quale titolare del reddito derivante dalla concessione in utilizzo del bene. Tuttavia, poiché il reddito fondiario non può che essere imputato al titolare del diritto reale, la circolare 24/E ha inquadrato tale fattispecie tra i redditi diversi, al pari di quanto già previsto per il sublocatore. E nonostante non si tratti di un reddito fondiario, ha legittimato il comodatario ed il sublocatore ad applicare la cedolare secca del 21% sui canoni percepiti dalla locazione breve del bene. Si tratta di un’assoluta novità, poiché la prassi dell’Agenzia ha sempre escluso l’applicazione della cedolare secca in presenza di redditi di natura non fondiaria (circolare 26/E/2011). In buona sostanza, nelle locazioni brevi di immobili abitativi sublocati o concessi in comodato a terzi si realizza il seguente sdoppiamento reddituale:

• il titolare del diritto di proprietà dell’immobile, o del diritto reale, produce reddito fondiario (rendita o canone di locazione “ridotto” a seconda dei casi), e come tale tassato anche se non percepito (nel caso dei canoni);
• il sublocatore o il comodatario producono un reddito diverso per il canone di locazione percepito, con possibilità di applicare la cedolare secca del 21% direttamente nel modello Redditi trattandosi di contratti di locazione non soggetti a registrazione, ferma restando la possibilità di applicazione dell’imposta ordinaria.

Trattandosi di redditi diversi, il sublocatore o il comodatario assoggettano a tassazione (cedolare o ordinaria) solamente i canoni effettivamente percepiti, evitando quindi, a differenza del titolare del diritto reale, di pagare delle imposte per redditi non effettivamente percepiti. Come già anticipato, per quanto riguarda le locazioni non brevi si devono applicare le stesse regole del passato, con la conseguenza che il sublocatore non potrà applicare la cedolare secca sui canoni percepiti, ed il comodatario non è titolare di alcun reddito. In tali casi, infatti, solamente il proprietario potrà optare per la cedolare secca con le regole ordinarie. È appena il caso di ricordare, infine, che se l’immobile oggetto di comodato non è destinato ad uso abitativo (ad esempio un ufficio), anche in presenza di una locazione breve, si rendono applicabili le regole ordinarie, con conseguente tassazione del reddito direttamente in capo al proprietario, senza possibilità di optare per la cedolare secca.

[Raffaele57]

@Salvatore199 ,

quindi se ho ben capito dovrei pagare io le tasse sugli affitti in quanto comodatario e i miei in quanto titolari del diritto di proprietà dell'immobile? Una voce d'entrata tassata due volte?

E per la dichiarazione dei redditi, i miei cosa dovrebbero presentare al CAF? A me basta presentare copia dei contratti stipulati con gli ospiti? 

Grazie per la risposta

[Salvatore199]

@Raffaele57 

A te il reddito degli affitti, ma nel quadro D, redditi diversi, eventualmente anche assoggettandoli a cedolare secca.

Ai tuoi la rendita catastale della casa nel quadro B.

Trattandosi di “dichiarazione” dei redditi, entrambi non dovreste presentare nulla di particolare.

I contratti di affitto servono, ma non come “prova” per chi ti gestisce la dichiarazione (CAF o commercialista) ma eventualmente a posteriori, in caso di accertamento, da parte dell’AdE o della GdF.

I tuoi hanno la proprietá, e l’immobile dovrebbe essere giá in capo a loro (visura catastale e relativa rendita).

[Raffaele57]

@Salvatore199 ,

ma la rendita catastale non si paga già con l'IMU? 

[Salvatore199]

@Raffaele57 

La rendita catastale é una componente del reddito, che va indicata nel quadro B fabbricati, e a seconda dei casi entra in gioco nella determinazione dell’imposta. (Statale)

L’IMU é una imposta locale (municipale) che si calcola in base alla rendita (con aliquote diverse da Comune a Comune) e che, in questo momento, non si paga sulla prima casa.

Quindi sono due cose diverse, anche se la rendita é la base comune di calcolo.

[Giuseppe1240]

@Raffaele57 Buongiorno mi collego al discorso anche se dopo anni , sto per mettere in affitto su airbnb un immobile dei miei genitori. Mi pare di aver capito che le tasse le dovrei pagare io che gestire l'immobile giusto? I l comune dove e locato l'immobile dovrà essere avvisato ? Grazie Anticipatamente 

[Francesca]

Ciao @Raffaele57 

ricorda di chiocciolare le persone se vuoi che ricevano un avviso: @Orvieto-In-Centro0 @Salvatore199 @Ermanno6 @Ambra17 

[Massimo380]

Salve a tutti.. qualcuno puo indicarmi qualche facsimile di contratto x la locazione turistica privata?  Grazie

[Raffaela19]

@Massimo380  questo è molto recente (Dicembre 2019)

CONTRATTO TIPO E LINEE GUIDA
LOCAZIONE BREVE DI IMMOBILI CON FINALITÀ TURISTICA

https://www.milomb.camcom.it/documents/10157/176122/contratto-tipo-locazione-breve-immobili-finalita...