@Christophe230,
Tout dépend de la "concurrence" et de l'évolution du nombre d'annonce dans votre zone.
Temps-1: vous êtes SH et plein de nouveaux arrivent sur le marché en même temps. Leurs annonces sont mises en avant devant les SH pendant 1 mois avec des tarifs très concurrentiels (sans compter les promos de -20% paramétrées de base sur les nouvelles annonces). Résultat des courses vous vous retrouvez en page 5 au maximum.
>>>Nouvel Hôte vs SH: 1-0
Temps-2: l'augmentation du nombre d'annonces entraîne une baisse de prix importante (loi du marché). Le niveau de prix est le facteur n°1 pris en compte par l'algorithme gérant les résultats de recherche. En tant que SH avec un peu de bouteille vous connaissez votre seuil de revente à perte, acceptez de baisser vos tarifs pour maintenir votre taux d'occupation mais pas au niveau de la concurrence (qui n'a pas encore eu à payer ses impôts, CSG, CRDS, CFE, Taxe de séjour, charges diverses), vous perdez 15% de votre CA.
>>> Hôte standard vs SH: 1-0
Temps-3: une part non négligeable de nouveaux hôtes passent SH dès le 1er trimestre avec 10 séjours. Vous étiez 7 SH pour 55 annonces en 2014. Vous êtes désormais l'un des 350 SH qui opèrent sur votre ville de 65.000 habitants.
>>> SH de moins d'1 an vs SH de plus d'1 an: 1-0.
L'avantage du statut SH est maximum dans les 6 mois suivant l'obtention du statut, il décroît ensuite pour devenir proche de zéro au bout de 2 ans. L'impact du statut sur les tarifs est nul: s'il est clair qu'avec de bonnes notes vous louerez plus vous ne louerez pas plus cher.
Vous chercherez donc de nouveaux canaux de diffusion, canaux pour lesquels vous serez des nouveaux, mis en avant et aurez des réservations réduisant le nombre de nuits disponibles sur Airbnb et en conséquence votre annonce est moins consultée, moins réservée, elle recule dans les résultats de recherche.
Une stratégie s'impose donc: mon prochain logement sera publié sous le profil de mon conjoint (uniquement voyageur pour l'instant). J'envisage même de suspendre une de mes annonces pour la republier sur son profil et bénéficier des avantages nouvelles annonce, en profiter pour refaire la déco et repartir sur 1 bon pied pour les 2 ans à venir. Un "collègue" l'a fait l'année dernière et cela lui a plutôt bien réussi.
Pour les 2 autres annonces je pratique l'alternance: chaque période n'est disponible que sur 1 canal et fermé sur les autres. Cela permet d'être en RI sur Airbnb sur 1 période et en RI sur un autre site la période suivante, générer un max de vues et de réservations sur les périodes disponibles et shunter l'algorithme de recherche (attention les périodes ne doivent pas être trop étendues, max 2 mois).
Cela me permet d'atteindre un taux d'occupation de 85% sur 1er trimestre 2019 contre 73% au 1er trimestre 2015, 69% en 2016, 65% en 2017 et 56% en 2018.
PS: pour info seul 36% de mes voyageurs connaissent le statut SH (base 2017-2018 recueil après de 181 voyageurs).
