[GUIDA] MILANO | PROCEDURE PER AVVIO AIRBNB REGOLARE

[Nicolò15]

Ciao a tutti, volevo condividere con voi questo schema che ho appena realizzato dopo aver finalmente terminato tutte le procedure per l'avvio di una CAV regolare a Milano, è un processo un po' lungo ma ce la si può fare!

Cose da avere pre-avvio attività:

- Casella elettronica PEC (posta elettronica certificata, si compra su register.it)

- Firma digitale e dispositivo di firma digitale (si compra su aruba.it)

- Planimetria casa

- Documento di identità

- Visura Catastale (per inserimento dati identificativi dell’abitazione)

1. Chiamare Comune (020202) per informazioni 

2. Andare su: fareimpresa.comune.milano.it —> colonna di sinistra: Elenco attività —> Strutture ricettive non alberghiere —> Casa e appartamenti per vacanze —> modulistica

3. Iscriversi a impresaungiorno.gov.it —> compila la tua pratica SUAP

4. Compilare la pratica, al momento della firma scaricare i file che devono essere firmati digitalmente, con la chiavetta comprata su aruba.it scegliere il file in formato .p7m e “firmarlo”, riallegare il file e inserire il proprio indirizzo di posta elettronica certificata dove si riceverà la “ricevuta” SUAP relativa all’avvio della propria attività con un numero di protocollo.

ATTENZIONE: da questo momento NON è ancora possibile ospitare regolarmente. Per poterlo fare bisogna: 

1. Prendere un appuntamento con la questura di Milano all’ufficio notifiche alloggiati (il responsabile si chiama Carmelo Alfinito) al numero 0262265100. 

2. Una volta preso l’appuntamento recarsi in questura (Via Fatebenefratelli 11) con:

- fotocopia documento di identità fronte-retro

- ricevuta SUAP

- la stampa dei fogli digitalmente firmati in cui sono indicate le generalità della vostra CAV

Vi verranno forniti i dati d’accesso al portale alloggiatiweb.poliziadistato.it dove bisognerà inserire entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite tutte le generalità dell’ospite, foto del documento inclusa. 

NOTA BENE: solo ora è POSSIBILE OSPITARE.

ULTERIORI ADEMPIMENTI per condurre un’attività di CAV 100% regolare:

PAGAMENTO IMPOSTA DI SOGGIORNO PER GLI OSPITI:

1. Prendere appuntamento con l’ufficio ragioneria del comune di Milano al numero 020202 (Via Pellico 16, terzo piano, stanza 96 rif. Carla Bastiani) per il pagamento dell’imposta di soggiorno per gli ospiti, comunicando il numero di protocollo/ricevuta SUAP

2. All’appuntamento non bisogna portare nulla se non un documento, vi verrà consegnato un fascicolo con i dati di accesso al sistema GEIS, dove sarà possibile effettuare ENTRO IL 15 DI OGNI MESE il pagamento delle imposte di soggiorno per gli ospiti accolti nella propria CAV e segnalare così anche gli eventuali giorni di “fermo attività” (NOTA BENE: le CAV si comportano come i B&B, devono rispettare 90 giorni di fermo dell’attività all’interno dell’anno solare, sarebbe a dire che per 90 giorni, anche discontinui, non potrete avere ospiti)

3. Ritirare il bollettario (Secondo piano, Stanza 62) dalle 9 alle 12 sempre in Via Pellico 16 per la compilazione delle ricevute agli ospiti

COMUNICAZIONE PREZZI ALLA CITTA’ METROPOLITANA DI MILANO:

1. Chiamare il numero 0277401 (Città metropolitana di Milano, viale Piceno 60) rif. Alberto Cellerino, farsi inviare i documenti per la comunicazione dei prezzi (che dovranno essere esposti nella propria CAV), compilarli e inviarglieli nuovamente via mail.

2. Attendere che ti vengano re-inviati i documenti da esporre nella CAV.

COMUNICAZIONE FLUSSI ALLA CITTA’ METROPOLITANA DI MILANO (ISTAT):

1. Inviare una mail a protocollo@pec.cittametropolitana.mi.it (rif. Susanna Raffa) per richiedere i referenziali di accesso al databse regionale per l’inserimento dei dati istat/comunicazione flussi (DA COMPILARE ENTRO IL 5 DI OGNI MESE)

ALTRE NOTE:

- Attendere sopralluogo della polizia locale concordato via mail entro 60 giorni dall’avvio della SUAP

- Esporre prezzi

- Esporre numeri di emergenza

- Dotarsi di Estintore, chiamata di emergenza, rilevatore di monossido di carbonio e fumo, emergency kit, guida di Milano in Italiano e inglese per gli ospiti

- Esporre le regole della casa, le dotazioni della casa (sia in italiano che in inglese)

[Domenico129]

Gentili signori, vorrei sapere se gli adempimenti descritti per Milano si applicano  ai comuni vicini. In particolare vorrei saperlo per il comune di Rozzano e di Pieve Emanuele. Grazie a chi vorrà rispondermi. 

[Franca40]

Ciao,

vorrei capire se la procedura descritta deve essre seguita anche se si ospita per di più saltuariamente

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Marco ha scritto:

@Marina, ciò che in generale posso dirti sulla Regione Lombardia, compreso il Comune di Milano, è quanto segue - e già ricordato ad altri utenti prima di te - (poi per i dettagli relativi a cosa fare a Milano ti risponderanno meglio altri):
 
- A Milano e in Lombardia per potere affittare / locare al momento la tua Legge e il tuo Regolamento Regionali sul Turismo lombardi hanno stabilito - legittimamente e costituzionalmente o illegittimamente e incostituzionalmente si vedrà a breve ma non ora - che è necessario presentare presso il SUAP Comunale una SCIA da CAV o Casa per Vacanze e dunque anche le semplici Locazioni Turistiche o Locazioni Pure o Affitti Semplici o Appartamenti (Ammobiliati) ad Uso Turistico del resto d'Italia in Lombardia sono tenuti ad autodenominarsi 'case per vacanze'. Se non lo fanno, diventa difficoltoso iscriversi al sito Impresa In Un Giorno (che già dal titolo non dovrebbe essere destinato a loro, tuttavia, così come AP in Suap starebbe per Attività Produttive e dunque anch'esso sarebbe poco adatto al tuo caso, ma tant'è al momento), adoperare una Firma Digitale, e riuscire così anche a Richiedere le Credenziali di Accesso al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato (Username e Password) e a pagare correttamente l'Imposta di Soggiorno (nei comuni in cui sia dovuta e in cui sia dovuta anche per le locazioni turistiche).
 
- La Locazione Turistica Breve ovviamente dovrebbe essere rivolta essenzialmente a turisti ed avere durata breve, inferiore ai 30 gg., o magari anche superiore ai 30 gg. (con contratto non solo scritto ma anche registrato presso l'A.d.E. in questo secondo caso) ma non certo lunga più di 6-12 mesi... le lunghezze massime sono stabilite in modo diverso da regione a regione.
 
- Nessuno vieta, per affitti a studenti, o affitti lunghi anni, o affitti transitori di media lunghezza, di avvalersi di contratti diversi da quelli per locazione turistica breve, tipo i contratti transitori o i contratti 4+4 o 3+2 (anni). Però Airbnb è per sua natura più adatto a soggiorni turistici brevi.
 
- Abbiamo già scritto un Post su come ospitare responsabilmente (che trovi tra le GUIDE di questa Community), incentrato su Normative e Tasse in Locazione Turistica. Qui brevemente ti nomino alcuni adempimenti senza i quali non potrai dirti non abusivo e non irregolare e non evasore o elusore fiscale:
 
a) SCIA o COMUNICAZIONE INIZIALE;
 
b) RICEVUTA GENERICA NON FISCALE (o, se apri P. Iva, RICEVUTA FISCALE o FATTURA);
 
c) IMPOSTA o MARCA DA BOLLO da 2 Euro per importi superiori a 77,47 Euro (volendo anche a carico dell'ospite o inquilino, se lo avverti PRIMA della prenotazione o affitto), o anche per importi inferiori se lo richiede l'ospite o inquilino per motivi di lavoro; segnati per te sempre l'ID della marca e la data della marca, per eventuali futuri controlli;
 
d) CONTRATTI SCRITTI DI LOCAZIONE (obbligatori SEMPRE per qualsiasi lunghezza di soggiorno, ai sensi della L. 431 del 1998), da firmare in calce e da far firmare in calce, scritti ANCHE in copia italiana;
 
e) eventuale ISTAT se previsto dalla tua Regione per le locazioni;
 
f) eventuale IMPOSTA DI SOGGIORNO (cash, in contanti, aggiuntiva al prezzo, da pagare all'arrivo!);
 
g) COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA TRAMITE ALLOGGIATI WEB delle presenze degli Ospiti o Inquilini entro 24 ore dal loro arrivo, o, in caso di soggiorni di 1 sola notte, tempestivamente al primo arrivo;
 
h) predisposizione di una DICHIARAZIONE DEI REDDITI (parla con un Commercialista per sapere se i tuoi redditi sono Fondiari o da Fabbricato, sinonimi, o Redditi Diversi, o Redditi da Impresa; generalmente le Locazioni generano redditi fondiari, mentre - finora, salvo novità del DL 50/2017, le Sublocazioni generano redditi diversi, e infine se si apre P. Iva, perchè in presenza di una certa Organizzazione di Mezzi e di Persone, ai sensi dell'art. 1.082 del Codice Civile, generano Redditi da Impresa); per le novità dei portali come sostituti d'imposta e l'estensione dell'applicabilità della Cedolare Secca al 21% come opzione facoltativa, e infine per le future soglie tra chi debba e chi non debba aprire una P. Iva, e il fare da parte dei portali i riscossori della imposta di soggiorno per conto del Comune di appartenenza, tieni d'occhio, però, il DL 50/2017 così come convertito in legge in questi giorni e così come regolamentato poi dall'A.d.E. entro 90 gg. e così come poi definito circa la soglia di imprenditorialità da provvedimento prossimo venturo già preannunciato.
 
i) Gli Impianti dovranno essere a norma, certificati. Dovrai avere Agibilità. Dovrai appartenere a classi catastali corrette, tipo le residenziali A (alcune, non tutte). Dovrai procurarti una certificazione APE Energetica dell'immobile e renderla nota al tuo conduttore e indicarla nel contratto scritto. Dovrai decidere (volendo anche a posteriori al momento della dichiarazione dei redditi) se avvalerti facoltativamente dela Cedolare Secca al 21% oppure se pagare sulla base delle normali aliquote IRPEF sul 95% anzichè sul 100% del tuo reddito complessivo. Con la Cedolare rinunci a deduzioni e detrazioni di ogni tipo e paghi sul 100%, ma di contro i redditi da Cedolare avranno aliquota più bassa e non si sommeranno al resto dei tuoi redditi. La conformità urbanistica, edilizia, catastale, igienico-sanitaria viene data per scontata, come in ogni 'civile abitazione'. I posti letto saranno non a caso ma sulla base del 'regolamento edilizio comunale' per civili abitazioni, e se operi in Lombardia seguiranno anche le metrature necessarie per le CAV o Case per Vacanze e stabilite - immagino - tra i requisiti minimi per CAV del tuo Regolamento o della tua Legge Regionali sul Turismo, in Tabelle riassuntive allegate oppure anche a volte all'interno dei vari articoli e commi.
 
l) Qualora tu operi a Milano e in Lombardia e tu voglia davvero, appena possibile, dimostrare di essere SOLO UN PRIVATO CHE AFFITTA CASA (o una sua porzione, ma in questo caso SENZA DARE DIVERSE CAMERE A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE MEDESIME NOTTI!) e non una CAV, ti consiglio di attenerti a ciò che in tutto il resto d'Italia (o quasi) una Locazione Turistica è:
 
- non dare colazioni, non cambiare la biancheria durante stesso affitto, non pulire o riordinare l'alloggio durante stesso affitto, non usare targhe o segnaletiche o insegne, non fornire servizi alla persona di tipo alberghiero ed extralberghiero, non fornire alcun servizio accessorio o complementare o aggiuntivo, scrivi invece sempre i contratti di locazione e firmali e falli firmare, non scaricare le spese di pulizia, non scaricare spese tipo lavanderia, pos, ecc., opta volendo per la Cedolare Secca al 21%, ecc.
 
m) Qualora invece tu operi lì ma anche in seguito ti piaccia continuare ad essere considerato una CAV o Casa per Vacanze, con tutti i SUOI DIRITTI ma anche con tutti i SUOI DOVERI e paletti e incombenze e requisiti minimi, allora fin d'ora comportati solo da CAV o Casa per Vacanze, NON scrivendo contratti, non optando per la cedolare secca, scegliendo (cosa vietata al contrario per la locazione!!!) NOMI DI FANTASIA per la tua attività, e denominandoti come tipologia ricettiva (cosa vietata al contrario per la locazione nel resto d'Italia) come ''CAV o Casa per Vacanze" anche online; fornisci tutti i servizi che vuoi, ecc.; ovviamente alcuni servizi potrebbero presupporre la necessità di aprire una P. Iva, sia fuori che dentro la Lombardia.
 
Ciao ; )  

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nella stessa casa dove si vive come faccio io.

Inoltre io ho iniziato a fare ospitalità con Airbnb più di tre anni fa quando tutta questa menata non era ancora prevista in questo caso qualcuno sa come ci si deve comportare?

[Roberto143]

@Franca40

Tutto corretto quello che ha scritto Marco.

E vale anche per chi affitta saltuariamente una stanza nel proprio appartamento.

http://www.milanotoday.it/economia/requisiti-case-airbnb-lombardia.html

Ti suggerisco di contattare l'ufficio SUAP di Milano (magari in modo "anonimo", a titolo informativo), perchè sono previste multe salate per chi non ha denunciato al Comune questo tipo di attività (e stanno facendo controlli e sanzioni).

E quindi di metterti in regola il prima possibile.

Sia da un punto di vista normativo che fiscale.

[Franca40]

@Roberto143

Ciao,

grazie della tua risposta.

Nell'articolo che hai linkato così come in altri che ho letto si parla però di case vacanza cioè di appartamenti vuoti che i proprietari hanno destinato ad affitto turistico. Quello che faccio io non è assolutamente la stessa cosa, come si può equipararle?

In un altro post di questa stessa discussione si dice che in caso di affitto breve di uno spazio in condivisione dove si vive vale il discorso della segnalazione degli ospiti alle autorità e il pagamento della tassa di soggiorno ma non il resto che invece è da fare in caso appunto si voglia aprire un'attività come CAV cioè casa vacanza.

Copio e incollo: "l) Qualora tu operi a Milano e in Lombardia e tu voglia davvero, appena possibile, dimostrare di essere SOLO UN PRIVATO CHE AFFITTA CASA (o una sua porzione, ma in questo caso SENZA DARE DIVERSE CAMERE A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE MEDESIME NOTTI!) e non una CAV, ti consiglio di attenerti a ciò che in tutto il resto d'Italia (o quasi) una Locazione Turistica è:
 
- non dare colazioni, non cambiare la biancheria durante stesso affitto, non pulire o riordinare l'alloggio durante stesso affitto, non usare targhe o segnaletiche o insegne, non fornire servizi alla persona di tipo alberghiero ed extralberghiero, non fornire alcun servizio accessorio o complementare o aggiuntivo, scrivi invece sempre i contratti di locazione e firmali e falli firmare, non scaricare le spese di pulizia, non scaricare spese tipo lavanderia, pos, ecc., opta volendo per la Cedolare Secca al 21%, ecc."

Quanto sopra descritto è quanto faccio io, non è come affittare una casa vacanza.

Certo non sarebbe né la prima né l'ultima assurdità burocratica che viene fuori in questo paese di m**** e se effettivamente fosse come dici tu io con Airbnb chiudo il discorso, per poche centinaia di euro all'anno (tra l'altro sempre dichiarate in sede fiscale) non ne vale assolutamente la pena.

[Roberto143]

@Franca40

A Bologna (e Regione Emilia Romagna) non è consentito affittare all'interno della casa dove si ha la residenza (a meno di fare Bed&Breakfast).

In ogni caso, a prescindere dalla Regione, le diverse forme di ospitalità dovrebbero essere comunicate al Comune.

[Maria1370]

io ho trovato questa informazione (dove si evince che la SCIA non è obbligatoria):

https://www.anbba.it/lombardia_cav_locazioni_turistiche

da cui ho estratto quanto segue:

<<Le novità per questo tipo di attività sono notevoli : in primo luogo non è importante che si debba locare tutti l'intero immobile ma una parte può rimanere a disposizione del gestore, in secondo luogo  viene fatta finalmente una distinzione fra la gestione imprenditoriale  e non (cioè con o senza partita IVA) ed infine che si possono locare fino a tre unità immobiliari in forma non imprenditoriale, cioè senza partita IVA.

Ma la cosa più importante (leggi l'articolo 38 in calce alle osservazioni) è che le attività di CAV di tipo non imprenditoriale non hanno più bisogno di una SCIA per l'inizio di attività. La nuova legge infatti dice che per queste tipologie basta una semplice comunicazione al comune. La parola semplice è molto generica in quanto per il momento non è stata ancora pubblicato dalla regione un regolamento che determini in maniera precisa cosa deve contenere questa dichiarazione. Quindi è lasciata al libero arbitrio la forma letteraria di autodichiarazione di avvio di attività. da parte di ANBBA ci siamo premurati di predisporre una bozza di questo documento per mettere in condizione i nostri associati di trasmetterla nella migliore maniera ai Comuni della Lombardia.>>

[Nicolò15]

Hai tempo 6 mesi dall'avvio dell'attività per regolarizzarti. Secondo il comune, anche le attività "saltuarie" vanno regolarizzate

[Cristina904]

@Nicolò15mi collego alla conversazione con un pò di ritardo. Significa che se inizi l'attività senza aver fatto tutti gli adempimenti amministrativi (dichiarazione in comune) hai tempo 6 mesi per effettuarli senza incorrere in sanzioni?

grazie mille 

[Mara212]

@Nicolò15ciao Nicolò, ho bisogno di un consiglio. La chiamata di emergenza sta diventando il mio incubo.

Tu per quale sistema hai optato?

Grazie 

Giada

[Tatiana332]

Esatto, io pure.

per l’ affittodi una stanza bisogna fare tutto questo?

c’ è veramente qualcuno che lo fa?

[Maria1370]

<<l) Qualora tu operi a Milano e in Lombardia e tu voglia davvero, appena possibile, dimostrare di essere SOLO UN PRIVATO CHE AFFITTA CASA (o una sua porzione, ma in questo caso SENZA DARE DIVERSE CAMERE A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE MEDESIME NOTTI!) e non una CAV, ti consiglio di attenerti a ciò che in tutto il resto d'Italia (o quasi) una Locazione Turistica è:
- non dare colazioni, non cambiare la biancheria durante stesso affitto, non pulire o riordinare l'alloggio durante stesso affitto, non usare targhe o segnaletiche o insegne, non fornire servizi alla persona di tipo alberghiero ed extralberghiero, non fornire alcun servizio accessorio o complementare o aggiuntivo, scrivi invece sempre i contratti di locazione e firmali e falli firmare, non scaricare le spese di pulizia, non scaricare spese tipo lavanderia, pos, ecc., opta volendo per la Cedolare Secca al 21%, ecc.>>

E' esattamente il mio caso, però non mi è chiaro se devo lo stesso comunicare la SCIA.

Grazie.
 

[Francesca]

Ciao @Maria1370 ,

se vuoi avere la certezza che @Mara212  o in generale gli utenti a cui ti rivolgi ricevano una notifica - e dunque possano venire a leggerti - aggiungi la @ davanti al nome, in caso contrario la persona potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) già coinvolti nella discussione e menzionare il nome corretto. 

Spero sia utile,

Francy

[Roberta270]

Scusate,io abito in una cittadina lombarda e sono veramente poco informata e poco avvezza a muovermi in queste cose:

io preferirei essere considerata un privato che affitta una parte di casa saltuariamente quando le e’ possibile con Air BnB

dove trovo una traccia del  “contratto” minimo da far firmare dicui parli?

E’ sufficiente inserire nel 730 ibonificida Air BnB? 

Posso optare per la cedolare secca?

devo comunque avvisare il comune e il comando di polizia?

grazie infinite se crederai di rispondermi ebuona giornata!

Roberta

[Jim1]

Ciao @Roberta270,

Benvenuta nella community!

Puoi raccogliere moltissime informazioni dettagliate in questa guida e se fai una ricerca nel forum troverai tante altre discussioni che hanno trattato l'argomento, e tutte con regolari aggiornamenti.

Spero sia utile. 🙂

[Caro40]

Buongiorno Marco, vorrei affittare saltuariamente una o due stanze a casa, mi ritrovo nella giungla della burocrazia italiana senza capirci molto... c'è qualche agenzia o un professionista che previo compenso a nome mio si incarichi solo della parte burocratica per avviare una CAV?

Grazie delle risposte e saluti.

Carolina